זהירות: משכירי הדירות על כוונת רשות המסים

יעקב קרטה - רו"ח (משפטן)

האם בעלי דירות להשכרה צריכים להתחיל לחשוש?

רשות המסים כבר שנים נלחמת מול משכירי הדירות במספר מישורים – האחד, העלאת מיסי הרכישה למשקיעים תוך ניסיון לצמצם את הביקושים לרכישת דירות. מהלך דומה בוצע אף מול משקיעי חוץ להם ההחמרה היתה אף גבוהה יותר (מס רכישה גבוה כבר מהדירה הראשונה בישראל).

ono box

המישור השני, נוגע לביטול הפטור במכירת דירות מגורים והעמדתו על דירה יחידה בלבד.

המישור הנוסף והחשוב יותר, קשור לדיוני שומה שמתקיימים לאחרונה במס הכנסה תוך ניסיון לסווג מחדש את משכירי הדירות כפעילות עסקית.

כיצד מסווגים משקיעי הדירות כיום?

מי שמחזיק בדירה שנייה ומעלה מסווג במס הכנסה כבעל פעילות “פסיבית” ומחויב בדיווח חלקי ובתשלום מס מופחת. המס המשולם על פעילות פסיבית, כשמדובר בדירות מגורים, נמוך מאוד ביחס למס השולי הרגיל החל לדוגמא על בעל הכנסה מעסק.

אדם המשכיר דירות מגורים רשאי לשלם מס בשיעור 10% בלבד על ההכנסות (קיים מסלול נוסף של פטור עד-5,010 ₪ לחודש אבל הוא רלבנטי למי שמשכיר עד-2 דירות, מעבר זה מסלול ה-10% אטרקטיבי יותר).

אחד היתרונות המרכזיים של מסלול זה שהוא לא חייב במע”מ ולא בביטוח לאומי, דבר שמוזיל ב-30% את חבות המס. יתרון נוסף הוא שהנישום לא נדרש בהגשת דוח שנתי למס הכנסה מה שלמעשה מקטין את “החיכוך” שלו מול רשויות המס.

כבר שנים שמתנהל ויכוח בבתי המשפט בין נישומים למס הכנסה כיצד יש לסווג פעילות מהשכרת דירות למגורים, האם כפעילות פסיבית ואז יכול הנישום לבחור במסלול המוטב של-10% או שמא מדובר בפעילות עסקית ואז קורים 3 דברים חדשים – 1. הנישום מחויב במס שולי (עד-50%) על הכנסותיו משכירות, 2. הנישום יחויב בתשלום מע”מ על הכנסותיו מה שמפחית את ההכנסה ב-17%. 3. הנישום יחויב בביטוח לאומי בשיעור של-17.83% נוספים על הכנסתו החייבת משכירות.

לפיכך, רואים בבירור שסיווג פעילות מהשכרת דירות כעסק יוצרת תקלת מס חמורה לנישום ויש להימנע מכך ככל שניתן.

כיצד ניתן להימנע מסיווג הפעילות כעסק?

על-מנת שנדע להבחין מתי מדובר בהכנסה פסיבית ומתי הכנסה כבר הופכת לעסקית? נקבעו בפסיקה קריטריונים להבחנה כאמור:

