השתבחו ותנו שבח

בחלק מהמקרים של מכירת דירת מגורים יש פטור או הקלות ממס שבח • על ההגדרות והחריגים ב’טיפ’ השבועי, ראשון בסדרה נוספת, הפעם על ‘מס שבח’ מאת עו”ד בנימין בריקמן ל’מקרקעיסט’ המתחיל • מס שבח פרק 1

'אובייקטיבית' זה נראה לכם דירת מגורים? | אילוסטרציה: עבד רחים חטיב, פלאש 90

בטורי הקודם הזכרתי, שיש שוני בין ההגדרה החוקית של דירת מגורים, לצורך מס רכישה, לבין הגדרת דירת מגורים לצורך מס שבח.

כך למשל, עמדתי על כך, שדירה שנקנית “על הנייר”, תיחשב דירת מגורים לצורך מס רכישה (ולא תחויב במס רכישה של 6% בהתאם למצבה הנוכחי כשעדיין אין דירה בנויה).

250/200 סייד בר + קובייה

אולם שונה הדבר לעניין מס שבח. על פי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה): “דירת מגורים” – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

זאת אומרת, למרות שלצורך מס רכישה ניתן לראות בדירה שטרם נבנתה כדירת מגורים, לצורך מס שבח אין הדבר כך, ורק דירה שבנייתה נסתיימה תיחשב כדירה.

כך לדוגמה, על פי סעיף 49ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין, מכירת דירה יחידה, שהוחזקה על ידי המוכרים, מעל ל-18 חודשים לאחר רכישתה, פטורה ממס שבח.

בהתאם, אם קנינו דירה בחודש ינואר 2017 ומדובר בדירתנו היחידה, כאשר נמכור אותה בינואר 2020, נהיה פטורים ממס שבח. אך כל זאת, רק כאשר עברו שמונה עשר חודשים מיום שבניית הדירה נסתיימה. לכן, אם הדירה נקנתה “על הנייר” בתחילת שנת 2017 ובנייתה הסתיימה רק בתחילת שנת 2019, יהיה חיוב במס שבח בעת מכירת הדירה, כיון שתקופת שמונה עשר החודשים לצורך הפטור מתשלום מס שבח, נספרת רק לאחר שבניית הדירה הסתיימה.

נזכיר, מס שבח משלמים כמובן על השבח – ההפרש בין סכום המכירה לסכום הקנייה. זאת אומרת נניח שהדירה נרכשה ב-1,000,000 שקלים ונמכרת ב-1,200,000 שקלים, המס יהיה על הרווח – 200,000 שקלים.

נחזור להגדרת דירת מגורים לצורך מס שבח ובעיקר לצורך הפטור ממנו, או לחיוב מופחת (כפי שארחיב בע”ה בטורים הבאים).

על פי פסיקת בית המשפט העליון, כדי לסווג את הדירה כדירת מגורים, בודקים את מצבה במועד המכירה, ובמועד זה יש לברר, האם ניתן לסווג אותה כדירת מגורים, לצורך פטורים מתשלום מס שבח.

הדרישה היא, כי בנייתה של הדירה הסתיימה וכי היא “משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה”.

870/135 ליינר ארטקל

לאורך השנים העניק בית המשפט משמעות לדרישה זו וקבע, כי לצורך בחינת הדירה הספציפית, אם אכן מדובר בדירת מגורים על פי החוק, יש להעמיד את הדירה במבחן סובייקטיבי ואובייקטיבי.

עוד קבע בית המשפט שהמבחן האובייקטיבי הוא המשמעותי יותר.

המבחן הסובייקטיבי יבחן בפועל האם הדירה אכן משמשת מגורים.

כאשר על פי המבחן האובייקטיבי יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא בעת המכירה, ולראות, אם היא מיועדת והאם עשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית.

דהיינו, מבחינת היתר הבניה והתכנון, האם ניתן להשתמש בה כדירת מגורים, וכן האם יש בדירה את כל המתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים, החיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה.

חשוב לציין כי המבחן אינו חד משמעי. גם כשנמכרה דירה שלא היו בה מתקנים חיוניים – שירותים ומקלחת, קבע בית המשפט שהם אינם מתקנים חיוניים, לצורך הגדרת הדירה כדירת מגורים, בפרט שבקלות ניתן להוסיף בהם את המתקנים (ע”א 2170/03 מרגריט שכנר נ’ מנהל מס שבח מקרקעין, נט(2) 250 (2004)‏‏).

בפסיקה נוספת (ע”א 1046/12 פרדריק חכים נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נתניה (פורסם בנבו, 21.01.2014)‏‏ עושה בית המשפט שימוש הפוך, במה שנקבע בפסק הדין הקודם בעניין שכנר, וקובע כי בעקבותיו, דירת נופש לא תוכל להיחשב כדירת מגורים לצורך פטור ממס שבח, למרות שקיימים בה מלוא מתקני הדירה הנדרשים למגורים.

וכלשון פסק הדין: “בעניין שכנר, החלת המבחן האובייקטיבי במתכונתו הרחבה, הוליכה למסקנה, כי דירה אשר לא הכילה את המתקנים הפיזיים הדרושים – מהווה דירת מגורים. אך איני רואה מניעה להסיק, כי ייתכנו מצבים בהם יישום המבחן יוביל לתוצאה, לפיה דירה המכילה את המתקנים הפיזיים הדרושים, לא תהווה דירת מגורים. ענייננו נופל לסוג זה של מקרים, כפי שיפורט להלן.”

באותה דירה בגלל שהדירה הוגדרה כדירת נופש, קבע בית המשפט שלא מדובר בדירת מגורים (בית המשפט מזכיר כי הפטורים וההקלות לדירת מגורים, ניתנו מטעמים סוציאליים וחברתיים, כאשר במקרה זה בו מדובר במכירת דירת נופש, הטעמים האלו אינם).

בתקופה האחרונה ניתנו שלושה פסקי דין שונים, שדנו באפשרות הסיווג כדירת מגורים לצורך מס שבח.

בפסק הדין הראשון (ו”ע (מינהליים י-ם) 44579-08-14 עליזה גבאי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים (פורסם בנבו, 13.12.2018( נקבע, כי הסבת לול תרנגולים במושב בית מאיר לדירות מגורים, למרות שהדירות כללו את כל המתקנים הדרושים למגורים בדירה ועל אף העובדה שאכן הדירות שימשו בפועל למגורים, הואיל והסבת הלולים לדירות מגורים, נעשתה ללא קבלת היתר בניה, אינן נחשבות כדירות מגורים לצורך מס שבח.

בפסק הדין בעניין גיא (ו”ע (מינהליים ת”א) 34577-08-17 דוד גיא נ’ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (אזרחי) (פורסם בנבו, 12.08.2019)

מדובר היה בדירה שלא קבלה היתר בניה למגורים, אלא הייתה מוגדרת כמחסן ו’חדר כביסה’. לעניין מס שבח, קבע בית המשפט המחוזי, שכיון שעל פי מוסדות התכנון אין מדובר בדירת מגורים, למרות שהדירה בפועל שימשה למגורים, לא תיחשב הדירה כדירת מגורים לצורך מס שבח “כדי שלא יצא חוטא נשכר” – היינו כיון שהדירה אינה מוגדרת כדירת מגורים על פי חוק התכנון והבניה, גם כאשר היא משמשת בפועל למגורים, לא תיחשב כדירת מגורים לצורך מס שבח.

לעומת פסקי הדין הנ”ל (גבאי וגיא) בפסק הדין בעניין שטיין, הגיע בית המשפט המחוזי בתל אביב להכרעה שונה. (ו”ע (מינהליים ת”א) 52894-03-17 שינל שטיין נ’ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (פורסם בנבו, 19.11.2019(

מדובר בדירה שהוגדרה על פי התכנון כחדר הסקה, גרז’ ומחסן, כאשר במשך השנים הוסבו לדירת מגורים בה אכן קיימים כל המתקנים הנדרשים לצורך מגורים ואף שמשה בפועל כדירת מגורים.

לכאורה, בהתאם לפסקי הדין בעניין גבאי וגיא, גם כאן היה בית המשפט אמור להכריע, כי אין מדובר בדירת מגורים, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, כפי שאכן קובע כב’ השופט קירש, אך דעת הרוב בפסק הדין קבעה אחרת.

בפסק הדין עומד חבר ועדת הערר, רו”ח צבי פרידמן על ההבדלים בין עניין שטיין לעניין גיא כדלקמן:

ראשית, בעניין גיא, המוכרים שבקשו כי המיסוי יעשה בהתאם לדירת מגורים, הם אלו שהסבו את הדירה למגורים, חרף הייעוד התכנוני.

בנוסף, לאורך השנים הוגש כתב אישום על ידי העיריה, בעקבות השינוי שבוצע בדירה והדירה אף לא רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כדירה.

לעומת זאת בעניין שטיין, המוכרים קנו את הדירה לאחר שהוסבה למגורים, כאשר חוזה הרכישה מציין כי מדובר בדירת מגורים בת 2 חדרים.

שטיין גרו בדירה במשך 20 שנה, כשלא היה להם כל מידע בקשר לייעוד השונה, וחשבו שאכן היא מוגדרת גם תכנונית כדירת מגורים.

לאחר שנודע להם שאין היתר בניה מתאים, פנו לעירייה כמה וכמה פעמים כדי לשנות את ייעוד הדירה ולאפשר את המגורים בה גם מבחינה תכנונית.

בנוסף, במקרה זה – שטיין, בלשכת רישום המקרקעין נרשמה הדירה כדירת מגורים והעירייה לא התנגדה להגדרתה כדירת מגורים, גם באישור העירייה שנתנה למוכרים במשך השנים בכל פעם שהתבקשה (כחלק מהמסמכים הנדרשים לצורך העברת דירה בטאבו) בקשר לדירה.

העירייה אף לא פנתה כלל לבעלי הנכס, בטענה כל שהיא במשך השנים, לעניין שימוש חורג מהתכנון, ואף לא נרשמה על ידי העירייה כל הערה בלשכת רישום המקרקעין, בקשר לשימוש החורג מהתכנון המקורי.

אם כן, הרי שלפני כל עסק רכישה או מכירה של דירה, יש לבחון ולבדוק היטב, האם אכן הדירה עונה להגדרת דירת מגורים, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, כדי שלא נגלה לפתע לאחר המכירה שאין מדובר בדירת מגורים, וכתוצאה מכך לא ניתן למכור את הדירה בפטור ממס שבח או אפילו בתשלום מס מופחת.

 

אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו”ד בתחום.

הכותב הוא בנימין בריקמן, עו”ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.

דוא”ל לפניות ולהצעות ל’טיפים’: [email protected]

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה