הכנסות המדינה מנדל"ן בשיא, ההשקעה הממשלתית נשחקת

מבני דיור ציבורי | צילום אילוסטרציה: לע"מ

בשנים האחרונות הכנסות המדינה מנדל"ן בשיא, אך ההשקעה הממשלתית בדיור נשחקת, כך עולה ממסמך של מרכז אדוה שיוצג במסגרת הדיונים שיתקיימו בכנסת ביום שלישי הקרוב, יום הדיור הציבורי, הנערך ביוזמת ח"כ נעמה לזימי, ח"כ מיכאל ביטון, פורום הדיור הציבורי ומרכז אדוה.

בין היתר, המסמך החדש, מאת ירון הופמן-דישון, עוקב אחר מגמות התקצוב בתחום הבינוי והשיכון בישראל בעשורים האחרונים ועומד על השחיקה בתקציבי הסיוע לדיור וההזנחה המתמשכת של הדיור הציבורי, לצד זינוק בהכנסות המדינה ממיסי נדל"ן והעברות מרשות מקרקעי ישראל. כמו כן, הוא מציג את ניתוח תקציב משרד הבינוי והשיכון לשנת 2025.

עיקרי הממצאים במסמך מלמדים על זינוק דרמטי בהכנסות המדינה מנדל"ן. בשנת 2023 הסתכמו הכנסות המדינה ממיסי נדל"ן ב-14.5 מיליארד ₪, וזאת לאחר שיא של 26.4 מיליארד ₪ שנרשם בשנת 2022, פי חמישה ביחס לשנת 2010. בשנים 2023-2021 הצטברו ההכנסות ממיסי נדל"ן לסכום עתק של 53.5 מיליארד ₪.

בשנים האחרונות חלה עלייה גם בסכומים שמעבירה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) למדינה עבור חלקה כבעלים של קרקע המדינה וקרקע רשות הפיתוח. בשנת 2023 העבירה רמ"י למדינה 7.8 מיליארד ₪, לאחר שיא של 18.7 מיליארד ₪ בשנת 2022. בשנים 2023-2021, העבירה רמ"י למדינה סכום מצטבר של 42 מיליארד ₪.

בשנת 2023 הגיעה ההוצאה בסעיף הסיוע בשכר דירה לסכום שיא של 2.5 מיליארד ₪, כ-36% מסך תקציב הבינוי והשיכון בשנה זו. בהצעת התקציב לשנים 2025-2024 מתוקצב סעיף הסיוע בשכר דירה על סכומים של 2.2 ו-2.3 מיליארד ₪, בהתאמה.

אלא שעל אף הגידול המתמשך בסך ההוצאה בסעיף הסיוע בשכר דירה, סכומי הסיוע למשק בית מוסיפים להישחק ואינם מעודכנים ביחס לעלייה במחירי השכירות. חלקו של הסיוע הממוצע מתוך שכר הדירה החודשי ירד מ-27.1% בשנת 2002 ל-23.3% בשנת 2012. למרות התאוששות מסוימת בשנת 2022, אז עלה הסיוע הממוצע ל-24.7% משכר הדירה הממוצע, בשנת 2024 נשחקו שוב סכומי הסיוע, ועמדו על סכום ממוצע של כ-1,115 ₪ למשק בית, 24.2% משכר דירה ממוצע.

בשנים 2020-2015 הייתה "מחיר למשתכן" תוכנית הסיוע העיקרית של הממשלה לסיוע ברכישת דירה. תוכנית זו ודומותיה, מבוססות על נכונות המדינה לוותר על הכנסות מקרקע, ולא על הגדלת ההשקעה התקציבית.

סך אובדן ההכנסות כתוצאה מההנחה בקרקע במסגרת תוכניות אלו הוערכה על-ידי החשב הכללי בסכום מצטבר של כ-27 מיליארד ₪, מהם כ-7.5 מיליארד ₪ במסגרת "מחיר למשתכן" בשנים 2015-2020, כ-3 מיליארד ₪ במסגרת "מחיר מופחת", ועוד כ-16.5 מיליארד ₪ אובדן הכנסות מקרקע בגין תוכנית "מחיר מטרה", מתוכן 11 מיליארד ₪ בשנת 2023 לבדה.

היקף ההנחה המוגבל הנכלל בתוכניות, לצד העלייה החדה במחירי הדיור שהתרחשה בשני העשורים האחרונים, הפך תוכניות אלו למוגבלות למדי במידת הסיוע שהן העמידו לציבור הרחב לרכישת דירה, במיוחד לאוכלוסייה הנמנית על העשירונים הנמוכים.

בכל הנוגע להשקעה תקציבית ישירה בסיוע ברכישת דירה, תקציב המשכנתאות המסובסדות ירד בצורה דרמטית מ-7 מיליארד ₪ בשנות ה-2000 לכ-634 מיליון ₪ בלבד בשנת 2023.

עוד עולה מהמסמך, כי הזנחת הדיור הציבורי נמשכת – מלאי הדיור הציבורי הולך ומצטמצם והגיע בשנת 2023 ל-48 אלף בלבד. זמן ההמתנה לדירה ציבורית עלה בשנת 2023 ל-35 חודשים בממוצע ברחבי הארץ, ול-40 חודשים באזור המרכז.

בשנת 2023 נרשמה עלייה בהוצאה בפועל נטו בתקציב הדיור הציבורי, שהגיעה לסכום של כ-742 מיליון ₪. גידול זה נבע בעיקר מעלייה בתקציב שהושקע ברכש דירות ובתקציב המופנה לתחזוקה. עם זאת, סכומים אלו מוסיפים להיות נמוכים מאוד ביחס לצורך ולפער התקציבי שנוצר לאורך השנים. זאת ועוד, בהצעת התקציב לשנים 2025-2024 חוזר תקציב הדיור הציבורי לרמה נמוכה יחסית, ועומד על כ-321 מיליון ₪ בשנת 2024 וכ-304 מיליון ₪ בשנת 2025.

תחזוקת הדירות הציבוריות נמצאת במצב לקוי בשל תקצוב חסר. בעוד שהתקציב הנדרש נאמד בכ-400 מיליון ₪ בשנה לפחות, הביצוע בפועל בעשור האחרון נע בין כ-93 לכ-224 מיליון ₪ בלבד. בשנת 2024 תוקצב סעיף זה ב-140 מיליון ₪ בלבד.

ירון הופמן-דישון, חוקר במרכז אדוה: "הנתונים שעולים מהמסמך מדגישים את הצורך הדחוף בהשקעה משמעותית בהרחבת מלאי הדיור הציבורי ובשיפור תנאי התחזוקה, ובחידוש מנגנוני הסיוע בשכר דירה ורכישת דירה, על מנת להתמודד עם הקושי ההולך וגובר של שכבות אוכלוסייה רחבות בהשגת קורת גג יציבה."

דני גיגי, יו״ר פורום הדיור הציבורי: "אנו עדים להמשך הדריסה של השכבות החלשות וחיסול מוסד הדיור הציבורי. הממשלה מפרה שוב ושוב את החוזה שלה עם אזרחי המדינה כשהיא מסרבת לקחת על עצמה את האחריות לזכות הבסיסית לקורת גג, ואינה מוכנה להקצות אפילו את מינימום התקציב על מנת לייצר פתרונות דיור לאוכלוסיות המוחלשות. אחרי שביטלו את חוק דייר ממשיך ואת חוק הדיור הציבורי וגזלו את הזכויות של הדיירים הקיימים, עכשיו הכריזו מלחמה גם כנגד הממתינים בתור וחסרי הבית בדורות הבאים. האחריות על עשרות אלפי משפחות שיתדרדרו לעוני מוטלת על כתפי הממשלה, שמפקירה את אזרחי המדינה לכוחות שוק אכזריים."