וַיְנַהֲגֵהוּ בִּכְבֵדֻת | ההתחדשות העירונית: מהמו"מ תצמח הישועה?

הרשויות החרדיות מקשות, הפתרונות לא מצליחים והח"כים החרדיים רק מתחילים להבין את עומק הבעיה • הפתרון: התחדשות עירונית • בקרוב, ועדת הדיור של דגה"ת מתכנסת, והח"כים של אגו"י קיבלו הוראה: לא להניח לנושא • האם משרד השיכון בדרך לחרדים?

אחד מהם יגיע למשרד השיכון? סגן השר פרוש וח"כ מקלב | צילום: מרים אלסטר, פלאש 90

בעוד כולם מדברים על מצוקת הדיור, וועדת הדיור של 'דגל התורה' עומדת להתכנס כשהנציגים החברים בה (או אלו המייעצים להם מהצד בשיח לוהט) טוענים כי זה הדבר שבו יש להשקיע את מירב המאמצים במו"מ הקואליציוני, דומה שתחום אחד, שבו טמון פתרון אדיר לציבור החרדי – נשכח מלב: ההתחדשות העירונית על שלל גווניה.

מצוקת הדיור החרדית, וזה לא סוד, דורכת במקום. אף אחד לא ממש מציע פתרון מעשי. לממשלה זה נוח, קל וטוב. נתניהו השאיר בקדנציה החולפת את הטיפול בנושא למשה כחלון, וגמל לו בהתרסקות אחרי שהבטחת הבחירות הקודמת שלו נמוגה.

Box

אבל גם מהצד החרדי, כשח"כ יעקב אשר והח"כ היוצא, מנחם אליעזר מוזס זעקו וצווחו על הנושא – איש לא הקשיב. די יהיה להביט בעיניו של ח"כ יעקב אשר כשמשוחחים איתו על אודות מה שעלה גורלה של המִנהלת החרדית שניסה להקים במשרד השיכון כדי לפתור את מצוקת הדיור החרדית – כדי להבין ששום דבר לא באמת השתנה.

לפני הכל, נתונים, שלא מבדילים בין חרדים לחילוניים: מאז 2015 עלו מחירי הדיור בכ-14%. 'מחיר למשתכן', התכנית של כחלון הביאה רק פתרון נקודתי, לאלפי משפחות בפועל. עוד עשרות אלפים עוד ייוושעו ממנה, אבל זה מעט מדי ומאוחר מדי, ובכל שנה מתווספים למעגל מחוסרי הדיור זוגות חדשים.

מהצד החרדי היו דיבורים על שכונה ענקית במועצה האזורית שפיר, אבל 'ביזנעס' כבר חשף בתחקירו של פישל רוזנפלד בעבר, כי שפיר אינה פתרון דיור חרדי, רק משום שהיא לא תצא לפועל בעשור הקרוב. ומה יהיה על כסיף? לכו תדעו.

אבל ניצני השינוי, כך אנו מקווים, הולכים ונראים. רק לאחרונה החליטה מועצת גדולי ישראל של אגודת ישראל בועידת התנועה בנתניה כי הדיור הוא המשימה – בה"א הידיעה – שעל הח"כים החרדים, לפחות החסידיים, לעסוק בה בקדנציה הקרובה. מצדה של ועדת הדיור בדגל התורה נשמעים קולות דומים. הזעקה פורצת מכל קצווי הציבור, והחשבון פשוט.

כל הוזלה של מחיר הדיור באחוזים בודדים, היא הכנסה ששווה לכיס החרדי הרבה יותר מכל תקציבי הישיבות גם יחד. לא פלא אפוא שאל הדגל שנשא ח"כ יעקב אשר הצטרפו בקול תרועה רמה הח"כים גפני את מקלב.

השאלה הנשאלת היא, האם, ועד כמה, יהדות התורה מסוגלת למצוא פתרונות למגזר החרדי כבר בשלב ההסכמים הקואליציוניים.

קיפאון אינו פתרון

עו"ד יצחק שטינברג, שמלווה את ענף הנדל"ן והדיור, בדגש על הענף החרדי בשוק, הרבה שנים – הן מצד היזמים והן מצד הרוכשים – סבור, כי הסיבה שנושא הדיור נעדר מהשיח בתקופת הבחירות, ורק עתה שב בריש גלי וביד חזקה, נבעה מהייאוש הציבורי. הציבור נואש מסיכוי למצוא פתרון. "איבדנו תקווה שיקום מושיע שיגאל את הזוגות הצעירים ממחסני הדיור ומהצינוקים בחניונים, ואפילו מעול הדירה השכורה שלא נגמרת. זו הסיבה שהדרישה והשיח נעלמו בבחירות. אבל הן חוזרות עכשיו, ובגדול".

דירות (מחסנים) להשכרה. אילוסטרציה. צילום: יוסי זמיר, פלאש 90

לדבריו, "זה לא נכון שאין מה לעשות. יש מה לעשות והרבה. גם בטווח הקצר והמידי ניתן לפעול, למשל בהאצת הליכי רישוי של פרויקטים במסגרת תמ"א, וכמובן שיש מה לתקן במדיניות כולה שתשפיע על בטווח הפחות קרוב".

