התחלות הבנייה בעלייה קלה || "זו מגמת ירידה" אומרים בענף

המנהלים טוענים בסקר הלמ"ס: החסם העיקרי הוא מחסור בקרקע זמינה לבנייה | בענף האדריכלות טוענים: "האתגר הגדול ביותר היה ונשאר נושא הרישוי, ולא התכנון" | ואילו הקבלנים סבורים כי "מי שמסתכל על הנתונים מבין כי המגמה של התחלות הבניה בישראל בירידה חדה. מדובר בסיפתח לקראת מה שנראה בשנת 2023" | ומה ההערכות על מחירי הדיור: "הסיכוי של המחירים להישאר במגמת האטה אינו גבוה. כל עוד ההיצע נמוך, בטווח הלא רחוק – המחירים יעלו בחזרה"

התחלות בניה | צילום: shutterstock

סיכום שנת 2022 בתום התחלות וגמר בנייה התפרסם היום על ידי הלמ"ס, ולפי הנתונים, בשנת 2022 הונפקו היתרי בנייה עבור 77,690 דירות, עלייה של 5.2% לעומת שנת 2021.

בשנת 2022 החלה בנייתן של כ-67,070 דירות, עלייה של 5.3% לעומת שנת 2021. התחלות הבנייה נטו עמדו על כ-63,660 דירות (כ-3,410 דירות קיימות נהרסו). כ-65.4% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-14.8% בסבסוד ממשלתי. כ-34.6% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-58.7% במסגרת בנייה עצמית וכ-12.7% למטרת השכרה. רבע מהדירות (כ-24.1%) נבנו במסגרת התחדשות עירונית, מהן כ-73.6% במסגרת תמ"א ופינוי-בינוי.

הערים המובילות בשנת 2022 בהתחלות הבנייה הן: תל אביב-יפו, ירושלים, בת ים, בית שמש, ראשון לציון, אשקלון, נתניה, פתח תקווה ובאר שבע.

בשנת 2022 הסתיימה בנייתן של כ-51,930 דירות, עלייה של 10.5% לעומת שנת 2021. משך זמן הבנייה הממוצע של בניין (משוקלל לפי מספר הדירות שבו) הוא 33.1 חודשים.

בסוף שנת 2022, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-166.1 אלף דירות.

בשנת 2022 הסתכם שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים ב-16.8 מיליון מ"ר, כ-73.0% משטח זה נועד לבנייה למגורים.

בשנת 2022 החסמים המשמעותיות ביותר שצוינו על ידי המנהלים בענף הבינוי היו מחסור בקרקע זמינה לבנייה (כ-28.1%) ועיכובים בקבלת היתרים/אישורים (כ-26.2%). עם זאת, בהשוואה לשנת 2021, חל שיפור בעמדת המנהלים בענף הבינוי כלפי המדדים האלה. כ-13.0% מסך העסקים בענפי הבינוי ציינו שחסמים רגולטורים מעכבים בחברתם השקעות בציוד ובמכונות.

התגובות בענף 

אלי רוזנטל מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז מציין: "אנו נמצאים בפני אחת התקופות המאתגרות והמורכבות ששוק הדיור בישראל היה בה אי פעם. סיימנו את שנת 2022 עם עלייה קלה בהתחלות הבניה, אבל מי שמסתכל על הנתונים מבין כי המגמה של התחלות הבניה בישראל בירידה חדה. מדובר בסיפתח לקראת מה שנראה בשנת 2023 וזאת בעקבות האינפלציה והשפעתה על העלאת הריבית והבירוקרטיה של וועדות התכנון והרשויות.

"זה לא סוד שהריבית הגבוהה גרמה לכך שיזמים ממונפים נאלצים לשלם עלויות מימון נוספות היכולות להגיע למיליוני שקלים שככל הנראה יגולמו במחירי הדירות. מנגד הריבית הובילה להאטה מלאכותית בביקושים ולכן במצב הנוכחי היזמים פועלים בצורה זהירה ולא ממהרים להתקדם עם התחלות הבניה שכן יש חוסר וודאות מוחלט בשוק. ככל שפרק הזמן הזה יימשך ונמשיך לראות ירידה בהתחלות הבניה אנו נגיע לשוקת שבורה שבה הביקוש ימשיך ויתעצם אל מול ההיצע שכמעט לא יהיה קיים. כמו כן, הליכי הרישוי האינסופיים מול רשויות התכנון גורמות לכך שכל פרויקט מתעכב שנים רבות עד שהוא יוצא לפועל ולכל 'המדורה' הזו יש להוסיף ממשלה שטרם הציגה תוכנית דיור עדכנית והנה משבר הדיור הולך ומתעצם.