  • א. טיב הנכס – ככל שאופיו של הנכס הוא החזקה לטווח קצר (כמו ניירות ערך למשל), אז זה יצביע יותר על הכנסה עסקית, לעומת זאת, ככל שמדובר בנכס שמוחזק לטווח ארוך (נדל”ן למשל) אז זה יצביע יותר על אופי הוני/פסיבי.
  • ב. משך תקופת ההחזקה בנכס – ככל שתקופת הבעלות בנכס קצרה יותר זה יצביע על אופי עסקי.
  • ג. תדירות העסקאות – ככל שמספר הפעולות בנכס רב יותר כך גוברת המסקנה שמדובר בפעילות עסקית. כמובן שלכל נכס תיבחן התדירות בהתאם לאופיו, למשל בנדל”ן, טבעי שיבוצעו מספר פעולות קטן יותר מאשר בניירות ערך.
  • ד. ההיקף הכספי של העסקאות – ככל שהיקף ההכנסה מהנכס גדול יותר ביחס למקורות הכנסה אחרים של הנישום זה יצביע יותר על אופי עסקי.
  • ה. אופן המימון – מימון זר ונטילת סיכון כלכלי מצביע על אופי הכנסה עסקי. מימון פרטי או ירושה שמתקבלת מצביע על אופי הוני/פסיבי.
  • ו. בקיאות ומומחיות – במבחן זה בודקים עד כמה יש לרוכש בקיאות בתחום. גם אם לנישום אין את המומחיות הספציפית בתחום אבל הוא יודע לארגן את המומחים החיצוניים על-מנת לרכוש את הנכס אז זה יצביע על אופי עסקי.
  • ז. מנגנון וניהול – ככל שמדובר במנגנון מורכב של ניהול וארגון הנכס, זה מראה על פעילות אקטיבית ויזומה מצד הנישום, וזה כמובן יחזק את הכיוון העסקי.
  • ח. הרישום החשבונאי – כיצד ההכנסה או הנכס נרשמו בספרים? למבחן זה משמעות שולית.
  • ט. פיתוח והשבחה – ככל שהנישום מבצע יותר פעולות השבחה בנכס אז זה יצביע על הכנסה עסקית. פעילות שגרתית של “דאגה” לנכס מצד הבעלים לשמירת מצבו כדי שיוכל להמשיך להיות ראוי לשימוש אינו נחשב לעסקי.
  • י. מבחן הנסיבות – מוגדר כ’מבחן העל’. זהו המבחן הסובייקטיבי בו כל מקרה נבחן לגופו. מבחן זה מקנה שיקול דעת (גם לרשויות המס) לבחון את כל המבחנים הקודמים בראייה סובייקטיבית ולקבוע כמכלול, האם מדובר בפעילות עסקית או פסיבית.

עד לאחרונה, רשות המסים לא הצליחה יותר מידי בסיווג משקיעי הדירות כהכנסה מעסק והאחרונים נהנו מתשלומי מס מופחתים ובהיותם מתחת לרדאר.

בימים האחרונים ניתן פס”ד בעליון[1] בעניין שרגא בירן ועזבון המנוחה דפנה לשם, שאיחד שני ערעורים של מס הכנסה כנגד החלטות במחוזי שפסקו לטובת הנישומים וקבעו כי ההכנסות לא הגיעו לכדי עסק. ביהמ”ש העליון קיבל את ערעור רשות המסים וקבע כי יש לסווג את ההכנסות מעסק!!! המשמעות של הדבר היא שאותם נישומים יצטרכו כעת לא רק להתמודד עם 50% מס שולי אלא גם מול 17% מע”מ וביטוח לאומי.

2 פס”ד עסקו במקרים דומים – בשניהם דובר בהשכרה של מעל-20 דירות מגורים. למרות שביהמ”ש המחוזי ב-2 פס”ד קבע על-פי המבחנים שראינו לעיל שלא מדובר בהכנסה מעסק, הרי שזו הפעם הראשונה שביהמ”ש העליון מתייחס לכמות הדירות ששימשו להשכרה (למעט פס”ד בעניין יהל שם הושכרו 110 דירות מגורים!). אם בתי המשפט המחוזיים נתנו דגש על מבחני העסק הרי שכאן ניתן דגש דווקא לכמות, וזה חידוש מדאיג, כי ביהמ”ש העליון קבע שהשכרה של 20-30 דירות קרובה יותר להשכרה של 110 דירות מאשר להשכרה של 3 דירות. עוד נקבע בעליון כי לא ייתכן שהשכרה של 20 דירות והפקת הכנסה שוטפת לאורך שנים לא תצריך מנגנון מערכתי המשלב הון אנושי ויגיעה אישית (ראו פסקה 58 לפס”ד).

נשאלת השאלה, האם עדיין ניתן לסווג פעילות של השכרת דירות כפעילות פסיבית, למרות פס”ד בעליון? ומה יתרחש מכאן ואילך? האם רשויות המס יחמירו את הביקורות ו”יקראו לסדר” את משכירי הדירות לדיוני שומה ובתי משפט?

היום שאחרי פס”ד:

בפס”ד בעליון שראינו לעיל הצהירה המדינה כי כמות הנישומים להם יש מעל 10 דירות הינה לא יותר מכמה מאות בודדות של בעלי הון. עכשיו נשאלת השאלה, מה עוצר מרשות המסים להכניס לתכנית העבודה את אותם מאות של בעלי הון המחזיקים מעל 10 דירות ולסווג את כולם, באמצעות ההלכה שנקבעה בפס”ד בעליון, כהכנסה עסקית?! זה פשוט מאוד וזה כבר קרה בענייני מס אחרים. רשות המסים לא פעם יישמה הלכה של פס”ד בעליון על-מנת להוציא תכניות עבודה מסיביות מול נישומים. זה קרה בשאלת סיווג “תקבולים בגין אי תחרות” וזה התרחש גם בשאלת סיווג “הכנסות של בני זוג בעסק משותף” (החישוב המאוחד של בני זוג בעסק).

בכל אחד מהמקרים מאות של נישומים עמדו בדיוני שומה, לעיתים גם על אירועים שהתרחשו שנים אחורה, ונאלצו לשלם מאות מילוני ₪ למדינה בהליכי שומה יקרים.

יש להוסיף שרשות המסים לפני 3 שנים הוציאה 100,000 “מכתבי אהבה” לאזרחים שבבעלותם לפחות 3 דירות והם לא ברשת המס המדווחת. לאחרונה נוספו לרשימה גם מי שבבעלותם 2 דירות לפחות. המטרה ידועה – לתפוס את כל מי שהכנסתו משכירות עוברת את תקרת הפטור, גם אם זו דירה אחת שמושכרת למגורים.

סיכום ומסקנות;

נראה שלא יהיה מנוס מלהתמודד עם כניסה מסיבית של נישומים שמשכירים לפחות 10 דירות לדיוני שומה במס הכנסה. לאלו יהיה קשה מאוד להתמודד בדיונים מול פקיד השומה ולשכנע שלא מדובר בהכנסה עסקית. כמובן שהשומות יחולו 4 שנים אחורה וזה יכול בהחלט להסתכם בחבות מס מאוד גבוהה לכל תיק.

ההערכה שלי שגם מי שמחזיק 5 דירות מושכרות לפחות, יקבל זימון לדיון במס הכנסה ויחילו עליו את ההלכה שנפסקה בעליון.

האם זה אומר שהדין נחרץ על ראשם של משכירי הדירות? התשובה חד משמעית לא! למרות ההחלטה בעליון והרצון של מס הכנסה לגבות יותר מסים, כל תיק ייבחן לגופו ויהיו תוצאות שונות בכל תיק. לפיכך, חובה להתייעץ עם איש מקצוע מומחה בתחום שיודע להביא תוצאות מס טובות לנישומים.

 

יעקב קרטה, רו”ח (משפטן) שימש עד לאחרונה יועץ מקצועי למנהל רשות המסים ומי שהיה אחראי על תכניות גילוי מרצון ברשות המסים. בעל ניסיון רב בהליכי שומה ובמציאת פתרונות אפקטיביים ללקוחות.

 בן גוריון 11, בני ברק, מגדלי ויטה.  משרד: 03-6167888, קו מאובטח – 052-7793888  www.cbt-advisors.com

 

side
ono-inner

כתיבת תגובה