הצפי: היפוך מגמה במחירי הדירות

סביבת האינפלציה בישראל עדיין גבוהה. קצב האינפלציה צפוי להיות מעל 5% עד סוף השנה ולהתחיל לרדת לאחר מכן | בנק ישראל צפוי להעלות את הריבית ב-0.5% בפגישתו הבאה. הריבית לא צפויה לעבור בשיא את הרמה של 3.25%-3.5% | מגמת עלייה בקצב שינוי המחירים בשוק הדירות בישראל צפויה להתהפך בקרוב | משרד האוצר ממשיך להחזיר חובות בקצב מהיר

דירות חדשות | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90

סביבת האינפלציה צפויה לרדת בתחילת 2023

מדד המחירים לחודש ספטמבר עלה ב-0.2% לעומת התחזית שלנו לעלייה של 0.1%. ההפתעות העיקריות כלפי מעלה נרשמו בסעיף הדיור שעלה ב-0.6% לעומת התחזית לעלייה של 0.4%, גם סעיף הבריאות וסעיף ההלבשה עלו מעל התחזית. מנגד, מחירי המזון ירדו ב-0.4% לעומת התחזית לעלייה של 0.3%.

קצב האינפלציה נותר ללא שינוי ברמה של 4.6%. ללא אנרגיה ירד הקצב מ-4.5% ל-4.4%.

סביבת האינפלציה עדיין מתחזקת. הסעיפים הלא סחירים עלו לקצב שנתי של 4.5% הגבוה מאז 2011. לעומת זאת, בסעיפים הסחירים הקצב ירד מ-7% ביולי ל-4.6% בספטמבר.  מדד מחירי השירותים המקומיים (ללא שירותי הדיור) עלה לקצב הגבוה ב-20 השנים האחרונות. העלייה הגבוהה ביותר נרשמה בשנה האחרונה במחירי שירותי ביטוח ומיסים (10.3%), שירותי הארחה (7.4%) ושירותי בריאות (4.8%).

סעיף הדיור עלה לקצב של 5.6%, הגבוה בעשור. עליית שכר דירה בספטמבר במקרים של החלפת דיירים הייתה בשיעור של 8%, הגבוה מאז שהלמ"ס התחילה לדווח נתונים בחודש מאי. גם בחוזי השכירות המתחדשים לא הייתה ירידה בקצב ההתייקרות. השינויים במחירי החוזים המתחדשים ובהחלפת דיירים הנם המשפיעים העיקריים על סעיף הדיור במדד. כל עוד אין בהם ירידה, סעיף הדיור צפוי להמשיך ולעלות בקצב גבוה. 

אנו מעריכים שעליית ריבית חדה במשק והשפעות ההאטה בכלכלה העולמית יובילו לירידה בסביבת האינפלציה בשנה הבאה.

תחזית:

  • אנו מעריכים שמדד המחירים לחודש אוקטובר יעלה ב-0.6% בהשפעה של עלייה חזקה יחסית במחירי המזון אחרי החגים, המשך התייקרות של סעיף הדיור ועלייה עונתית במחירי ההלבשה. גם פיחות השקל צפוי לתרום לעלייה במדד. 
  • מדד המחירים לחודש נובמבר צפוי לעלות ב-0.1%.
  • התחזית לאינפלציה ב-12 החודשים הקרובים עומדת על 2.9%.  

בנק ישראל צפוי להעלות ריבית ב-0.5% בהחלטה הבאה

עד להחלטת הריבית הבאה של בנק ישראל יתפרסם מדד המחירים לחודש אוקטובר. אחריו קצב האינפלציה צפוי שוב לעלות מעל 5% ולהישאר ברמות אלה עד סוף השנה, כך שהאינפלציה בסוף השנה צפויה להיות גבוהה מהתחזית של בנק ישראל שהתפרסמה לאחרונה של 4.6%. בנסיבות אלה, סביר שהריבית תעלה בשיעור של כ-0.5% בהחלטה הבאה בנובמבר. לאחר מכן, קצב האינפלציה צפוי להתחיל לרדת ותתכן עוד עליית ריבית של 0.25% בתחילת ינואר. 

שורה תחתונה: סביבת האינפלציה צפויה להתחיל לרדת בתחילת 2023. ריבית בנק ישראל צפויה לעלות לרמה של כ-3.25%-3.50%. 

קצב עליית מחירי הדירות קרוב להיפוך מגמה

בחודשים יולי-אוגוסט מחירי הדירות בבעלות רשמו שוב עלייה חדה של 1.9% והגיעו לקצב שנתי של 19%, הגבוה מאז 2010 (תרשים 6). זה קרה בעיקר בגלל העלייה החדה של 4.4% במחירי הדירות החדשות. בחודש יולי הממשלה הפחיתה הצמדה למדד תשומות הבנייה ברכישת דירות חדשות ב-50%. הקבלנים כנראה העלו מחירים בחדות כדי לפצות את עצמם על השינוי בהצמדה. אולם, ספק שזה עזר להם. כנראה, שעליית מחירים דווקא פגעה בעסקים.