לפני הכל, הוא מקדים. "הגיע הזמן לומר את האמת: כחלון 'הרג' את השוק. קיפאון בשוק שנובע מישיבה על הגדר של משקיעים או רוכשים – הוא לא חלק מפתרון. תנועת הקונים והמוכרים ירדה דרמטית. המשקיעים מחו"ל – ואני מכיר ומלווה כמה וכמה כאלה – מנתבים היום את הכסף למקומות אחרים, ולמותר לציין שהרבה מאוד כסף ישראלי של משקיעים מהארץ בורח לחו"ל.

"הקיפאון הביא לעליה במחירי השכירות בגלל ההיצע המוגבל. זו מכה קשה לזוגות הצעירים, ובוודאי החרדים שבהם, שכל עוד אין להם דירה בגלל המצב התקוע במשק הדיור, נאלצים לשכור דירה במחירים שהולכים ומאמירים.

"ולא רק הדיור נפגע. זה פוגע גם בכל השרשרת. תחשבו על ספקי מטבחים שמושפעים מהקיפאון וכן הלאה, כל השרשרת סופגת את תולדת המדיניות הנרפסת בתחום הדיור".

עו"ד שטינברג לא מסתפק רק בהטחת האשמות: "כחלון חיפש רק כותרות. זה כל מה שעניין אותו. הוא לא טיפל בשוק באמת. לכחלון, בניגוד לאריאל אטיאס למשל, אין את הראייה היזמית. אטיאס, שהיה שר שיכון מעולה, בא מעולם היזמות והבין היטב את השוק".

ומה קרה לנציגים החרדיים בעלי ה'ראיה היזמית'?

לדברי עו"ד שטינברג, "הנציגים החרדים, לצערי, נחסמו מעמדות המפתח שהיו להם בעבר בתקופת אריאל אטיאס כשר השיכון וכשמִנהל התכנון היה אצל השר אריה דרעי במשרד הפנים. מי שמשלם את המחיר, זה אנחנו. הגיע הזמן שיתנו לחרדים שוב לטפל בבעיה וגם לנצח אותה, הם הוכחו כיעילים יותר, לא רק לציבור החרדי, אלא גם לשוק כולו.

"'מחיר למשתכן' הייתה תכנית רעה לכולם, אבל עוד יותר רעה, אפילו רעה מאוד – לחרדים. התכנון לא מתאים לחרדים שצריכים תכנון מותאם ותשתית קהילתית.

"זאת ועוד, לחרדים צריכים לבנות מקום שיש בו את כל המעטפת. זוג חרדי לא יכול לגור בכל מקום. הוא צריך את הקהילה שלו והמוסדות, וחוגים מתאימים לילדים בשכונה, ועוד. אי אפשר לתת 400 או 1000 דירות באנשהו לחרדים ולצפות שזה יהיה יעיל. 'מחיר למשתכן' צריך לתת אפשרות לחרדים לגור כקבוצה גדולה ומאורגנת".

הפתרון המעשי, לדברי עו"ד שטינברג, מתמקד בשלשה נושאים עיקריים, שכל אחד מהם הוא פתרון בפני עצמו. אין ספק שאם שלשתם יבוצעו יחד, יימצא בכך פתרון במעטפת כוללת שתניע את שוק הדיור.

"קחו את משרד השיכון"

"ראשית, וזה הדבר החשוב ביותר, החרדים צריכים לחזור לעמדות מפתח רגולטוריות בתחום הדיור. אנחנו לא יכולים לסמוך על מישהו אחר שיעשה בשבילנו את העבודה. הוכח לצערנו שזה לא עובד. חוסמים אותנו במקרה הרע, או מתעלמים מאתנו במקרה הפחות רע.

"שנית, לחייב חוקית את זוכי 'מחיר למשתכן' לגור בדירה שיזכו בה לפחות עשר שנים. זה דבר שיבריח משקיעים ויצמצם מאוד את הביקושים. עברת דירה – החזרת אותה למדינה, וקח את כספך בחזרה.

"שלישית, להקצות שיווקים מאסיביים יותר לשוק הפרטי. רק כך ניתן יהיה גם לצנן את הביקושים וגם לא להקפיא את השוק טוטאלית".

עו"ד יצחק שטינברג

ואחרי כל אלה, לעו"ד שטינברג יש אמירה ברורה ומעשית, שמביאה אותנו לפתרון מיידי. ללא ועדות לאומיות, ללא סיבוכים, ללא המתנה להיתרי בנייה. נטו קידום תכניות מתאר ארציות בתוככי הערים במסגרת התחדשות עירונית – דבר שיוסיף עוד אלפי יחידות דיור בשנה, למגזר החרדי.

"זה יקרה על ידי הקמת מנגנון שבו השלטון המרכזי יכפיף את השלטון המקומי להאיץ את רישוי התמ"א וההתחדשות העירונית. זה כבר עובד כיום טוב יותר מאשר בעבר. אבל חייבים להביא את השוק להאצה מהירה יותר. זה משאב הדיור הכי זמין ובפרט לציבור החרדי שחייב מגורים עם תשתית קהילתית קיימת".

