הנחה מדומה

אריאל רוטשטיין | באדיבות המצולם

בשבוע האחרון יצא משרד השיכון בחדשות מרעישות: דירה בהנחה. דירה בהנחה היא בעצם שם חדש שמרכז את המבצעים המוכרים של המשרד עד כה, כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת, ודירה להשכיר.

ההבדל העיקרי בין "דירה בהנחה" ל"מחיר למשתכן" הוא בגובה ההנחה. בתכנית החדשה "דירה בהנחה", מגבילה הממשלה את ההנחה עד 20% או 300 א' ₪, בשונה ממחיר למשתכן שם ההנחה לא הייתה מוגבלת. הבדל נוסף שחשוב לציין הוא שבשונה ממחיר למשתכן שהיה מיועד רק לחסרי דיור, וכאן תפתח האפשרות גם למשפרי דיור – אפילו למי שכבר זכה בעבר במחיר למשתכן ולאחר זמן הגבלת מכירת הדירה יוכל להשתתף שוב בהגרלות. יש כפל זכיות.

250/200 סייד בר + קובייה

מבית ומחוץ נשמעה ביקורת חריפה על החלטתו של אלקין, מכיוון שההנחה מאוד ממוקדת בזוכים המאושרים אך מצד שני היא לא מציעה פתרון אמיתי למשבר הדיור – בדיוק כמו קודמתה "מחיר למשתכן" שעלתה מיליארדים מכיסו של משלם המיסים, אך לא פתרה את מצוקת הדיור ויש האומרים שאף החריפה אותו.

לטענתם, גם כעת סביר להניח שהשוק לא ישתנה, אם כי כן יתכן שנראה תקופת צינון בעליית המחירים בקרוב מאותה סיבה שהייתה בתחילת מחיר למשתכן – זוגות רבים שמעדיפים ישיבה על הגדר בהמתנה לראות אם יזכו. עם זאת, כיוון שמספר הנרשם גבוה מאוד ביחס למספר הדירות, סביר להניח שנראה את כל המפסידים שבים לשוב מיד אחרי פרסום הזכיות.

כבר עכשיו, אגב, כבר אפשר לראות האטה קלה בעליית המחירים בעקבות עליית הריביות למשכנתאות בבנקים. המחירים הללו יזכו לתאוצה, כאשר מפסידי התוכנית ישובו לשוק.

למי דואג בנק ישראל

ממש במקרה, באותו היום בו הוכרז על "דירה בהנחה", בנק ישראל יוצא עם חדשות משלו. במכתב ששולח יאיר אבידן המפקח על הבנקים למנכ"לי הבנקים, הוא מביע את מורת רוחו מ"העליה בתיאבון לסיכון, ההקלות על תנאי החיתום והירידה בתמחור באופן שאינו הולם את מאפייני הסיכון".

בעקבות זאת הוא מחליט על שורת צעדים חדשים וביניהם "דרישה להקצאות הון נוספת בגין מימון קרקעות במינוף גבוה והרחבת הדיווח לפיקוח על ענף הבינוי והנדל"ן", ובעברית ברורה – בנק ישראל דורש מהבנקים להחמיר את הנהלים במתן אשראי ליזמים וקבלנים, לאשר פחות בקלות ובהקצאת הון גבוהה כלומר בריבית יקרה יותר, כך שבעצם לקבלנים הגדולים האשראי יאושר בריבית גבוהה (שתגולגל בסופו של דבר לרוכשים), ולקבלנים הקטנים יתכן שלא יאושר בכלל ומשכך הם יאלצו לפנות לשוק החוץ בנקאי או לחדול מפעילות, וכך יקטינו עוד יותר את ההיצע של הדירות. בשורה התחתונה, הצעדים הללו יתגלגלו אלינו, והצרכן הקטן הוא שישלם את המחיר.

יומיים אחר כך הטיל בנק ישראל שוב פצצה, כשהוא מעדכן את הציפיות האינפלציוניות לשנה הקרובה בשוק ההון מ-2.5% ל3.1%. זאת בהחלט הפתעה, מכיוון שזאת התחזית הגבוהה ביותר מאז 2011 וזה אומר שמבחינתו אנחנו בסביבת אינפלציה גבוהה, שהצעד הבא הצפוי הוא העלאת ריבית, בדיוק כמו שבעקבות האינפלציה בארה"ב העלה הפד את הריבית ב-0.25% לאחר שנים ללא שינוי. (כאשר גם ללא קשר לאינפלציה, עצם עליית הריבית בארה"ב מהווה סיבה לעליית הריבית בישראל).

מסיבה זו ייתכן שכבר בחודש הבא נראה עליה בריבית הפריים, וזה דבר שכולנו נרגיש מיד בכיס, שכן מרכיב הפריים בכל משכנתא תופס נתח לא קטן והוא משתנה על בסיס חודשי. לכן התשלום הבא של המשכנתא לאחר הודעת בנק ישראל יהיה גבוה יותר. יותר מכל, זה יקשה על המשפחות שרוצות לקנות דירה, ומלבד מחיר הדירה יהיה עליהם להתמודד עם משכנתא בעלות חודשית גבוהה יותר.

וכל זה מגיע יחד עם עליית ריביות כללית שאנחנו רואים בחודשים האחרונים בכל הבנקים.

הזוכים היחידים שיחייכו

אנחנו בתקופה של עליית מחירים חריגה ונדמה כאילו העולם נמצא בסחרחורת. שיתוק הכלכלה העולמית שחווינו בקורונה התפוצץ כמו בלון, ואת מקומו ממלאת אינפלציה אחוזת טירוף שלא משאירה דבר מאחוריה, כשהרבה מהדרך עדיין לפנינו.

גם שר האוצר לא טמן ידו בצלחת החד פעמית והטיל את כובד משקלו על מנת לקרר את ההתחממות הגלובלית, לדאוג לילד החרדי שלא ישתה הרבה שתייה מתוקה וכמובן עליית מחירי הבנזין והסולר, יכניסו עוד ועוד מסים לקופת המדינה. ואם זה לא היה מספיק, הגיעה המלחמה באוקראינה ופגעה עוד יותר ביציבות הכלכלית שעוד נותרה כאן.

לאור זאת, המשפחה הישראלית תתקשה יותר ויותר לקנות נכס משלה, ורק זוכי 'דירה בהנחה' הם שיחייכו. למרות הצהרות משרד השיכון שכאמור קיימת הגבלה על גובה ההנחה, נראה דירות בהנחה של מיליון שקלים ויותר ממחיר השוק, משום שחלקן מגיעות מעודפי מחיר למשתכן, כלומר, קרקעות שהקבלנים זכו בהם לפני שנים ותומחרו בהתאמה, למרות שמאז המחירים עלו מאוד.

Inner article

הזכייה האמיתית בהגרלות מהסוג הזה מעבר למחיר המופחת, היא האופציה לקבל משכנתא גבוהה וטובה יותר ממשכנתא רגילה. רבים מהנמנעים מרכישת הדירה, עושים זאת מהסיבה שאין להם יכולת לגייס את ההון העצמי הדרוש, שהיום עומד על פי נהלי בנק ישראל על 25% ממחיר הדירה. ב'דירה בהנחה' מלבד זאת שהיא זולה, יותר ניתן לקבל משכנתא גבוהה יותר ולעיתים אפשר להגיע עם פחות מ-10% הון עצמי, ולקבל הטבות נוספות במשכנתא.

כאן זאת כבר לא דירה בהנחה, זאת דירה בחינם.

 

 

הכותב הוא יועץ משכנתאות ומנכ"ל חברת משכנתא 24 המתמחה במימון נכסים ודירות למגזר החרדי

 

למידע נוסף עבור משקיעים וזוגות צעירים תוכלו לבקר באתר שלנו, חפשו בגוגל משכנתא 24 או כאן בקישור https://24m.co.il/

Inner 620/130

מומלץ עבורך

3 תגובות ל: "הנחה מדומה"

  1. סיכום יפה מאוד של המצב.

  2. אלוף

  3. יישר כח נהנתי לקרוא את המאמר הזה

  4. זה אומר שנתחיל לראות העלה של הריבית חודש הבא בע"ה.

    ה
    הנוסחה ריבית עולה מחיר יותר לא?

כתיבת תגובה