ה'עליון': מה מגדיר נכס ריק לצורכי ארנונה?

ביהמ"ש העליון קיבל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה: נכס ריק יסווג לצורכי ארנונה רק לפי השימושים האפשריים שבהיתר הבנייה

בית המשפט העליון | צילום: פלאש 90

בית המשפט העליון קיבל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה, ופסק כי נכס ריק יסווג לצורכי ארנונה רק לפי השימושים האפשריים שבהיתר הבנייה, ולא לפי השימושים הקבועים בתוכנית החלה על הנכס. במספר פסקי דין קודמים של ביהמ"ש העליון, שעסקו בסוגיית חיוב נכסים ריקים, נקבע כי ניתן לחייב נכס ריק לפי הסיווג שתעריפו הוא הנמוך ביותר, ואשר מתאים לשימוש עתידי מותר על פי דין, בהתאם לייעודו התכנוני של הנכס. כעת הכריע ביהמ"ש בשאלה כיצד ייקבע הייעוד התכנוני המותר על-פי דין.

בית המשפט העליון דן בבקשות רשות לערור על שני פסקי דין של בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א, שניתנו ע"י שני שופטים שונים, והגיעו לתוצאה שונה. פסק דין אחד עסק בשאלת סיווגם לצורכי ארנונה של שני נכסים ריקים ב"בית אפריקה ישראל" בת"א. השופטת ארנה לוי קבעה, כי סיווג נכס לצרכי ארנונה יכול להיעשות רק על פי השימוש החוקי המותר באותו הנכס; וכי לפי דיני התכנון והבנייה, משהוצא היתר בניה לנכס, השימושים החוקיים הם רק אלה שהוגדרו בהיתר.

apps-box

פסק דין שני עסק במבנה הריק "בית ארלוזורוב", שבעבר שימש כאולם התכנסות למפלגת העבודה וכמועדון מפא"י, ובעניינו קבע השופט אליהו בכר כי כדי לקבוע את סיווגו של נכס ריק לצורכי ארנונה, יש לבחון את "השימוש האפשרי החוקי" הנלמד, בין היתר, מהנורמות התכנוניות החלות על הנכס, ממצבו הפיסי, מהשימוש האחרון שנעשה בו וממאפייניו. אשר לייעוד התכנוני, נקבע כי זה יכול להילמד הן מהתוכנית והן מהיתר הבנייה, אם כי לא כל שימוש תיאורטי המותר על פי התוכנית יתאים לסיווג הנכס לצורכי ארנונה, שכן נדרשת זיקה בין מאפייניו הפיזיים של הנכס לבין סיווגו לצרכי ארנונה.

כאמור, על שני פסקי הדין הוגשו בקשות רשות לערור, ובית המשפט העליון ביקש את עמדת היועץ המשפטי לממשלה בשאלה המשפטית המשותפת בשני הערעורים. בתמצית, עמדת היועמ"ש שהוגשה באמצעות עו"ד ליאורה וייס-בנסקי ממחלקת הבג"צים בפרקליטות המדינה, היתה כי השימוש או הייעוד התכנוני החוקי שלפיו יש לסווג נכסים ריקים לצורך חיובם בארנונה הוא זה שנקבע בהיתר הבנייה הספציפי שניתן לנכס, שכן הוא בלבד מגדיר את השימושים המותרים על פי דין בנכס. לעמדת היועמ"ש, אין די בכך שבתוכנית מתאר או בתוכנית מפורטת קיימת אפשרות עקרונית לשימושים נוספים בנכס כדי להפוך שימושים אלה לשימושים אפשריים וחוקיים בנכס המסוים. זאת, משום שדיני התכנון והבנייה מורים ששימוש חורג בנכס שלא בהתאם להוראות ההיתר הוא שימוש אסור על-פי דין, גם אם השימוש הותר בתוכנית. בנוסף, היועמ"ש הדגיש כי סיווג נכס ריק בהתאם לתכניות החלות עליו מחייבת הפעלת שיקול דעת תכנוני שעליו אמונות רשויות התכנון ולא מנהל הארנונה או ועדת הערר, שאינו נדרש עת נבחן סיווג הנכס על פי היתר הבנייה שחל עליו.

בלי הנאה כלכלית

השופטים עוזי פוגלמן, דפנה ברק-ארז ומני מזוז דחו את הערעור של אפריקה-ישראל, וקיבלו את הערעור של מנהל הארנונה ועיריית ת"א בעניין בית ארלוזורוב, שם הורה ביהמ"ש על סיווג הנכס שלא בהתאם לייעוד הקבוע בהיתר הבנייה. בפסק הדין נקבע, כי מהפסיקה הקיימת עד כה עולה כי כאשר עסקינן בסיווגו של נכס ריק לצורכי ארנונה, משאין במבחן השימוש בפועל לסייע לצורך סיווגו, יש ליישם מבחן דו שלבי. בשלב הראשון, מבין כלל השימוש התיאורטיים בנכס, יש לבחור רק את "סל" השימושים המתאימים לייעודו התכנוני. בשלב השני, לאחר שאותרה מסגרת השימושים האפשריים על פי הדין, יש לבחור את הסיווג הזול ביותר התואם אותם.

אשר לשימושים אלו, הובהר כי משניתן היתר בנייה לנכס מסוים, רואים בו דיני התכנון והבנייה כהסדר ממצה לעניין השימושים המותרים בנכס ואוסרים על כל שימוש אחר בו, גם אם שימוש זה הותר מלכתחילה בתוכנית. זאת משום שהליך מתן היתר הבנייה הוא הליך פרטני שבמסגרתו בוחנת רשות התכנון את התאמתו של הבינוי המבוקש למכלול העקרונות התכנוניים החלים על הנכס ועל סביבתו כפי שעוגנו בתכנון התקף. לכן, וכפי שנובע מדיני התכנון והבנייה – לפיהם משעה שהוצא היתר בנייה לנכס, כל שימוש שנעשה בו שלא לפי ההיתר אינו כדין (אף אם מדובר בשימוש שהותר בתוכנית החלה) – בשלב בחינת "סל" השימושים בנכס, אפשרויות השימוש העומדות בפני המחזיק בנכס הריק הן רק אלו שהותרו בהיתר הבנייה.

לאחר שאותר "סל" השימושים האפשריים בנכס על פי מצבו התכנוני, יסווג הנכס בהתאם לשימוש הזול ביותר מבין השימושים האמורים, וזאת כדי להימנע מהכבדה כלכלית יתרה על הנישום, בשים לב לכך שאינו מפיק עוד הנאה כלכלית מהנכס. לפיכך, יש להניח לזכותו של הנישום כי השימוש התיאורטי שהיה עושה בנכס הוא הזול ביותר האפשרי מבין השימושים האפשריים לפי דיני התכנון והבניה. כך, בניגוד לטענת אפריקה-ישראל ובית ארלוזורוב, השיקול בדבר ההקלה עם הנישום אינו רלוונטי בשלב הראשון שעניינו באיתור השימושים האפשריים לצורך סיווג הארנונה; אלא רק בשלב השני שעוסק בבחירת השימוש הזול ביותר מבין אלה.

side
Technion – inner

כתיבת תגובה