10,550 דירות חדשות נמכרו בשלושת החודשים אוגוסט-אוקטובר • כשליש מכלל הדירות החדשות שנמכרו מתרכז בישובים: אשקלון, בית-שמש, תל אביב-יפו, באר שבע, חריש, ראשון לציון ורמת גן • רבע מכלל הדירות החדשות לא עומדות למכירה אלא מיועדות לבנייה עצמית, לקבוצות רכישה ולמטרות השכרה • כ-40,000 דירות חדשות נותרו למכירה בסוף אוקטובר • וגם: באיזו הגדרה בלמ"ס נמצאת הבנייה הבלתי חוקית?
דוד שלומוביץ 15.12.2020
מחיר למשתכן בירושלים | צילום: ביזנעס מסיכומי הלמ"ס עולה כי הכמות המבוקשת של דירות חדשות בשלושת החודשים האחרונים אוגוסט-אוקטובר 2020 עמדה על כ-14,350 דירות, מתוכן נמכרו – 10,550 דירות חדשות (73.5%). בלמ"ס מציינים כי תמונה דומה עולה מנתוני רשות המיסים, כ-10,320 עסקאות דווחו ברבעון זה. כשליש מכלל הדירות החדשות שנמכרו מתרכז בישובים: אשקלון, בית-שמש, תל אביב-יפו, באר שבע, חריש, ראשון לציון ורמת גן.
מהנתונים עולה עוד כי 26.5% מהדירות החדשות (3,800 דירות או 3,650 דירות לאחר ניכוי עונתיות) לא עמדו כלל למכירה. מדובר על 61.6% של דירות הנבנות במסגרת בנייה עצמית ובנה ביתך, 12.3% מהדירות נבנות במסגרת קבוצות רכישה (מרביתם במחוזות המרכז וירושלים) ואילו 14.7% מהדירות שלא למכירה נבנות למטרת השכרה (מרביתם במחוז המרכז). בלמ"ס מדגישים כי הנתונים ארעיים, ועל פי ניסיון העבר עשויים להתעדכן. העדכונים נובעים מדיווחים המתקבלים באיחור שאת חלקם קשה להעריך מראש.
כאשר מנכים את העונתיות מהנתונים מתקבלת תוצאה מעט גבוהה יותר. כך יוצא שהכמות המבוקשת של דירות חדשות בשלושת החודשים הנ"ל עמדה כ-15,100 דירות. על פי הדיווחים לרשות המיסים, בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2020 בוצעו, כאמור, כ-10,320 עסקאות של מכירת דירות חדשות (מתוכן 13.7% עסקאות שטרם נבדקו ואושרו על ידי רשות המסים). הפער בין הנתונים המפורסמים במסגרת סקר הלמ"ס (על בסיס היתרי הבנייה) לאלו המפורסמים על סמך הדיווחים לרשות המסים יכול לנבוע מביצוע עסקאות רכישה לפני קבלת היתר, שוני בהגדרות (לדוגמה: הכללת עסקאות מסוימות במסגרת קבוצות רכישה כעסקאות לרכישה דירה), פערים בתקופות הפרסום (ביטול עסקאות) וזיהוי של שלמות עסקאות.
בטבלה המצורפת ניתן לראות את מאפייני הביקוש בפילוח גאוגרפי.
| מחוז | כמות מבוקשת | אחוז כמות מבוקשת במחוז מתוך סך הכמות המבוקשת | דירות שנמכרו | אחוז הדירות שנמכרו במחוז מתוך סך הכמות המבוקשת במחוז |
| סך הכל | 14,350 | 100.0% | 10,550 | 73.5% |
| מחוז ירושלים | 1,309 | 9.1% | 999 | 76.3% |
| מחוז הצפון | 1,800 | 12.5% | 837 | 46.5% |
| מחוז חיפה | 1,788 | 12.5% | 1,617 | 90.4% |
| מחוז המרכז | 3,543 | 24.7% | 2,567 | 72.5% |
| מחוז תל אביב | 2,456 | 17.1% | 1,640 | 66.8% |
| מחוז הדרום | 3,014 | 21.0% | 2,526 | 83.8% |
| אזור יהודה ושומרון יישובים ישראליים | 441 | 3.1% | 368 | 83.4% |
בפילוח לפי ערים ניתן לראות, כי כשליש מכלל הדירות החדשות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2020 מתרכז בישובים הבאים: אשקלון בראש הטבלה עם 926 דירות ולאחריה בית שמש (566), תל אביב-יפו (466), באר שבע (426), חריש (411), ראשון לציון (406) ורמת גן (395).
ניתוח נתוני הדירות שלא למכירה מעלה כי במחוזות צפון, חיפה ודרום מרבית הדירות שלא למכירה נבנות למטרת שימוש עצמי. במחוזות ירושלים והמרכז בולט חלקן של קבוצות הרכישה ועומד על כ-35.8% ו-27.2% בהתאמה ואילו במחוזות המרכז ותל אביב חלקן של הדירות שנבנות למטרת השכרה הוא 34.4% ו- 20.0%.
מתוך הדירות שנבנו למטרת שימוש עצמי (בנייה עצמית ו'בנה ביתך'), 39.6% נבנו במחוז צפון, 20.4% – במחוז דרום, כ-16.0% – במחוז מרכז, 8.2% – במחוז ירושלים, 7.0% – במחוז חיפה ו- 5.6% בלבד נבנו במחוז תל אביב.
סך הדירות הפנויות
בלמ"ס הוסיפו כי בסוף אוקטובר 2020 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-39,720 דירות לעומת 41,220 דירות בסוף ספטמבר 2020.
על פי הגדרות הלמ"ס, דירה חדשה, היא דירה בבניין שנמצא במועד הסקר בתהליך בנייה פעיל או שבנייתו הסתיימה וטרם חלפו מאז 15 חודשים. דירה חדשה שנמכרה, היא דירה חדשה שעמדה למכירה ושנחתם לגביה חוזה מכירה, כולל דירות שנמכרו בעסקות משולבות. לעומת זאת דירה חדשה שנותרה למכירה, היא דירה חדשה שנבנתה למטרת מכירה אולם שבמועד הסקר לא היה קיים לגביה חוזה מכירה חתום או שלא שולמו על חשבונה דמי קדימה.
בנוסף, דירה חדשה שלא למכירה שהחלה בנייתה, היא דירה שנבנתה לשימוש עצמי של בעל הקרקע, ל'בנה ביתך', לקבוצת רכישה, להשכרה, להוסטל, לדיור מוגן או למעון. על פי ההגדרות, מספר זה כולל אומדן לבנייה בלתי חוקית…
