חדשות טובות מאוד לבעלי נכסים בתהליך התחדשות עירונית: שתי החלטות בנושא חישוב קומת הגג לעניין היטלי השבחה וכן בנושא חישובי הפטור מהיטל במסגרת פרוייקטים של תמ"א 38 – עשויות להכניס לכיסם של יזמים ובעלי דירות מאות אלפי שקלים • גבעתיים: הוועדה המקומית קיבלה את הכרעת בית המשפט העליון ותצמצם את החיובים • תל אביב: השמאי המכריע קבע כי קומת הגג תחושב כחצי קומה – העירייה הודיעה כי תפעל על פי הוראות החוק
דוד שלומוביץ 08.03.2021
התחדשות עירונית | צילום: מרים אלסטר, פלאש 90 תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, תמ"א 38, נמצאת בגסיסה מתמדת. התכנית שתוקפה יפוג באוקטובר 22' שואפת בתקופה זו את נשימותיה האחרונות ובשלב זה אין איש שיודע כיצד תראה התכנית בגלגול הבא. בשבוע שעבר התקבלו שתי החלטות משפטיות חשובות בנושא התוכנית, החלטות שהתוצאות שלהן תבואנה לידי ביטוי בשטח באופן ישיר ליזמים וקבלנים העוסקים בתחום, כמו גם לבעלי הדירות והזכויות.
את ההחלטות הביאה עדי כהן ב-TheMarker ולדבריה שתי ההחלטות שוות ליזמים ולבעלי הדירות מאות אלפי שקלים. בהחלטה הראשונה העוסקת בחישוב הזכויות הנוספות מכוח התמ"א, קבע השמאי המכריע מרדכי (מוטי) דדון בעיר תל אביב נגד העירייה, כי במגרשים שבהם יש קומת גג חלקית, החלק הלא בנוי לא ייספר כמו החלק הבנוי וקומת הגג תילקח לצורך החישוב רק בחלקה.
מדובר בהחלטה הנוגעת בעיקר לפרוייקטי תמ"א 38/1 (חיזוק) כאשר עד היום חישבה העירייה במבנים כאלה את הזכויות הנוספות מכוח התמ"א הפטורות מהיטל השבחה (2.5 קומות) כשקומת הגג הבנויה בחלקה נספרת כקומה שלמה ולא כחצי קומה. כלומר, מעל קומה זו ובהתאם לסל הזכויות של תמ"א 38, נותר ליזמים לבנות עוד 1.5 קומות בלבד הפטורות מהיטל השבחה, כך הפסידו היזמים את סכום הפטור מההיטל על חצי קומת גג.
צמצום פערי תמורות
ההחלטה של דדון שמה קץ לעיוות בתחשיב והיא נוגעת למאות מגרשים במרכז תל אביב בייחוד ברובע 3 – בין רחוב אבן גבירול לים, כולל אזור הבימה – שם מרבית הבניינים יכולים להתחדש רק במסלול החיזוק, כך אומר ל-TheMarker השמאי דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל. "ההכרעה הזו מחזקת את הכדאיות הכלכלית ליזמים בתמ"א חיזוק, ומצמצמת משמעותית את פערי התמורות ליזמים בין שני סוגי התמ"א. היא נותנת תמריץ מהותי נוסף לחיזוק בניינים ישנים, המתבטא בחצי קומה נוספת שפטורה מהיטל השבחה".
כדוגמא מביאה כהן שני בניינים, האחד יושב על בן יהודה 124, כאשר לפני תמ"א הבניין הוא בן 4 קומות וגג חלקי, ואילו אחרי התמ"א הבניין אמור להיות בן 6 קומות. היטל ההשבחה לשיטת העירייה הסתכם בכ-600 אלף שקל ואילו ההיטל לאחר ההכרעה עומד על 140 אלף שקל בלבד. שיעור ההפחתה: 77%.
הבניין השני יושב על בן יהודה 244. לפני התמ"א הבניין הוא בן 3 קומות וגג חלקי ואילו אחרי התמ"א הבניין אמור להיות בן 6 קומות. היטל ההשבחה לפי העירייה עומד על סך של 4.15 מיליון שקל ואילו ההיטל לאחר ההכרעה נאמד בכ-2.5 מיליון שקל. שיעור ההפחתה: 40%. החלטת דדון נסמכה על פסיקה של בית המשפט המחוזי בחיפה מ–2019.
עקיפת הפטור נדחתה
בהחלטה אחרת בגבעתיים באה על פתרונה בשבוע שעבר מחלוקת משפטית ארוכה על אופן חישוב היטלי ההשבחה בפרויקטי תמ"א. המחלוקת שהגיעה עד לבית המשפט העליון, הסתיימה בתבוסה צורמת לעירייה. השופטים שדנו בתיק נגד עיריית גבעתיים המליצו לעירייה למשוך את ערעורם ולקבל את החלטת המחוזי בתיק.
