המדריך למשפרי דיור

מוכרים דירה כדי לקנות אחרת במקומה? היזהרו מטעויות! • בדיקה מוקדמת תמנע מכם סיבוכים משפטיים, עוגמת נפש והוצאות בלתי צפויות • עו”ד בנימין בריקמן עם ‘טיפ’ נוסף בסדרת הטיפים ל’מקרקעיסט’

רשות המסים | צילום: פלאש 90

לאחר שחלפה תקופה קצרה מחתימת הסכם מכירת הדירה בו נקבעו תנאי התשלום ומועד המסירה לקונים, מצאו המוכרים דירה לרכישה, דירה מקבלן.

בשיחה עם מחלקת השיווק של הקבלן, הבינו שטעו כשמיהרו למכור את הדירה שלהם לפני שמצאו דירה חלופית.  תנאי התשלום עבור הדירה שביקשו לרכוש מהקבלן היו שונים בתכלית מתנאי התשלום שסיכמו עם הקונים, וכך נוצרה להם בעיה.

250/200 סייד בר + קובייה

בצר להם, ולאחר שהבינו מהקונים שאין להם אפשרות לשנות ממה שהוסכם ונחתם בהסכם ביניהם, נדרשו למצוא פתרונות למצב שנוצר, כאלו שניתן היה לחסוך לו היו מתכננים נכון את המכירה והקנייה במקביל, והיו מגיעים לתוצאה הרצויה לגבי תנאי התשלום.

עניין נוסף שלא העניקו לו תשומת לב ראויה בעת מכירת הדירה, היה מועד העברת החזקה – כניסת הרוכשים לדירה. התברר כי לדירה אותה רכשו יוכלו להיכנס רק כשלושה חודשים לאחר התאריך בו התחייבו למסור את הדירה לקונים (מלבד זאת יש לקחת בחשבון את האפשרות הנפוצה של איחור במסירת הדירה על ידי הקבלן).

אך בזאת לא תמה מסכת הייסורים. כשפנו לעירייה וביקשו את אישורה להעברת הבעלות בדירה, נתקלו בבעיה נוספת. הם חויבו בהיטל השבחה, מס שמוטל על בעל נכס כאשר הרשות המקומית מקבלת החלטה לאישור תכנית או מתן הקלה בשימוש בנכס.

בפועל, החיוב יושת על החייבים בעת מימוש ההשבחה. מימוש ההשבחה יכול שיהיה בקבלת היתר בניה, ואף בעת מכירת הנכס לאחר.

המוכרים גילו שבישיבת מחלקת ההנדסה שנערכה כחודש לפני חתימת ההסכם בינם לבין הקונים, אושרה להם (יחד עם כל דיירי הרחוב) תוספת בניה של 40 מ”ר על הגג. כעת, נאלצים הם לשלם מס שלא ידעו על קיומו, אילו היו יודעים על כך היו מתמחרים את הדירה בהתאם. בטורים הבאים ננסה לגעת מעט ביתר הרחבה על מסים בעת רכישת דירה, מכירת דירה וכדומה ואולי גם איך ניתן לחסוך בתשלומי המסים.

Inner article

לסיכום: מכירת דירת המגורים כדי לקנות אחרת מתאימה יותר, צריכה להיערך תוך מתן תשומת לב למכלול העניינים ולתכנן נכון את מהלך הרכישה והמכירה יחד, כך שלוח התשלומים יתאים לצורך המדויק שלכם. תאריך מסירת הדירה יותאם לתאריך כניסתכם לדירה החדשה, ועוד עניינים הדורשים שימת לב פרטנית.

  • טרם ההחלטה על תמחור הדירה, בדקו היטב את תשלומי המיסים שיוטלו עליכם בעקבות המכירה והרכישה. בדקו עם עורך הדין האם יש פטורים או הקלות שאתם יכולים לנצל בעת המכירה והרכישה. במכירת דירת מגורים יחידה, כדי לרכוש אחרת במקומה, יש לוח זמנים שנצטרך לעמוד בו ולהיות מתוכננים אליו, כדי שנוכל לנצל את הפטור ממס שבח, ואת מס הרכישה המופחת המוטל על רוכשי דירה יחידה.
  • בדקו את לוח הזמנים של התשלומים, וודאו שלפני כל תשלום שאתם עתידים לשלם על הדירה החדשה, הוא כבר יועבר עליכם מאת הקונים.
  • וודאו שתאריך מסירת הדירה תואם לתאריך כניסתכם לדירה החדשה. ברכישת דירה מקבלן, יש לקחת בחשבון את האפשרות השכיחה מאוד שהדירה תימסר באיחור.

עורך דין שמודע לצרכים המדויקים שלכם בעסקת הקניה והמכירה, יבחן עבורכם את כדאיות העסקה כולה, יבדוק שתנאי ההסכם יהיו הטובים ביותר בהתאם לצרכים שלכם, וימנע עגמת נפש והפסד כספי.

 

אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו”ד בתחום.

הכותב הוא בנימין בריקמן, עו”ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.

דוא”ל לפניות ולהצעות ל’טיפים’: [email protected]

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה