לאחר הטחת האשמות הדדיות בין הצדדים הניצים, מגיע מכתבו המפתיע של פרופ' דני פפרמן, הסטטיסטיקן הלאומי בלמ"ס שיורד מהעץ הגבוה עליו עלה, אולם מותח ביקורת נוקבת נגד יו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס
שאול כהנא 23.02.2017
מחירי הדירות | אילוסטרציה. צילום: Levent Konuk | שאטרסטור השבוע עמד בסימן מלחמת-הנתונים שניהלו בניהם לשכת השמאים והלמ"ס, בעוד הראשונה טענה כי מחירי הדירות עלו – האחרונים טענו לירידה של 1.2% במחירים. לאחר הטחת האשמות הדדיות בין הצדדים, מגיע מכתבו המפתיע של פרופ' דני פפרמן, הסטטיסטיקן הלאומי בלמ"ס שיורד מהעץ הגבוה עליו עלה.
במכתב שכתב פרופ' דני פפרמן ליו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס הוא כותב: "קראתי בתקשורת את ניתוח המגמות למחירי הדירות בישראל שהתקבלו במשרדכם ואת ההשוואה שערכתם ביחס לממצאי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לתפיסתי, השוואת ממצאים מחייבת את מבצע ההשוואה להכיר לעומק את הנתונים אותם הוא משווה ולבצע השוואה בין סדרות ותקופות מקבילות.
"אולם, ההשוואה שנעשתה על ידך חושפת, לצערי, טעויות בהבנת המידע שפורסם על ידי הלמ"ס. מיותר לציין שפרסומך גרם לבלבול ולנזק רב בקרב הציבור. סקירת המחירים שערכתם מתייחסת לשינויים הרבעוניים במחירים הממוצעים של דירות בנות 4 חדרים ב-16 יישובים. על אף חסרונות המתודולוגיים של השיטה בה אתם נוקטים, עליית המחירים שהתפרסמה על ידכם מיום עבור הרבעון הרביעי בהשוואה לרבעון השלישי בהשוואה לרבעון השלישי ב-2016 הינה 1.7%.
לדבריו, "בהשוואה רבעונית נכונה מתקבלים, אפוא, תוצאות המצביעות על עליות כמעט זהות, הן עבור סך הדירות והן עבור דירות בנות 3.5-4 חדרים. ההשוואה עליה רמזת תחת כל עץ רענן בין אחוז השינוי החודשי שפורסם על ידי הלמ"ס עם אחוז השינוי של שני הרבעונים האחרונים של שנת 2016, אינה משקפת מאומה מלבד טעויות של מבצעי ההשוואה. יצוין, שבדיקת השינויים בשני הרבעונים האחרונים בשנת 2016 במדד מחירי הדירות, מצביעים גם הם על עלייה דומה של 1.6%".
"לפיכך, הצגת תמונה לפיה על פי סקירת שמאי מקרקעין בישראל המחירים עלו ולפי ממצאי הלמ"ס המחירים ירדו, היא במקרה הטוב חוסר הבנה של הנתונים ובמקרה הרע הטעייה המיועדת לפגוע באמינות הלמ"ס".
פפרמן מתייחס גם לטענות של השמאים שהוא הכליל את מחיר למשתכן במדד ובכך גרם להטעיה כלפי מטה של המדד: "טענה נוספת שהוצגה על ידך היא שמדד מחירי הדירות רשם ירידת מחירים כתוצאה מהכללת עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן למדד. גם טענה זו פשוט אינה נכונה. בדיקות אמפיריות שנעשו בלמ"ס מראות שההשפעה של מחיר למשתכן על המדד הינה זניחה בשל מספר מצומצם של עסקאות שנעשו עד כה מסך העסקאות שבוצעו במשק.
"זאת ועוד, לצורך תיקוף השינויים המתפרסמים במדד מחירי הדירות, מבצעת הלמ"ס בדיקות בפילוחים נוספים. כך למשל, בדיקת השינוי במחירים עבור דירות יד שנייה בלבד (קבוצה המהווה כ-95% ממלאי הדירות) מלמדת שמחירי דירות יד שנייה ירדו בחודש האחרון באחוז לערך, ביחס לירידה של 1.2% במדד הכולל עסקאות של דירות חדשות ודירות יד שנייה.
"מיותר לציין שדירות יד שנייה אינן מושפעת מההחלטה האם לכלול או להשמיט עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן. מהאמור לעיל עולה שירידת המחירים בחודש האחרון נצפתה הן עבור דירות חדשות והן עבור דירות יד שנייה והיא אינה נובעת מההחלטה לכלול או להשמיט מספר קטן של עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן.
"לעצם הנושא, כפי שגם הדגשנו בכלי התקשורת, העובדה שמדד מחירי הדירות שמפורסם על ידי הלמ"ס ירד בחודש האחרון אינה מעידה בהכרח לגבי ערך המדד בחודש הבא, וייתכן אפילו שערך המדד הנוכחי ישתנה עם קבלת נתוני עסקאות נוספים".
את מכתבו מסיים פרופ' פפרמן, "יחד עם זאת, אני רואה חובה ציבורית בהבאת העובדות לידיעתך ולידיעת הגורמים המקצועיים במשרדי הממשלה כמו גם לידיעת הציבור הרחב, וזאת על מנת למנוע את המשך הבלבול שנוצר. אני רוצה להאמין שמדובר בטעות תמימה, ושכיושב ראש לשכת השמאים הפועל בשקיפות ובמקצועיות תדאג למנוע טעויות כאלו בעתיד".
בתגובה אמר אוהד דנוס"אני שמח על כך שהסטטיסטיקן הלאומי אישש את נתוני לשכת השמאים בדבר עליית מחירים רבעונית בשיעור של 1.7%. אני חושב שבעניין זה ראויה התנצלות חה"כ פולקמן, שכינה אותי רק אמש מעל במת הכנסת 'אינטרסנט' וקרא למדד שלנו 'פייק ניוז' והינה היום הלמ"ס מאששת את הנתונים שדווחו על ידנו.
"עם זאת, מכתבו של הסטטיסטיקן הלאומי מעיד על כך שלמד על סקירתנו רק מהפרסומים בעיתונים. אם היה קורא את הסקירה עצמה היה מגלה שלא נערכה כל השוואה למדד הלמ"ס, למעט אזכור ששיער כי שיעור הירידה הלא סופי שנמדד על ידו בחודש דצמבר, ניתן אולי לייחס למכירות מחיר למשתכן שדווחו רק בחודש דצמבר ולכן השפעתן גדולה יותר מהאמור במכתבו. מכל מקום, קיימת בינינו הסכמה כי המחירים עלו ברבעון האחרון של שנת 2016 וזאת, בשונה מהכתוב במדד מחירי הדירות הכללי המפורסם כרגע באתר הלמ"ס".
