קצב הגידול בביקוש לדירות שכורות עוקף את המלאי

שכירות דירה | צילום: fizkes, שאטרסטוק

נתוני מרשם הדירות והמבנים המעודכנים ליולי 2025 חושפים שינוי מבני עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, כאשר נכון למועד זה היו בישראל כ-3.02 מיליון דירות/יחידות דיור למגורים. מתוך כלל המלאי, 2.1 מיליון דירות בבעלות שהן 69.8% מכלל הדירות, נתון המשקף ירידה משמעותית לעומת 75.2% בשנת 2013.

מנגד, מגזר השכירות חווה צמיחה מואצת: כיום ישנן כ-892.4 אלף דירות בשכירות המהוות 29.6% מהדירות, זאת לעומת 24.3% בלבד לפני כעשור. המשמעות הכלכלית ברורה: בשנים 2025-2013, קצב הגידול הממוצע השנתי של מספר הדירות בשכירות עמד על 3.5%, גבוה מקצב הגידול הממוצע השנתי של כלל הדירות – 1.9%. בנוסף, בין שנת 2024 לשנת 2025 לבדה חל גידול של כ-4.8% במספר הדירות השכורות.

הפילוח הגיאוגרפי והדמוגרפי מדגיש את ריכוזיות השוק, כאשר האחוז הגבוה ביותר של דירות בשכירות נמצא במחוז תל אביב (40.4%), והנמוך ביותר – במחוז הצפון (20.6%). בערים הגדולות התמונה קיצונית עוד יותר; הערים הבולטות באחוז גבוה של דירות בשכירות הן: חריש (52.1%), תל אביב-יפו (49.4%) וגבעתיים (42.6%).

מעניין לראות כי 81.3% מהדירות בשכירות מושכרות על ידי אנשים פרטיים, בעוד חברות פרטיות מחזיקות ב-3.9% בלבד מהשוק, אם כי שיעורן גבוה יותר בערים כמו הרצלייה (9.1%) ותל אביב-יפו (6.5%). נתון מרתק נוסף נוגע לתחלופת הדיירים: בשנים 2025-2024, ב-13.3% מהדירות בשכירות התחלפו השוכרים, כאשר בתל אביב-יפו הנתון זינק ל-22.6%.

בזמן ששוק השכירות הפרטי פורח, הדיור הציבורי, המהווה פתרון דיור למשקי בית שאינם מסוגלים לרכוש או לשכור דירה בשוק הפרטי, נמצא בנסיגה. בשנת 2025 עמד מספר הדירות בדיור הציבורי על 59.9 אלף דירות, לעומת 67.1 אלף דירות בשנת 2013. עם השנים ירד בהתמדה מלאי הדירות הציבוריות, ומאז 2013, נגרעו ממלאי הדיור הציבורי (ללא דיור מוגן ציבורי) מדי שנה כ-1.7% מהדירות בממוצע.

המאפיינים הדמוגרפיים של המחזיקים בדירות מראים כי ככל שקבוצת הגיל גבוהה יותר, חלקם של המחזיקים בדירות בבעלותם עולה, וחלקם של המחזיקים בדירות בשכירות יורד. כך למשל, בדירות שבהן גילם של המחזיקים הוא עד 34, 61.5% הן בשכירות, לעומת כ-18.3% בדירות שבהן מחזיקים בני 65 ומעלה. בהשוואה בינלאומית, ישראל מתקרבת לממוצע האירופי; בשנת 2024, 31.6% ממשקי הבית באיחוד האירופי מתגוררים בשכירות, בעוד שבישראל הנתון עמד על 28.6%