השרה שקד מציגה: חוק ההסדרה של קבוצות הרכישה

הסכם רכישה - שאטרסטוק

שרת המשפטים איילת שקד מפרסמת את דו"ח הצוות הבינמשרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, בנושא קבוצות רכישה. לאחר קבלת הערות מהציבור תנוסח הצעת חוק ממשלתית בעניין.

הרעיון להקמת הצוות עלה נוכח העובדה כי קבוצות רכישה מהוות כ 10% מכלל עסקאות הנדל"ן בישראל. בנוסף, כידוע התפרסמו מקרים בהם חברי קבוצות רכישה השקיעו את כספם בקבוצה אך נותרו ללא הכסף שהשקיעו בפרויקט ובהעדר יכולת להמשיך את פעילות הקבוצה במטרה להגיע לבעלות על דירה.

מקרים אלה העלו את הצורך לבחון האם נדרשת הסדרה ייחודית, לכל הפחות בהיבטי הגנה על ציבור המתקשרים בסוג זה של עסקאות. מטרת הצוות היתה לאפשר המשך ראוי של פעילות קבוצות רכישה מצד אחד, והגנה על ציבור המתקשרים באמצעותן מצד שני – התגברות על החסרונות מבלי לפגוע ביתרונות. השרה שקד הדגישה כי אין בכוונתה ליצור הסדרה מכבידה יתר על המידה שתוביל להפסקת התקשרות בקבוצות רכישה. 

שרת המשפטים איילת שקד: "לקבוצות הרכישה קיימת חשיבות בהורדת יוקר הדיור. עם זאת, רצף המחדלים בתחום שנחשפו בשנתיים האחרונות מחייבים אותנו להגן על ציבור הרוכשים. זהו הצעד הראשון להפסקת ההפקרות בתחום. נגן על ציבור הרוכשים. בד בבד נשמור על השוק החופשי".

 להלן עיקרי ההמלצות הצוות:

• יש להחיל חובות גילוי מוגברות עוד משלב השיווק והפרסום, תוך הטלת איסור להטעות את הצרכן ולהציג את העסקה כרכישת דירה, ותוך הטלת חובה לציין את העובדה שמדובר בקבוצת רכישה אשר תרכוש קרקע ותבנה עליה בבניה עצמית, ולא ברכישת דירה. כן הוסכם שיש הכרח לציין מפורשות את העובדה שאין התחייבות למסירת דירה, למחיר סופי או ללוחות זמנים כלשהם;
• יש לקבוע טופס גילוי קצר ובהיר בנוסח מחייב שיכלול פירוט לגבי תנאים מרכזיים בעסקה, שיימסר למצטרפים בטרם חתימתם על החוזה;
• יש מקום לחייב את המארגן  למסור למי שמבקש להצטרף לקבוצה את אומדן עלויות שיישא בהן עד לקבלת הדירה. האומדן יגובה באישור מקצועי מטעם שמאי מוסמך;
• יש לאסור שיווק של "קבוצת רכישה" לגבי קרקע שאין לגביה תכנון מפורט (בתוכנית המאפשרת הוצאת היתרים ללא צורך באישורה של תכנית נוספת). יש לציין כי דעת מיעוט בצוות סברה בהקשר זה, כי אין הצדקה לקביעת איסור ויש להסתפק בחובת גילוי לגבי מצבה התכנוני של הקרקע;

מארגן יוכל לצרף לקבוצה חברים נוספים, מעבר למספר החברים התואם את התכנון המפורט באותו מועד, רק בכפוף לחובת גילוי בכתב בה יובהר חוסר הוודאות לאישור הוספת היחידות ובכפוף לכך שניהול כספי החברים הנוספים ייעשה בנפרד מכספי יתר חברי הקבוצה;

• על המארגן תוטל חובה לנהל את כספי חברי הקבוצה בחשבון נאמנות סגור לגביו יחולו הוראות חוק הנאמנות והוראות נוספות באופן שלא יהיה ניתן להתנות עליהן בהסכמים, אלא לטובת חברי הקבוצה;
• תיבחן האפשרות לקבוע כי אדם יוכל לשמש כנאמן של קבוצת רכישה רק אם הוא בעל ביטוח אחריות מקצועית;          
• יש לקבוע הוראה חוקית שתאפשר לחברי הקבוצה להחליף את הנאמן בהחלטת רוב או בהחלטת נציגות הקבוצה.
• יש להטיל חובה על המארגן לרשום את הבעלות על הקרקע על שם הרוכשים או למצער, לרשום הערת אזהרה לטובת חברי הקבוצה בתוך תקופה מסוימת לאחר רכישת הקרקע.
• יש להטיל מספר חובות אישיות על המארגן- חובות גילוי בנוגע לניגוד עניינים בו הוא מצוי, ככל שכך הוא, חובת הגינות, חובת גילוי של ענין אישי בקשר לפרויקט, ככל שקיים, חובת גילוי בנוגע להסכמים בינו לבין חברי הנציגות, חובת מסירת פרטי חברי הנציגות לכלל חברי הקבוצה ועוד;
• יש להטיל מספר חובות אישיות על נציגות חברי הקבוצה- חובת נאמנות כלפי חברי הקבוצה, חובות גילוי לגבי הטבות שמתקבלות מהמארגן או כל ענין אישי מול המארגן או הפרויקט;
• לחברי הקבוצה תהיה זכות להחליף את הנציגות וכן את המארגן ברוב מסוים של חברי הקבוצה;
• שכר הטרחה של המארגן יהיה סופי שאינו תלוי בעלויות הפרויקט. שכר הטרחה יהיה מתואם לשלבי התקדמות הפרויקט וחלק  משמעותי ממנו ישולם למארגן רק עם מסירת הדירות לחברי הקבוצה;

• יש לאפשר לחברי הקבוצה לצאת ממנה במקרים שבהם טרם נרכשה הקרקע – בחלוף תקופת זמן מסוימת שתיקבע (של מספר שנים) שבה לא נרכשה הקרקע ,ללא עלות (למעט דמי השתתפות);בנסיבות של אי התקדמות  יש לאפשר לרוב מסוים של חברי הקבוצה להחליט על מכירת הקרקע (לחברים שמעוניינים בכך או לכל צד שלישי אחר) והשבת כספי התמורה לחברי הקבוצה בהתאם לחלקם היחסי ברכישה;