ה'בעד' גובר על ה'נגד'

אם נקצר את התכנית האסטרטגית לדיור לאוכלוסייה החרדית 2035 – 2016 שהוגשה ע"י צוות של משרד הבינוי והשיכון ו'המכון החרדי למחקרי מדיניות' בדו"ח שאותו ערך ד"ר חיים זיכרמן כבר באדר א' תשע"ו, נגלה כי בתחום ההתחדשות העירונית, הפתרון למצוקת הדיור החרדית, לפחות בחלקו, ברור.

Inner

בהתחדשות עירונית יש את ה'בעד' ויש את ה'נגד'. בחלק ההתנגדותי של הדו"ח מופיעים חסרונות כמו הרצון בקומות דיור נמוכות, מחיר קרקע גבוה וקיום קומות גבוהות שדורש מעלית שבת לעיתים. כמו גם הצורך בחקיקה מקומית שתאפשר ותאשר את הבנייה.

אולם בצד ה'בעד' בדו"ח שכולל את חידוש האזור הוותיק, ניצול הקרקע, ועמידה ביעד הממשלתי, עולה כי כ-10,000 יחידות דיור יכולות להגיע אל המגזר החרדי באופן הזה. זה לא הרבה, אבל זה מספר שעומד על כ-5% מסל הפתרונות הכולל.

בשלהי הדו"ח, בדיוק כמו עו"ד שטינברג, ממליצים עורכי המחקר על הקמת יחידה מקצועית שתקדם פרויקטים להתחדשות מול הרשות המקומית ויזמים קהילתיים, כמו גם על פעילות ממשלתית מול רשויות מקומיות חרדיות להסרת ההתנגדות לפרויקטי התחדשות עירונית בתחומן.

נסתדר עם המעלית

לשים את האצבע על הנקודה הזו של הרשויות החרדיות הוותיקות, זה כמו ליגוע במורסה. אבל אם נביט אל ההתחדשות העירונית בבני ברק, חלישות הדעת תאחזנו: תחילה דובר על תמ"א 38, חיזוק מבנים מרעידות אדמה תמורת קומת הקרקע שתחת הבניין, שתינתן ליזם. זאת בגלל העובדה שבבני ברק, הגגות תפוסים לדיירים, במרבית המקרים. למה התכנית לא יצאה לפועל? אולי בגלל אי הכדאיות הכלכלית, אולי בגלל שמישהו בעירייה לא ממש קידם את התכנית בעיר הצפופה ממילא.

בני ברק. צילום: יעקב נחומי | פלאש 90
הגגות תפוסים. בני ברק | צילום: יעקב נחומי, פלאש 90

גם בירושלים החרדית הוותיקה, הגגות נרכשו מכבר על ידי יזמים שבדרך כלל גם נדרשים לחזק את הבניין תוך כדי בנייה, אבל תכנית אמיתית של הגבהת הבניינים בעוד שליש – לא ממש יוצאת אל הפועל.

מי שנשארה רלוונטית היא אשדוד, כריכוז חרדי שבו בניינים ישנים – בעיקר ברובע ג' החרדי וברובעים המתחרדים שסביב הרובעים החרדים האחרים, החדשים יחסית – ולצדה עוד עשרות בניינים בערים מעורבות שמחזיקות בריכוז חרדי גבוה, כמו: רחובות, פתח תקווה, חדרה ועוד רבות שלא כאן המקום למנותן.

אבל כאן מגיעים המומחים, וזועקים: בערי הפריפריה, תמ"א 38 אינה רווחית מספיק. הפתרון המהיר, על קצה המזלג, שאותו ניתן, הוא לחץ על הרשויות להגביה את הבניינים בפריפריה הרבה יותר מאשר כיום, שהאישורים לתמ"א 38 נעים סביב 2.5 קומות תוספת בממוצע. הוספה של 5 ו-7 קומות, תוסיף רווח יזמי לקבלן, תהפוך את התכנית לכדאית, ותוביל לבינוי מהיר של אלפי יחידות דיור נוספות.

אה, ומה נעשה עם מעלית השבת? האמינו לנו, אנחנו נסתדר. אם הרתחת מים לשבת אורכת כיום כמה שניות בלבד, ולפתע יש לנו מים קרים וחמים בשבת – דבר שבעבר יכולנו רק לחלום עליו – הרי שצינון שוק הדיור באמצעות תמ"א 38, פינוי-בינוי או כל התחדשות עירונית מכל סוג שהיא, תוביל מעצמה לפתרון הלכתי מהודר שבמהודר למעליות השבת.

ההכרח יוביל את הפתרון הטכנולוגי. רק תנו כבר את הפתרון למצוקה האמיתית.

ואם צריך לקחת את משרד השיכון עם סמכויות מורחבות – עשו זאת, ח"כים יקרים.

Side
Inner

כתיבת תגובה