הרבעון הראשון של 2020 בנדל”ן: החלש מאז 2009

אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר פרסם סקירת ענף נדל”ן לרבעון הראשון 2020 • 25.5 אלף דירות נמכרו, כולל “מחיר למשתכן”. ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד – וירידה של 6% בהשוואה לרבעון הקודם • בגלל המתנה של צעירים ל’מחיר למשתכן’ – בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות עם רמת עסקאות נמוכה במיוחד בהשוואה היסטורית • ירידה גם באזור ירושלים ונתניה

משרד האוצר | צילום: Pierre Terdjman, flash 90

ברבעון הראשון של 2020 נמכרו כ-22 אלף דירות בשוק החופשי, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. זהו הרבעון הראשון החלש ביותר במכירות אלו מאז שנת 2009, שעמדה בצל פרוץ המשבר העולמי. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד סך העסקאות על 25.5 אלף דירות, ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

מכירת דירות חדשות בשוק החופשי ברבעון הראשון הסתכמה ב-5.5 אלף דירות, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים ב-8.8 אלף דירות, ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

250/200 סייד בר + קובייה

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי במהלך הרבעון הראשון, לפי קבוצת גודל חברה, נמצא כי החברות הקטנות דווקא רשמו עליה משמעותית במכירות בשוק החופשי בחודשיים הראשונים של השנה. עם זאת, המעבר שלהן לירידות מחודש מרץ ואילך הינו בשיעורים חדים מאלו של החברות הגדולות.

רכישות המשקיעים ברבעון הראשון הסתכמו ב-3.5 אלף דירות בלבד, ירידה של 6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וקרוב לרמת השפל ההיסטורי ברכישות אלו בעשרים השנים האחרונות. ניתוח רמות המחירים של הדירות הנרכשות ע”י משקיעים בהשוואה לאלו הנרכשות ע”י הזוגות הצעירים בשוק החופשי מלמד כי באזורי הפריפריה פערי המחירים ביניהם נמוכים, ומנגד גבוהים למדי באזורי הביקוש במרכז הארץ.

מכירות המשקיעים ברבעון הראשון הסתכמו ב-5.2 אלף דירות, ירידה של 4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, שיעור ירידה מעט מתון מזה שנרשם בפלך העסקאות בדירות יד שניה. במהלך הרבעון הוסיפו להיגרע 1.7 אלף דירות מ”מלאי” הדירות בידי משקיעים. מאז החל לרדת מלאי זה ברבעון השני של 2016 נגרעו ממנו כ-23 אלף דירות.

בניתוח מכירות המשקיעים בולטת התחדשות העליה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, כאשר הפסד זה מתרכז בדירות שנרכשו בשנים האחרונות – מחצית מדירות אלו נמכרו בהפסד הון ריאלי. ממצאים אלו מסבירים בין היתר את השפל ברכישות המשקיעים.

“סנטימנט המשקיעים”, המשקף את השינויים בפעילות המשקיעים בשוק רשם ירידה חדה של 36% ברבעון הראשון השנה ובכך העמיק בטריטוריה השלילית בה שוהה מדד זה החל מהרבעון השני של 2016.

רכישות תושבי החוץ הסתכמו ברבעון הראשון השנה ב-300 דירות בלבד, ירידה של 14% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אזור ירושלים בולט דווקא בגידול של 16%, כאשר במקביל ירידה חדה של 40% נרשמה באזור ת”א. ניתוח רמות המחירים של הדירות הנרכשות ע”י תושבי החוץ בהשוואה לאלו הנרכשות ע”י ישראלים מלמד כי רק באזור נתניה מתחרים שני סגמנטים אלו על אותן הדירות.

Inner article

פילוח וניתוח

ברבעון הראשון של 2020 נמכרו כ-22 אלף דירות בשוק החופשי, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. זהו הרבעון הראשון החלש ביותר במכירות אלו מאז שנת 2009, שעמדה בצל פרוץ המשבר העולמי. כך עולה מנתוני אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות עם רמת עסקאות נמוכה במיוחד בהשוואה היסטורית, המציבה רבעון זה בין הגרועים ביותר במכירות בשוק החופשי באזור בעשרים השנים האחרונות. ההסבר המרכזי לכך נעוץ בדומיננטיות של הזוגות הצעירים ברכישות באזור והמתנתם למכירות ב”מחיר למשתכן”.

ברבעון הראשון של 2020 נמכרו 25.5 אלף דירות, כולל מכירות במסגרת “מחיר למשתכן”. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי ירידה של 8% וירידה של 6% בהשוואה לרבעון הקודם. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי עומד מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה על 22.2 אלף דירות, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה של 1% בהשוואה לרבעון הקודם. סך מכירות זה גם מציב את הרבעון הראשון השנה כרבעון הראשון החלש ביותר מאז שנת 2009, כאשר הרבעון הראשון באותה שנה עמד בצל פרוץ המשבר העולמי. על רקע ממצאים אלו יש לזכור כי השפעת משבר הקורונה ברבעון הראשון באה לידי ביטוי באופן חלקי בלבד, שכן התפשטות המגיפה בישראל החלה רק בשלהי חודש פברואר.

בהשוואה היסטורית של רמת העסקאות בשוק החופשי לא רק בהשוואה לרבעונים הראשונים בשנים קודמות, אלא בכלל מאז שנת 2002, נמצא כי הרבעון הראשון השנה “מדורג” בחצי התחתון של דרוג זה (46 בדרוג, מתוך 73 הרבעונים מאז 2002). בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות עם רמת עסקאות נמוכה במיוחד בהשוואה היסטורית, המציבה את הרבעון הראשון השנה באזור זה קרוב לתחתית הדרוג (ממוקם 63 בדרוג זה. דהיינו, רק עשרה רבעונים מאז 2002 היו גרועים יותר באזור זה).

ניתוח הממצאים מלמד כי פלח השוק של הדירות החדשות הנמכרות בשוק החופשי הוא זה ש”מושך” כלפי למטה את סך העסקאות בשוק החופשי באזור רחובות (אף כי גם רמת העסקאות בדירות יד שניה באזור זה נמוכה יחסית, אך לא באופן חריג ביחס לאזורים אחרים). בהקשר זה נציין כי אזור רחובות כולל בתוכו בין היתר ערים המזוהות במידה רבה עם רכישות של זוגות צעירים (בפרט מודיעין). עובדה זו בשילוב הדומיננטיות של אזור זה במכירות במסגרת “מחיר למשתכן” (האזור הבולט ביותר במכירות אלו בשנים 2019-2018) מסבירות במידה רבה את רמת המכירות הנמוכה בשוק החופשי באזור זה ברבעון הראשון השנה.

באזורי ירושלים ונתניה גם כן נרשמה רמה נמוכה יחסית של עסקאות בשוק החופשי, אף כי שיעור הירידה בעסקאות באזורים אלו היה מתון מזה שברמה הארצית (בירושלים אף נרשמה יציבות). בעוד שבאזור נתניה החולשה במכירות בולטת במיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות הנמכרות בשוק החופשי, באזור ירושלים החולשה במכירות היא הן בפלח השוק של דירות יד שניה והן בזה של הדירות החדשות (הנמכרות בשוק החופשי).

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה