הסבר פניך לדייר: מדריך זהירות למתחילי תמ"א

אם כבר החלטתם להשתכנע או לשכנע ולצאת עם שכיניכם למסע התמ"א, הנה רשימה מסודרת של כללי זהירות נחוצים לפני ואחרי שיוצאים לדרך • מוגש על ידי עו"ד יצחק שטינברג מומחה לנדל"ן ולמקרקעין

תמ"א 38 | אילוסטרציה: נתי שוחט, פלאש 90

חלק משמעותי מתהליך פרויקט תמ"א 38, הוא ניסוח החוזה בין היזם ו/או המבצע לבין הלקוחות/ הבעלים/ הדיירים. חשוב לדעת שחלק מהיזמים יודעים שאין לכם די ידע בחוקים, ויוכל לנצל היעדר הבנתכם לגריפת הון לכיסו. להלן כמה 'טיפים' שיסייעו לכם מאוד בבחינת החוזה המוצע. וודאו שהסעיפים האלו מופיעים בחוזה על מנת לשמור על זכויותיכם. כמובן שעליכם להתייעץ עם עו"ד מומחה מטעמכם שימליץ לכם עם לחתום על החוזה.

פיצויים: יש להחיל את החלק שעוסק בפיצויים למקרה שבו היזם מאחר במסירת הדירה החדשה מעל 60 יום מהמועד הקבוע בהסכם. אם היזם אכן יאחר, בעל הדירה אמור לקבל פי 1.5% פיצוי משווי השכירות שהוא מקבל מהיזם. כלומר, אם היזם משלם לבעל הדירה שפינה שכירות בסך 5,000 שקל – הפיצוי יקנה לו עוד 2,500 שקל נוספים מעבר לסכום שנקבע.

Box

הבטחת גודל: יש להחיל את הסעיף בחוק המכר שמתייחס לסטיות שמותרות עד 2% בתכנון ובביצוע. לדוגמא, היזם מתחייב במסגרת ההסכם למסור דירה חדשה בשטח של 100 מ"ר, אולם בפועל שטח הדירה קטן והיא כעת 95 מ"ר. לפי חוק המכר, עד 2% לא יינתן פיצוי, אך מעבר לכך ישנה הזכות לבעל הדירה לדרוש פיצוי בשווי כספי, או אם הסטייה מעל 10% – לבטל את ההסכם. שימו לב: אם סעיף זה אינו חלק מההסכם – היזם רשאי להקטין את הדירה ללא מתן פיצוי.

אחריות בדק: פרק חשוב שיש להחיל בחוק המכר על הסכם תמ"א 38 מסוג 2 (הריסה ובנייה מחדש) הוא החלק העוסק באחריות לבדק. במסגרת זאת, על כל תיקון ופריט שהיזם מתחייב עליו במסגרת המפרט הטכני, חלה אחריות עד 7 שנים (תלוי בחלק ובפריט, החוק מחלק את הפרטים לתקופות זמן שונות). אם לא מחילים את החלק הזה, לכאורה אין ליזם חובה להיות אחראי לתיקונים ולבדק.

טבלת תמורות: חוץ מחוק המכר, ישנם נושאים חשובים נוספים שחשוב לכלול במסגרת ההסכם. למשל, לרשום במפורש כמה דירות וכמה קומות מתכוון היזם לבנות בסך הכול בבניין, ורצוי לצרף תכניות או סקיצות. חשוב לצרף טבלת תמורות שמתארת מה מקבל כל דייר – טבלה שתכלול את שטח הדירה החדשה, כיוון אוויר, קומה, מחסן אם יש, חניה מקורה וכן מפרט טכני שאותו בדק המפקח מטעם הדיירים.

פטור מתשלומים: יש לוודא שההסכם מנוסח, כך שהדייר אינו אמור לשלם שקל מכיסו על הוצאת הפרויקט לפועל. מדובר בעסקה המכונה "עסקת נטו", שלגביה יש לבדוק היטב כי מלבד חובות או תשלומים אישיים של הדייר כגון תשלום ארנונה ומים עד למסירת הדירה, הוא אינו צריך לשלם דבר, והכול חל על היזם.

ערבויות נוספות: חשוב לכלול בהסכם את עניין קבלת הערבויות הנוספות שהדיירים זכאים לקבל מהיזם. למשל.

ערבות מסים תבטיח שהדייר לא יאלץ לשלם מס שבח או כל מס אחר שיידרש (אלא אם אין לו פטור ממס שבח); ערבות רישום של הדירה החדשה בטאבו, למקרה שעורך הדין של היזם לא רשם ולא תיקן את צו הבית המשותף תוך הזמן המצוין בהסכם; וערבות בדק, למקרה שהיזם לא הגיע לתקן את מה שהיה צריך בדירה החדשה.

Inner – Calcala

 

תשלום למשכיר: מומלץ לבדוק את מועד קבלת הדירות החדשות. כאשר הדייר מפונה מדירתו (אם כי בדרך כלל בתמ"א1 הדייר לא מפונה), הוא עובר לגור בשכירות. כשיעבור לדירה החדשה, סביר להניח שעל פי הסכם השכירות יצטרך לדווח למשכיר לפחות חודשיים מראש על עזיבת הדירה. לפיכך על היזם לשלם עבור חודשיים. כמו כן, יש לוודא שקיים טופס 4 (טופס אכלוס). כל הודעה אחרת מצד היזם לפיה הדירה מוכנה, אולם אין בידיו טופס 4, תסכן את הדייר – שיודיע, מצדו, כי הוא עוזב את הדירה השכורה, וזאת מבלי לדעת בוודאות שהדירה מוכנה וראויה למגורים.

זכויות הרכוש המשותף: ישנם סעיפים שבדרך כלל לא מתייחסים אליהם במסגרת 60 העמודים בהסכם, הנוגעים לרכוש המשותף ולזכות היזם להוציא אותם ולנצלם לטובתו. כך קרה במקרה של דיירים שהבינו כי היזם גזל חלק מרכושם המשותף וביקש לקבל היתר לדירת גן – בניגוד למובטח להם בהסכם. דירת הגן נמכרה, אולם הדיירים התנגדו לבנייתה בטענה כי היא גורמת לצפיפות ולפגיעה באיכות חייהם.

סעיף 6 לחוק המכר (דירות) קובע כי זכויות הבנייה בבית המשותף הן בבעלות משותפת, ואם היזם מעוניין להוציא חלקים מהרכוש המשותף – עליו לכלול במפרט או לצרף להסכם המכר את הפרטים במפורש. לא די לכתוב בהסכם כי היזם שומר לעצמו את הזכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף, אלא להבהיר כי הוא שומר לעצמו את הזכות להותיר בידו ולרשום חלקים אלה כיחידת דיור בבעלותו.

אין באמור משום ייעוץ משפטי, אלא רק העלאת נושאים שיש לשים לב אליהם

Inner – Nadlan

3 תגובות ל: "הסבר פניך לדייר: מדריך זהירות למתחילי תמ"א"

  1. חסר במאמר הרבה מאוד נושאים חשובים שצריך לשים לב אליהם. יזם שרושם שלוקח ליוי בנקאי לפרויקט אבל מי שיחתום על ההלוואה מול הבנק זה הדייר ולא היזם, כן, כן גם בזה נתקלתי. הדיירים ישימו משכנתא על הדירות שלהם והיזם יקבל את הכסף, יגמור אותו ולא יסיים את הפרויקט, יש ערבות מכר הדיירים יקבלו כסף מהערבות והבנק יקזז ממנו את המשכנתא…
    ערבות שכירות אוטונומית, כאשר היא לא מלאה ולא כתובה נכון אפשר להישאר ברחוב…

  2. לאחר קריאה מעמיקה. חסר כאן מידע בפן המסחרי ובתמורות וההגנות לעניין בעלי הדירות.

    מה עם סטייה ואי סטייה בשלב התכנוני להתחייבות היזם לתוספת מ"ר לדירת בעלים?

    בכל מקרה הכל יקום ויפול על עמוד שדרה ויושרה.

  3. עורך דין שטינברג במס השפתיים של הכתבה, שכח לציין שהוא מייצג את היזמים הפוגעים שוב ושוב בדיירים. הוא פעל והפעיל לחץ להשארת התוכנית הדרקונית והמנשלת את הדיירים מהמינימום המגיע להם. שוב "מהרסייך ומחריביך ממך יצאו".
    דלית זילבר שלא חשודה על אהבת ישראל ראתה את המצוקה והקטסטרופה שנוצרים מדחיסת עוד עשרות דירות בשטח שגם בלאו הכי ננגס מכל הכיוונים כבר בשנים קודמות ורצתה לעצור את הפיכת שכונותינו לגיטו מחפיר, אולם יד הכסף והיזמים החמדנים על העליונה ואנחנו הדיירים בעלי הזכויות של הקרקע שוב נמשיך להיאנק. היזם יעזוב את השטח וישאיר אותנו עם החורבן.

כתיבת תגובה