כך ניתן להפחית באופן חוקי מס רכישה על דירה שנייה • פרק שני על מס רכישה ב'טיפ' השבועי של עו"ד בנימין בריקמן ל'מקרקעיסט' המתחיל
עו"ד בנימין בריקמן 05.12.2019
דירה נאה | צילום: ארכיון עקרון ה"תא המשפחתי" – על פי חוק ממס שבח ורכישה, רואים את כל התא המשפחתי – בני זוג וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד.
לכן, אם בבעלות בני הזוג דירה והם מעוניינים לרכוש דירה נוספת, יחול חיוב במס על פי רכישת דירה נוספת. במקרה בו הילדים קטינים, אין כל משמעות לרכישת הדירה על שם הקטין, כיון שהוא נחשב כחלק מהתא המשפחתי.
אמנם, יתכנו מקרים בהם יראו רק את אחד מבני הזוג כרוכש דירה נוספת ואת השני כרוכש דירה יחידה.
בני הזוג פלם רכשו דירה במהלך נישואיהם, כאשר בבעלות הגב' פלם, הייתה דירה שנרכשה לפני הנישואין. יצוין, כי לפני נישואיהם חתמו בני הזוג על 'הסכם ממון', הקובע כי למר פלם אין כל זכויות בדירתה של הגב'. לפיכך, בקשו בני הזוג כי הדירה שנרכשה כעת, תחושב למר פלם כדירה יחידה ולגב' כדירה נוספת, לצורך החיוב במס רכישה. רשות המיסים התנגדה, ושני בני הזוג נדרשו לשלם מס רכישה בהתאם לדירה נוספת.
בערעור בבית המשפט העליון נקבע, כי כיון שישנו הסכם ממון הקובע כי למר פלם אין זכויות בדירה, הרי שהוא יחויב במס רכישה כרוכש דירה יחידה והגב' פלם תשלם מס על דירה נוספת.
בעקבות פסק הדין, פרסמה רשות המיסים החלטה, הקובעת כי לא רק כאשר ישנו הסכם ממון הקובע מפורשות, האם לבן הזוג זכויות בדירה שנרכשה לפני הנישואין, אלא גם במקרים בהם אין הסכם ממון (והצדדים אינם גרים בדירה, או משלמים יחד משכנתא, או שהשכירות נכנסת לחשבון משותף), יראו את הדירה כדירה יחידה, לצורך החיוב במס רכישה, כלפי בן הזוג שהדירה אינה בבעלותו.
אם כן, כאשר לבני הזג הסכם ממון המחריג את הדירה מהנכסים המשותפים, גם אם בני הזוג גרים יחד בדירה, עדיין תיחשב הדירה רק בבעלות בן הזוג שהביא אותה עמו מלפני הנישואין. כאשר אין לבני הזוג הסכם ממון, יש להוכיח כי הצדדים חיים בפועל בהפרדה רכושית בקשר לנכס.
לפיכך, כאשר לבני הזוג דירה והם מעוניינים לרכוש אחרת, ניתן להעביר את הדירה לאחד הקרובים כדי לחסוך בתשלומי המס.
על פי תקנות מס הרכישה, כאשר ניתנת דירה במתנה לאחד מן הקרובים ("קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות), יחולו חיובי מס מופחתים בשיעור של 1/3 ממס הרכישה. היינו במקרה בו מדובר בדירתו היחידה של מקבל המתנה, ושווי הדירה הנו 2,100,000 ₪ – המס לתשלום הנו כ-5142 ₪ (במקום 15,425 ₪).
כאשר למקבל דירה נוספת, ישולם מס רכישה של כ- 2.67% מערך הדירה שהתקבלה במתנה.
חשוב לזכור, תכנון מס חוקי עושים אך ורק טרם רכישה או מכירה. כאשר העסקה כבר נחתמה, לרוב כבר אין דרך חזרה.
לכן כדאי ורצוי להתייעץ עם עורך דין לפני ההחלטה על רכישה, כדי להקטין חוקית את נטל המס שיחול.
אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו"ד בתחום.
הכותב הוא בנימין בריקמן, עו"ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.
דוא"ל לפניות ולהצעות ל'טיפים': [email protected]
