הראשון לרסן את מבצעי הקבלנים: בנק לאומי יאפשר הלוואת קבלן בהעמדת 20% הון עצמי של הלקוח בלבד | האם הבנקים המתחרים ינקטו באותה עמדה? ומה הצפי להמשך? | "אני לא חושב שההנחיה החדשה תעצור את השוק, גם אם יצטרפו אליה בנקים נוספים – השוק ימצא פתרונות אחרים והקבלנים ייערכו בהתאם", מעריך עופר אהרונוביץ'
שי קליין 14.11.2024
לאומי למשכנתאות | צילום: יונתן סינדל, פלאש 90 חגיגת מבצעי הקבלנים שהחזירה את שוק הדירות החדשות למגמה חיובית אחרי תרדמת מתמשכת, עומדת להסתיים. עד כה אפשרו הקבלנים לרוכשים להעמיד הון עצמי של 10% או אפילו 5%, כשהיתרה נחשבת כהלוואת קבלן עד למועד האכלוס.
אתמול חשפו יובל ניסני וחזי שטרנליכט ב'גלובס' כי לאחר תקופה שבה פעל בנק לאומי ביתר שאת להגדלת הנתח שלו בשוק המשכנתאות, והגדיל את הנתח שלו במתן הלוואות חדשות לדיור ברבעון השני של 2024 בכ-30% (וכך גם בנק הפועלים), מעתה יאפשר לאומי הלוואת קבלן רק בהעמדת 20% הון עצמי.
לפי הדיווח, מדובר בהנחיה פנימית שיצאה לאחרונה מהבנק בה נקבע, כי בעסקת קבלן יתחייב מעתה תשלום של 20% הון עצמי מהלקוח, וכי הלוואת הבלון של הקבלן תוגבל לעד 40% מהשווי של הנכס. עם זאת, ב'גלובס' ציינו כי לקוחות עם אישור עקרוני קיים יוחרגו מההנחיה.
כזכור, לפני כשבועיים, כינס סגן המפקח על הבנקים בבנק ישראל, אורי סופר, את ראשי החטיבות העסקיות בבנקים, ובין היתר עמד סגן המפקח על הסיכונים של עסקאות במבצעי הלוואת בלון של 90/10 וכדומה. לא מדובר בהנחיה של בנק ישראל, אלא בהסבת תשומת הלב למפלס הסיכון בענף הנדל"ן, בדגש על מבצעי הקבלנים.
אתמול פרסמנו כי לפי נתוני בנק ישראל, אחוז הלוואות הבלון המשיך להיות גבוה גם באוקטובר, ועמד על כ-16% מסך כל ההלוואות, נתון דומה לחודשים האחרונים, ברמה שנחשבת חריגה ביותר.
ומה יעשו המתחרים? עופר אהרונוביץ', סמנכ"ל חיתום ואשראי בחברת אלדר משכנתאות אמר כי "בנק לאומי הוא הראשון שיחמיר את התנאים, עם דרישה לפיצוי מוסכם של 20% מהלקוח והגבלת שיעור המימון ל־40% בהלוואות סבסוד. לקוחות עם אישור עקרוני קיים יוחרגו. הלוואת הקבלן הגיעו למספר מטורף, לרמה שאני מעולם לא ראיתי. אני לא חושב שההנחיה החדשה תעצור את השוק, גם אם יצטרפו אליה בנקים נוספים – השוק ימצא פתרונות אחרים והקבלנים ייערכו בהתאם".
באלדר משכנתאות ציינו כי בנק ישראל מודאג מהעלייה בהלוואות הקבלן, שהגיעו לכ-17% מהמשכנתאות החדשות, לעומת 6%-8% בעבר. הבנק סבור שהלוואות אלו, שמוזילות את מחיר הדירה על ידי דחיית תשלומים, עלולות לעוות את מחירי הנדל"ן ולהעמיס התחייבויות כבדות על רוכשים לטווח ארוך. בעקבות חשש זה, בנק ישראל דרש מהבנקים להחמיר במדיניות ניהול הסיכונים: בדיקת כושר החזר: בדיקת יכולת ההחזר של הלקוחות, כולל תרחישים עתידיים. גילוי נאות: הבנקים מחויבים להסביר ללקוחות את הסיכונים והחזרי ההלוואה הצפויים. הפרשות להפסדי אשראי: הגדלת הפרשות כהיערכות לסיכוני אי-עמידה בהחזרים.
ומה הצפי להמשך? כרגע אין רגולציה מחייבת, אך בנק ישראל משדר איתות של אי שביעות רצון. ייתכן שבעתיד יינקטו צעדים מחמירים יותר, אם הסיכון הכלכלי לא יפחת. ובינתיים, הבנקים – לפחות בנק לאומי – שמים את הסטופ בעצמם למבצעי הקבלנים הנוכחיים, עד שאלה יפשטו צורה וילבשו מתכונת חדשה של שיווק.