"כפתרון אני מציע לממשלה לקדם תוכנית חירום לאומית שתעסוק בקידום פרויקטי התחדשות עירונית שכן זה פותר שתי בעיות – ראשית, אין את הצורך של היזם בלקיחת הלוואות לטובת רכישת קרקע. שנית, זה מאפשר הכפלה, שילוש או ריבוע של כמות יחידות הדיור על אותו תא שטח, חידוש תשתיות ופיתוח מרכזי הערים. הרשויות צריכות להפסיק להסתכל על שורת הרווח של היזם ולהבין שבמצב הנוכחי מה שחשוב הוא פתרון כולל ומקיף למשבר הדיור, אחרת בעוד כמה שנים נתעורר למצב שבו כמעט אף אחד לא יצליח לקנות דירה בישראל".

עו"ד קרן פרשקר, ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות': "הירידה הדרסטית בהתחלות הבנייה הנמשכת כבר שני רבעונים לפחות מעידה על החסמים המשמעותיים בשוק. ההתייקרות במחירי הקרקעות, התארכות הליכי התכנון והרישוי בוועדות התכנון השונות ועליית הריבית הפכו את התהליך של הוצאת היתר בניה למסע ארוך ומפרך ואף יקר יותר, עבור היזמים בשנים האחרונות. הדבר ממריץ היום יזמים, יותר מאשר בעבר, להשקיע משאבים ניכרים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, כפי שהדבר גם מתבטא בנתוני הלמ"ס שכאמור התפרסמו היום ולפיהם כרבע מהתחלות הבניה ברבעון הרביעי הן התחלות בניה בתהליכי התחדשות עירונית. עם זאת, הפוטנציאל של התחלות הבניה בהתחדשות עירונית גדול פי עשרות מונים ממה שמומש עד כה בפועל.

"יש לציין, כי גם האתגרים הכלכליים החדשים שעומד בפני השוק עשויים להוות סכנה להמשך הגידול בהתחלות בניה בהתחדשות עירונית אלא אם כן ייעשה מעשה. הפתרון המרכזי להאיץ את הצלחת קידומן של התחלות בניה בתחום זה, הוא באמצעות העברת הסמכויות לשלטון המקומי והעברת המוקד המרכזי בתכנון לרמה המקומית ויצירה של תיאום ואחידות גבוהים יותר, בדרישות הוועדות המקומיות השונות, הן בנושאים של מטלות ציבוריות או בנושאים של היטלי השבחה, כל אלה על מנת להגדיל את הוודאות להצלחתו של פרויקט התחדשות עירונית עבור בעלי הדירות כמו גם עבור היזמים כבר מתחילת הדרך, עוד בשלב הגשת הבקשה לתב"ע".

גיא לקסמן, מנכ"ל משותף בחברת MyTown יזמות, מסביר: "הנתונים אודות התחלות בנייה לשנת 2022 במסגרת התחדשות עירונית דווקא מעודדים. פרויקטי התחדשות עירונית מהווים נדבך משמעותי מהבניה בישראל ולכן אין זה פלא שמדובר כבר על כ-25% מסך התחלות הבניה. המגמה הנוכחית מצביעה על הבנה של הרשויות, היזמים והדיירים בחשיבות של קידום פרוייקטי פינוי בינוי ותמ"א הריסה ובניה במקום תמ"א עיבוי וחיזוק – לפי הנתונים רואים כי מדובר על למעלה מ-80% מתוך כלל התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית. המגמה הנוכחית תימשך שכן הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית רחוק מלממש את עצמו. אני צופה כי בשנה הקרובה התחלות הבניה בהתחדשות עירונית יעלו יותר ויתכן ויעברו את ה-30% מסך כלל התחלות הבניה, שכן ההליכים הבירוקרטים והסטטוטוריים בהתחדשות עירונית ארוכים מאוד וכל מה שיוצא היום הוא פועל של פרויקטים שהחלו לקדם לפני כ-7-8 שנים ויותר."

שמוליק לוי מנכ"ל ובעלים קבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן: "הירידה בהתחלות הבניה אשר החלה לאחר הרבעון השני של השנה החולפת, אינה בכדי והיא תוצר ישיר של המצב הכלכלי ובחודשים האחרונים גם האפקט הפוליטי – חברתי נותן את אותותיו. כאשר שוק הדיור נמצא בקיפאון מזה מספר חודשים, וכשכמות העסקאות יורדת, גם היכולת של החברות היזמיות לגייס הון עצמי נדרש הוא מוגבל. בנוסף, הבנקים שהקשיחו את תנאי המימון, לרבות הריביות הגבוהות פגעו בכדאיות הכלכלית להוציא פרויקטים אל הפועל. גם התנאים לפתיחת ליווי בנקאי לפרויקט שהבנקים מציבים כיום קשוחים יותר ודורשים כיום מהיזמים לעמוד ביעדי מכירה מוקדמת, טרם התחלת הבניה ופוגעים ביכולת לצאת לדרך. ניתן לומר שרבים מהיזמים, כמו גם רוכשי הדירות יושבים כרגע על הגדר וממתינים שעלויות המימון יירדו, השוק ייכנס לרגיעה ואז יחזרו לבנות. בכל מקרה כרגע, וכל עוד שר השיכון החדש לא יוזם שום תכנית עם אופק או בשורה לציבור הרחב הסיכוי של המחירים להישאר במגמת האטה אינו גבוה. כל עוד ההיצע נמוך, בטווח הלא רחוק – המחירים יעלו בחזרה".

האדריכל עדי רובננקו, ממשרד רובננקו אדריכלים אומר כי האתגר הגדול ביותר היה ונשאר נושא הרישוי, ולא התכנון. "הירידה בהתחלות הבניה בחודשים האחרונים נובעת ממספר גורמים מרכזיים- חוסר הוודאות השלטונית משפיעה מאד על קידום הבניה ובנוסף, הממשלה החדשה טרם הציגה תכנית דיור חדשה. לכך מתווסף המשבר הכלכלי העולמי שנגרם בעקבות עליית הריבית והאינפלציה הגבוהה המשפיעים ישירות על המשק הישראלי בכלל ושוק הדיור בפרט.  אך הבעיה המרכזית הפוגעת בקצב התחלות הבניה היא התנהלות הוועדות המקומיות בכל הנוגע לקידום היתרי בניה לפרויקטים. וועדות התכנון המקומיות נמצאות כבר זמן רב במחסור משווע של כוח אדם מיומן ומקצועי וזמן ההוצאה של היתרי בניה בישראל רק ממשיך להתארך, בעוד שמדינות מערביות ומתוקנות מדובר בתהליך עשוי לקחת בין פגישה אחת בעירייה ועד שנה. מנקודת המבט שלי כבעלים של משרד אדריכלים, כשאני מתכנן קדימה פרויקטים, חוסר הוודאות הגדול ביותר שיש לנו קשור לנושא הרישוי ולא לנושא התכנון. אין לנו דרך אמיתית להעריך מתי יתקבלו היתרי בניה וזהו אחד הגורמים המרכזיים הגורמים לנסיגה בקצב התחלות הבניה בישראל. מצד שני חשוב להבין: הביקושים הגבוהים לדירות נשארים קשיחים. הדרך העיקרית לפתור את המשבר היא באמצעות פתיחת צוואר הבקבוק בוועדות המקומיות ותיגבור שלהן בתקציבים וכוח אדם איכותי".

תגובה אחת ל: "התחלות הבנייה בעלייה קלה || "זו מגמת ירידה" אומרים בענף"

  1. מזה שש שנים שאנחנו מיחלים להיתר תמ"א 2 בתל אביב איזור צפון ישן. אין לנו לא ממ"דולא מקלט , רק קירות אבני חול. קבלנו סוף סוף היתר הכולל דרישה לתשלום השבחה שאינו ריאלי והיזם נאלץ להקפיא ההליכים ולדרוש ערעור על החלטת העירייה. ערעור כזה עלול לתקוע הבנייה לעוד שנה שלמה, אבל העירייה בשלה ועסוקה בנסיון לסחוט כספים שאינם מגיעים לה וזה בדוק. אני קורא לעיתונאי כלכלי לבדוק את זה ואשמח לעזור בכל נתון ובכל רגע.

כתיבת תגובה