בית צמוד קרקע | צילום אילוסטרציה: Nomad_Soul, שאטרסטוקלפני כארבע שנים נכנס למשרדי בנו של רב מפורסם בציבור הליטאי שהלך לעולמו לפני מספר רב של שנים. הבן בעצמו כבר היה בן למעלה מגיל 70, חולה פרקינסון, סיפר לי שנכדתו עומדת להתחתן בעוד חודשיים ושמע שמשרדי עוסק במקרקעין ומיסוי. הוא סיפר שמכר בית מגורים צמוד קרקע כשלוש שנים קודם לכן, שילם 300 אלף ₪ מס שבח, ושאל האם יש דרך בה יוכל לקבל חלק מהמס בחזרה?
לאחר בדיקה שערכתי, נתברר, כי הסיבה לתשלום המס הגבוה, ששילם, הייתה בשל שימוש לא מושכל שביצע הלקוח בפטור ממס שבח במכר של דירת מגורים אחרת כשנה קודם לכן (בזמנו היה ניתן לקבל פטור ממס שבח אחת ל- 4 שנים), כך שהשימוש הלא מושכל בפטור, גרם ללקוח למס שבח בסך של 300,000 ₪ במכירת בית המגורים צמוד הקרקע שמכר, שכן הלקוח לא היה זכאי לפטור נוסף דאז.
לאחר דין ודברים עם רשויות המס, סוכם, כי הפטור ממס שבח שנתבקש בגין הדירה יבוטל, הדירה מוסתה במס שבח בסך 20 אלף ₪, והלקוח המאושר קיבל את הפטור על בית המגורים צמוד הקרקע, וגם קיבל בחזרה את כל כספו עם הצמדה וריבית – דבר שאפשר לו לתת לנכדתו חצי דירה במתנה !!!.
מאז אותו מקרה ועד היום, נערכו שינויים רבים בחוקי מס השבח, והעיקרי שבהם, שהפטור ממס שבח, שניתן בעבר לכל עסקה אחת ל- 4 שנים, בוטל, כך שכמעט כל עסקה חייבת היום במס. פטור זה ששימש גם עורכי דין, שאינם מומחים במקרקעין ובמסים, כגון אלו העוסקים בגירושין ובהסכמי ממון, איננו קיים יותר, ושכך, עריכת הסכמים הקשורים גם בדרך עקיפה למקרקעין, ללא ייעוץ מס מקדים, עלולה להביא לחבות במס שבח, שעלול לחול עם חתימת ההסכם, או בשלב מאוחר יותר, בעת מימוש ההסכם.
תקלת מס נוספת שעלולה להיגרם היא במס היטל ההשבחה, המוטל על כל בעל מקרקעין שהנכס שלו הושבח, כגון: כאשר זכויות הבניה בו הוגדלו על ידי הרשות המקומית. תקלת מס אופיינית היא כאשר בהסכם ממון או בהסכם גירושין נכתב, כי במקרה של פירוד, אחד מן הצדדים ירכוש מהצד האחר את זכויותיו בנכס המשותף תמורת הכספים שנמצאים בחשבון הבנק. מאחר ופטור מהיטל השבחה להעברה לקרוב ניתן רק כאשר לא משולמת תמורה, הרי שבמקרה זה, על אף שמדובר באיזון משאבים, בן הזוג המוכר יידרש לשלם היטל השבחה במידי. ניסוח אחר של הסעיף בהסכם יכול למנוע את התקלה.
לכן , קיימת חשיבות רבה לבצע, באמצעות עו"ד מומחה במקרקעין ומיסוי, תכנון מס לטווח הזמן ארוך שיביא בחשבון את כל נכסי המקרקעין, שנמכרו בעבר ושימכרו בעתיד, וכן לנסח את הסעיפים בהסכמי המקרקעין, הגירושין והממון, באופן שבו המסים שיחולו, בעת מימוש ההסכמים, יהיו מינימאליים.
ומעניין לעניין באותו עניין, הנה דוגמאות מתוך תיקים שטיפלתי בהם בחודשים האחרונים:
בהחלטה בהשגה בעניין קבוצת רכישה כאשר הגורם המארגן הינם בעלי הקרקע עצמם[1] – מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, קיבל את הטענה, כי במודל תמ"א 38, בו בעלי הדירות עצמם ארגנו את פרויקט הבניה באמצעות בעלי מקצוע שונים, ולאחר מכן מכרו באמצעות מתווכים, את הזכויות בקרקע של הדירות החדשות לחבר של רוכשים, שמימנו את הבניה, ובנו את הפרויקט באמצעות קבלן ביצוע שנבחר במכרז, שלא מדובר בקבוצת רכישה לפי חוק, ושכך הרוכשים מוסו במס רכישה בגין רכישת קרקע ולא חלה חבות במע"מ על הקרקע. החיסכון במס רכישה ובמע"מ לפרויקט עמד על סך של כ- 1.5 מיליון ₪.
מודל זה נותן אפשרות לבעלי מגרשים להגדיל את מספר הדירות שיקבלו בעסקת קומבינציה מעבר לעסקת רגילה עם יזם. הסכם הקומבינציה ייחתם עם חבר של רוכשים, שאינם קבוצת רכישה לפי חוק, וקבלן הביצוע, שייבחר במכרז, יבנה את הבניין, על פי הסכם שיבטיח את זכויותיהם של בעלי המגרשים.
בהחלטה בערר ביישוב גני הדר – נקבע לגבי היטל ההשבחה, שדי בתשלום היטל השבחה ליחידת מגורים אחת, וזאת בגין ביטול הצמדה של קרקע חקלאית כתנאי להוצאת היתר בניה, ואין לחייב פעם נוספת בגין הבית השני. כן, נקבע, כי יש להתחשב באופן אחיד בשווי למ"ר שנקבע בעבר, ושכך השווי למ"ר של שמאי הועדה לתכנון ולבניה הופחת ב- 20% לערך. הלקוח קיבל החזר של כ- 130 אלף ₪.
[1] המודל נערך ע"י עו"ד לוי גרוסמן. בהשגה ייצגה עוה"ד ורד אולפינר-סקל