עיריית גבעתיים שביקשה ליהנות מהיטלי השבחה גבוהים בפרויקטי התחדשות עירונית, קבעה כי במקרים בהם יש על המגרש זכויות בנייה הן מכוח תמ"א 38 והן מכוחה של תכנית עירונית אחרת – תחול התכנית האחרת קודם לכן. באופן זה עקפה העירייה הלכה למעשה את הפטור הקבוע בחוק להיטלי השבחה בפרויקטים אלה. החלטת בית המשפט על שיטת החישוב היא חדשות טובות מאוד לבעלי נכסים רבים בעיר.
הסיפור בגבעתיים החל כאשר חברת אקו סיטי אס.אל יזמות ובניין הגישה בקשת להיתר עבור פרויקט הריסה ובנייה ברחוב קריית יוסף בעיר. החברה ביקשה להרוס מבנה מגורים ישן בן שלוש קומות, ולהקים במקומו בניין בן שש קומות עם 28 דירות.
בשטח היה כאמור זכויות בנייה הן מכוח תמ"א 38 והן מכוחה של תוכנית עירונית אחרת. העירייה החליטה לחייב את היזם בתשלום היטל השבחה מכוח הזכויות התב"עיות במגרש, ורק לאחר מכן לחשב את הזכויות הפטורות מכוח התמ"א. אקו סיטי טענה מול העירייה כי אין היגיון בכך וכי החישוב ההפוך הגדיל את דרישת התשלום במאות אלפי שקלים באמצעות הגדלת השטח שחויב בהיטל השבחה בכ-200 מ"ר.
"חוסר ודאות בתמחור"
השופט אליהו בכר קבע לפני כשנה וחצי כי במקרים כגון אלו יש למצות קודם את כלל זכויות התמ"א הפטורות ממס, ורק לאחריהן לגבות השבחה על הזכויות הנותרות. כאמור, עיריית גבעתיים ביקשה לערער על החלטת המחוזי, ופנתה לבית המשפט העליון אך עדת הערר דחתה את הערעור, ובית המשפט העליון המליץ לעירייה למשוך את הערעור ולקבל את החלטת המחוזי. הערכה היא שעיריות רבות בארץ נשפו בשבוע שעבר בעצבנות כאשר קיוו שבית המשפט יפסוק לטובתן מאות אלפי שקלים נוספים, אולם הפסיקה הייתה כאמור לטובת הדיירים וההיגיון.
אילי בר, מנכ"ל משותף באקו סיטי, אמר ל-TheMarker כי זהו ניצחון חשוב, אבל לא סוף המחלוקות סביב היטלי ההשבחה: "הכרעת העליון ביטלה אמנם חיוב סרק של מאות אלפי שקלים בפרויקט, אך איש אינו יודע מה יעלה בגורל שומות חסרות בסיס נוספות, של מיליוני שקלים, שמוציאות ועדות מקומיות. להערכתי, חוסר הוודאות בתמחור פרויקטים יחמיר לאור סיומה הצפוי של התמ"א בעוד כשנה וחצי – מה שמעמיד בסכנה כמעט את כל הפרויקטים שמקדמים כעת יזמים".
הרשויות: נפעל בהתאם
מעיריית גבעתיים נמסר בתגובה: "חיובי העירייה בהיטלי השבחה הוטלו מלכתחילה רק במקרים של הריסה ובנייה מחדש, שבמסגרתם נהנו היזמים מהשבחה ניכרת, תוך ניצול זכויות ותיקות בלתי מנוצלות – וגם מזכויות תמ"א 38. כספי ההשבחה שהיו אמורים להיגבות בפרויקטים אלו נועדו לפיתוח העיר, ובכך לתרום לכל תושביה הסובלים ממחסור ניכר בשטחי ציבור ובשטחים פתוחים.
"בית המשפט העליון התרשם מכנות ומחשיבות טענותיה של הוועדה המקומית, אבל סבר כי יש לנקוט פרשנות המצמצמת את החבות בהיטל והמליץ לוועדה המקומית לחזור בה מהודעות החיוב. הוועדה קיבלה את המלצת בית המשפט, וכמתחייב מכך, תפעל בהתאם להוראות הדין באשר לגבייה ולהשבה של כספי ההיטל".
מעיריית תל אביב נמסר: "הכרעותיו של השמאי המכריע מוטי דדון התקבלו בעירייה לפני כשבוע. הוועדה המקומית תבחן את קביעת השמאי המכריע, ותפעל בהתאם להוראות החוק".