הרוכשים יורדים מהגדר, אך נרשמת התמתנות בשוק הנדל"ן

צילום: ליאור מזרחי | פלאש 90

שוק המשכנתאות ממשיך לגלות סימני התעוררות בהתאם למגמה שנמשכת לאורך החודשים האחרונים. נתוני בנק ישראל מלמדים כי בחודש אוקטובר נלקחו משכנתאות בהיקף של 6.9 מיליארד שקל, ירידה של 19% לעומת ספטמבר אך זהו סך שעדיין גבוה בלמעלה מ-50% לעומת אוקטובר אשתקד. הירידה בין ספטמבר לאוקטובר מוסברת בכך שבאוקטובר חלו חגי תשרי וימי עבודה היו מעטים יותר.

מגמת העלייה בפעילות ניכרת כבר מחודש מאי, כאשר נלקחו משכנתאות בהיקף של 7.8 מיליארד שקל, והיקף ההלוואות המשיך לעלות עד ל-9 מיליארד שקל ביולי.

הלוואות הבלון ממשיכות להיות פופולריות אף הן בקרב רוכשי דירות, ובאוקטובר היוו 16.4% מסך המשכנתאות שנלקחו (1.13 מיליארד מתוך 6.9 מיליארד). השבוע הזהיר בנק ישראל בדוח היציבות הפיננסית כי מבצעי הבלון עלולים לגרום לעיוות מחירים בשוק הדיור ולהגדיל את הסיכונים לרוכשים, לקבלנים ולבנקים.

עסקאות במגמה חיובית

במקביל, לפי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו היום, שוק הדיור הראה סימני האטה בקצב המכירות במהלך חודש ספטמבר 2024, לאחר תקופה של עלייה בפעילות. על פי הנתונים, בחודש ספטמבר נרשמה ירידה של 9% בסך העסקאות לעומת החודש הקודם, אם כי עדיין נרשם גידול של 39% בהשוואה לספטמבר אשתקד.

מכירות הדירות החדשות בספטמבר הסתכמו בכ-3,450 יחידות, גידול של 46% בהשוואה לאותו חודש אשתקד. עם זאת, בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול מתון של 3% בלבד במכירות הקבלנים. בנטרול הרכישות בסבסוד ממשלתי, גדלו מכירות הקבלנים ב-58% בהשוואה לספטמבר אשתקד.

ניתוח מכירות הקבלנים לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה מראה כי בספטמבר ירד שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" ל-60%, ירידה של 2 נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד. זהו המשך למגמת הירידה הכמעט רציפה בשיעור זה מאז ספטמבר אשתקד, אם כי הקצב הואט מאז אפריל.

בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים עולה כי ירד חלקן של עשר החברות הגדולות בסך המכירות בשוק החופשי לעומת חודש אוגוסט, אך עלה מספר החברות שמכרו רק דירה אחת, שהיוו יותר ממחצית מסך החברות והשיגו כ-14% מסך המכירות – רמה שיא לפחות מאז תחילת השנה.

בפן הפיננסי, תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים מהמכירות גדל בכ-25% בהשוואה לספטמבר אשתקד, אך פער זה התכווץ משמעותית לעומת החודשים הקודמים, מה שעשוי להעיד על צמצום במבצעי המימון של הקבלנים.

בשוק הדירות המשומשות, נרשמה עלייה של 35% במכירות לעומת ספטמבר אשתקד, אך בהשוואה לחודש הקודם הייתה עלייה מתונה יותר של 14%.

בקרב רוכשי הדירות, נרשמה עלייה חדה של 54% ברכישות המשקיעים לעומת ספטמבר אשתקד, והם היוו 17% מסך העסקאות – עלייה של 1.6 נקודות אחוז. רכישות תושבי חוץ זינקו ב-119% והגיעו לרמה הגבוהה ביותר מאז יולי 2022, כאשר בולטת בייחוד בית שמש. לעומת זאת, רכישות מי שרוכשים דירה ראשונה עלו ב-40%, ורכישות משפרי הדיור עלו ב-28% בלבד.

נראה, כי למרות הירידה הקלה בקצב המכירות בספטמבר לעומת החודש הקודם, שוק הדיור עדיין מציג מגמה חיובית בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. גורמים בשוק מדווחים על עלייה בביקוש לרכישת דירות לאחר שרבים ישבו על הגדר במהלך השנה שעברה, מתוך ציפייה לירידת מחירים או לחלופין לירידת ריבית. לאחר תקופה של דשדוש, מחירי הדירות חזרו לעלות בחודשים האחרונים.

בנוסף, ההערכה היא שבשנה הקרובה לא צפוי שינוי מהותי ברמת הריבית, מה שעודד רוכשי דירות לחזור לשוק. מבצעי המימון של הקבלנים, כגון שיטת התשלום 80/20, אף הם דרבנו את הביקוש. אולם, הנתונים מעידים על התמתנות בקצב הפעילות לעומת הרבעון הראשון של 2024.