באותו חודש מכירות הדירות החדשות ירדו בשיעור חד של כ-38% לעומת חודש יולי 2021. ירידה חדה בכמות הדירות הנמכרות פגעה בהכנסות הקבלנים, למרות עליית מחירים. כפי שדיווח משרד האוצר בסקירתו על שוק הנדל"ן לחודש יולי, תזרים המזומנים ממכירות הדירות ע"י הקבלנים בחודש יולי ירד ריאלית ב-35% (כ-40% נומינאלית) לעומת יולי אשתקד. נציין, שהירידה החדה בתזרים התרחשה למרות שמכירות הדירות המוזלות במסגרת התוכנית "מחיר למשתכן" ירדו בכ-61% לעומת אשתקד.

לפיכך, העלייה האחרונה במדד מחירי הדירות בבעלות מתבססת על כמות קטנה של עסקאות תוך ירידה חדה בשיעור העסקאות המוזלות. ירידה חדה בפדיון בזמן שעלויות מימון של הקבלנים דווקא עולות בגלל עליית ריבית, עלולה להגביר קשיים פיננסיים של החברות. במצב זה, הקבלנים צפויים דווקא להוריד מחירי הדירות בחודשים הקרובים כדי לפתות קונים. גם התמתנות בקצב עליית מדד תשומות הבנייה (הקצב ירד מ-7% ל-6%) יתמכו בהוזלת מחירי הדירות החדשות.

נציין עוד, שקצב עליית מחירי הדירות ממשיך להתגבר בעיקר באזור הצפון וחיפה. ביתר האזורים העלייה בקצב נעצרה.

שורה תחתונה: ירידה בכמות הדירות הנמכרות צפויה להוביל לבלימת עליית מחירים ואולי אף לירידה, כפי שמשתקף מהקשר ביניהם. 

הממשלה ממשיכה להחזיר חובות בקצב חסר תקדים

תקציב הממשלה ממשיך להתנהל בעודף שהסתכם ב-0.4% תמ"ג ב-12 החודשים האחרונים (בנטרול הסטת גביית המיסים בספטמבר 2021). גביית המיסים אומנם התמתנה, אך כפי שמציין משרד האוצר, היא עדיין נמצאת מעל קו המגמה טרום המשבר.  גם ברבעון השלישי נגבה כ-3 מיליארד ₪ יותר מהתחזית שעודכנה רק בחודש יולי.

הממשלה ממשיכה לנצל את הגבייה הגבוהה כדי להחזיר חובות. בסה"כ, פדיון נטו ב-12 החודשים האחרונים הסתכם בכ-47.6 מיליארד ₪, בעיקר בשוק האג"ח המקומי. זה סכום חסר תקדים אשר צפוי להפחית משמעותית יחס החוב לתמ"ג. הממשלה עדיין מחזיקה יתרות מזומן בסך של כ-60 מיליארד ₪, לעומת הרמות של כ-30-35 מיליארד שהיו נהוגות לפני המגפה. נראה, שלאור הסיכון למיתון העולמי, הממשלה לא תחזור לרמה רגילה של היתרות, אך עדיין יכולה להוריד אותן בעוד כ-10-20 מיליארד ש"ח.

שורה תחתונה: פדיון נטו חסר תקדים בשוק האג"ח הממשלתי מייצר סביבה תומכת בשבילו. 

Inner article

הכוחות שצפויים למתן את הצריכה הפרטית והאינפלציה

מתחזקים הכוחות שצפויים להאט צמיחה בצריכה הפרטית:

  • האינפלציה שוחקת עליית שכר. סך השכר החודשי המשולם במשק במחירים ריאליים ירד מתחת לקו המגמה ארוך טווח. 
  • שווי תיק הנכסים של הציבור ירד מחודש דצמבר ועד סוף יולי בכ-120 מיליארד ₪ או בכ-2.5%. מאז הוא ירד עוד יותר ככל הנראה. אפקט "העושר השלילי" צפוי להשפיע על הביקושים של הצרכנים.
  • הגידול בגובה סך החזרי המשכנתאות בעקבות העלייה באינפלציה ובריבית הסתכמה בסכום תקדימי של כ-13 מיליארד ₪ בשנה האחרונה. סכום זה מהווה כ-1.5% מסך הצריכה הפרטית השנתית של משקי בית.

שורה תחתונה: שחיקה בהכנסות הריאליות של משקי הבית, "עושר פיננסי שלילי" ועלייה חדה בהחזרים בגין המשכנתאות צפויים לפגוע בצריכה הפרטית במשק. ההאטה בביקושים צפויה למתן את האינפלציה. 

הכותב הינו הכלכלן הראשי של מיטב דש

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה