בדרך לתמ”א 38? כדאי שתציצו בהסכמים, לפני החתימה

אל תסמכו על עורכי הדין בעיניים עצומות • הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממשיכה לפרסם הסכמי מדף כדי שתוכלו לעיין ולהשוות: הסכם התקשרות בין דיירים לבין עורך הדין המייצג אותם והסכם לעסקת חיזוק בין בעלי הדירות ליזם

חתימת חוזה | צילום: שאטרסטוק

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה (היום ה’) שני הסכמים מומלצים לבעלי דירות המבקשים לקדם התחדשות עירונית  – האחד נועד להסדיר את ההתקשרות עם עורך הדין המלווה את בעלי הדירות, והאחר מיועד להתקשרות עם יזם לביצוע עסקת חיזוק ועיבוי לפי תמ”א 38. זאת, ככלים נוספים שיסייעו לבעלי דירות להגן על זכויותיהם במהלך קידום התחדשות עירונית בבניין בו הם מתגוררים. הסכמים אלו הם מסמכים מנחים, הנתינים לשינוי על ידי הצדדים בהתאם לעסקה המסוימת ולהעדפותיהם.

ההסכם המומלץ למתן שירותים משפטיים, מיועד להסדיר את ההתקשרות בין בעלי דירות  בפרויקט פינוי בינוי או תמ”א 38 לבין עורך הדין בו בחרו לייצגם. מטרת המסמך היא לתת כלים בידי בעלי הדירות לקבוע את מסגרת השירותים המשפטיים שיינתנו להם לצורך קידום פרויקט התחדשות עירונית ולהגדיר את תקופת מתן השירותים, באופן שיאפשר להם לקבל את מלוא השירות הנדרש להם במהלך תקופת הפרויקט. כן, נועד ההסכם לעגן את התחייבויותיו של עורך הדין כלפי הדיירים, בדגש על חובת נאמנות והעדר ניגוד העניינים, באופן שיגביר האמון בין הצדדים. בנוסף, ועל רקע הנוהג המקובל, לפיו היזם הוא שמשלם את  שכר טרחתו של עורך דין הדיירים, מעגן ההסכם את אופן קביעת שכר הטרחה על בסיס מספר הדירות הקיימות או כנגזרת משווי דירות התמורה אותן יקבלו בעלי הדירות, את אופן תשלום שכר הטרחה ואת שלבי התשלום בהתאם להתקדמות הפרויקט. נוסח ההסכם מבהיר כי גם כאשר היזם הוא שמשלם את שכר הטרחה, עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בלבד וכי יחסי עורך דין–לקוח הם אך ורק בינו לבין הדיירים.

ההסכם המומלץ לקידום פרויקטים של חיזוק ועיבוי, נועד להסדיר את ההתקשרות הנעשית כיום בין בעלי דירות ויזם בהתאם לתמ”א 38. גם לאחר שתמ”א 38 תפקע, ימשיכו להתקיים תהליכים של “התחדשות בניינית”, אם מתוקף ההליך החדש שהוצע בתזכיר לתיקון מס’ 128 לחוק התכנון והבנייה ואם מתוקף תכניות שכונתיות או כלל-עירוניות שאותן מקדמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במספר ערים בכל רחבי הארץ.

עסקה לחיזוק ועיבוי הבניין היא עסקה מורכבת, המשפרת משמעותית את רמת המגורים של בעלי הדירות, אך גם משנה את הבניין בו הם מתגוררים, מחייבת קבלת אישור מוסדות התכנון וכרוכה בביצוע עבודות בבניין כאשר בעלי הדירות ממשיכים להתגורר בו. עסקה זו, הנמשכת תקופה לא קצרה, מעוררת לעתים חששות בקרב בעלי הדירות.

ההסכם המומלץ מיועד לתת מענה לחששות אלו ומטרתו להתוות את דרך ההתנהלות של הצדדים לאורך הפרויקט, תוך הסדרת הסוגיות השונות המתעוררות במהלכו, לרבות היבטי רישוי, קניין, ליווי בנקאי, רישום, מסירת מידע, שקיפות, ועוד. כן מפרט ההסכם את ההתחייבויות ההדדיות של היזם והדיירים, לרבות דרישות בהן נדרש היזם לעמוד לצורך מימוש הפרויקט. ככלל, מיועד ההסכם המומלץ לאפשר קידום עסקת חיזוק ועיבוי לטובת כל הצדדים השותפים לה, ותוך שמירה על הגינות מירבית.

ההסכמים המומלצים גובשו על ידי הרשות הממשלתית, בסיועו של משרד עורכי דין הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות’, תוך היוועצות עם גורמים שונים ובהם לשכת עורכי הדין, ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, התאחדות בוני הארץ, מינהלות ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות ונציגי המגזר השלישי, ובתיאום עם משרד המשפטים. הסכמים אלה מצטרפים לסדרת המסמכים אותם פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כהמלצה להסדרת ההתקשרויות הנדרשות בתהליך המורכב של ההתחדשות העירונית. בין אלו, ניתן לציין את הסכם המדף בין בעלי דירות ויזם לקידום עסקת פינוי-בינוי ואת נוסח הפנייה התחרותית לבחירת יזם.

870/135 ליינר ארטקל

חיים אביטן, יו”ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: “אנו ברשות פועלים בכל העת ליצירת כלים יעילים וישימים בהתחדשות עירונית. אני סמוך ובטוח כי “הסכם למתן שירותים משפטיים בין דייר לעו”ד המייצג” ו”הסכם לעסקת חיזוק בין בעלי דירות ליזם”, כמו מסמכים רבים שקידמנו ברשות ייסעו לבעלי הדירות בהגנה על זכויותיהם ויהוו עבורם כלי יעיל, שייצר וודאות בפרויקט ואמון מול בעלי המקצוע”.

עינת גנון, סמנכ”לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: “הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממשיכה לפעול להעמדת כלים לטובת כל העוסקים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובראשם בעלי הדירות. הסכמים שפרסמנו גובשו תוך השתדלות ליצור מסמכים מאוזנים ולא חד-צדדיים, אשר שומרים על זכויות הדיירים מחד ומאפשרים ליזמים ולעורכי הדין להוציא את הפרויקטים לפועל מאידך. הקפדנו לקיים הליך מסודר של היוועצות ארוכה ומסודרת עם כל הגופים הרלבנטיים, והמוצר הסופי מאגד את הניסיון המעשי של העוסקים בתחום שנים רבות.”

ד”ר איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: “ההסכמים המומלצים שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יוצרים סטנדרט ראוי להתקשרות בין בעלי דירות ליזמים ולעורכי דין, אשר יבטיח התנהלות מקצועית והוגנת בפרויקטים המורכבים של התחדשות עירונית. סטנדרט זה, אף מספק בסיס ראוי לקידום התקשרויות בלוח זמנים קצר יותר ומתוך תחושת אמון רבה יותר בין הצדדים, דבר שאף הוא עשוי לתרום להאצת תהליכי ההתחדשות העירונית, לטובת כל הנוגעים בדבר”.

ניתן להוריד את ההסכמים בקובץ WORD באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה