כמעט סופי: מגבלת הון עצמי לדיור במשכנתא לכל מטרה

למרות ההכחשות, בנק ישראל מפרסם שלושה עדכונים להנחיות הפיקוח על הבנקים בנושא הלוואות לדיור, וביניהן המגבלה על הון עצמי ממשכנתא שנלקחת ‘לכל מטרה’ על דירה קיימת | עם זאת, הלוואת גישור ל-24 חודש תוכל להתקבל כדי לרכוש דירה נוספת, ואם הרכישה מקבלן, ניתן יהיה להאריך את הלוואת הגישור בשנה נוספת | הקלות הקורונה נעלמות, שיעור המימון יצנח ל-50%

הון עצמי | צילום אילוסטרציה: עבד רחים חטיב, פלאש 90

לא סופי, אבל כמעט סגור: הפיקוח על הבנקים מפרסם היום עדכון להנחיות בנושא ההלוואות לדיור שבמסגרתו יעודכנו מגבלות על הלוואות המשמשות לרכישת דיור, והובהר כי לא תוארכנה שתי הקלות שניתנו במסגרת הוראת השעה בעת משבר הקורונה ועוסקות במימון לדיור. העדכונים שפורסמו הועברו להערות הוועדה המייעצת ולהערות הציבור טרם כניסתם לתוקף כהנחיות סופיות.

העדכון הראשון הוא בנושא מגבלות על הלוואות לדיור, על פיו מובהר כי בנק לא רשאי להעמיד הלוואה נוספת שתשמש כ’הון עצמי’ לרכישת דירת מגורים. המגבלה הזו כבר פורסמה בשלהי יוני, אך הוכחשה מאוחר יותר.

250/200 סייד בר + קובייה

בהתאם לאמור, הפיקוח על הבנקים מבהיר כי הלוואה בשעבוד דירת מגורים (“הלוואה לכל מטרה”), לא תוכל להיחשב כחלק מההון העצמי לצורך עמידה במגבלות LTV ברכישת דירת מגורים. 

עם זאת, על מנת לאפשר ל”משפרי דיור” לבצע עסקת רכישה של דירה בטרם המכירה של דירת המגורים הקיימת, נקבע כי ברכישת דירה חליפית בנק כן יהיה רשאי להעמיד הלוואה נוספת, לצורך השלמת מימון הרכישה בכפוף לקיומם של תנאים מסוימים, וביניהם מובהר כי תקופת ההלוואה לא תעלה על התקופה המקסימלית במהלכה נדרש הלווה למכור את דירתו הקיימת על פי הנחיות רשות המסים. נכון להיום: תקופת ההלוואה לא תעלה על 24 חודשים. ברכישת דירה חליפית מקבלן, רשאי התאגיד הבנקאי לחדש את הלוואת הגישור עד לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל לידי הלווה.

שני העדכונים הנוספים הם החלטה על אי הארכת תוקפן של ההקלות בנושא הלוואות לדיור שניתנו במסגרת הוראת השעה ותוקפן יפוג ביום 30 בספטמבר 2021. הראשונה היא הוראת השעה שאפשרה הגדלת שיעור מימון עד לשיעור של 70% בהלוואה לכל מטרה במקום עד לשיעור של 50%; זו תבוטל עתה וההון העצמי ישוב להיות 50% בלבד. מדובר בהחלטה משמעותית ביותר, שתוריד בחזרה את רצף הרכישות האדיר שנרשם בחודשים האחרונים, להערכתנו. 

במקביל, הוראת השעה קבעה כי הבנקים לא ידרשו להגדלת יעד הון עצמי רובד 1 בשיעור 1% בגין הלוואות לדיור שיינתנו בתקופת הוראת השעה; אך הבנקים כלל לא נזקקו להקלה זו ולא עשו בה כל שימוש.

נציין כי לא נתפלא אם חברות מימון (כמו למשל ‘טריא’, ש’ביזנעס’ ראיין בעבר את המנכ”ל שלה בהרחבה) חוץ בנקאיות ייצאו לציבור עם בשורות מימון למשכנתאות שיממנו אחוזים ניכרים מערך הדירה. כך למשל, ב’טריא’ מעניקים עד 80 אחוז מערך הדירה בפריסה של עד 40 שנה, ברכישת דירה ראשונה וגם ברכישת דירה להשקעה. הוי אומר, תמורת הון עצמי נמוך מאוד, יכולים המשקיעים לרכוש דירה שניה בקלות רבה יותר ולהתחיל ליהנות מפירות ההשקעה, כשההלוואה היא בפריסה של עד ארבעים שנה, בהחזרים חודשיים יציבים שאינם צמודי מדד. ללא ספק עולם ההלוואות לדיור עומד עתה לקראת שינוי.

Inner article

בנוסף הודיע בנק ישראל כי, “בימים אלה בוחן הפיקוח על הבנקים את תוקף הסעיפים האחרים בהוראת השעה שנועדה להקל על המערכת הבנקאית בעת משבר הקורונה בכללותה (הוראת ניהול בנקאי 250). הפיקוח על הבנקים עוקב כל העת אחר ההתפתחויות בשוק המשכנתאות וימשיך לנטר ולעקוב אחר השוק”.

המפקח על הבנקים, מר יאיר אבידן: “פרסמנו היום מספר צעדים לניהול הסיכונים והחשיפות במערכת הבנקאית. אני שמח שלאחר שיח מתמשך שאנו עורכים הצלחנו למצוא מתווה המאפשר את פעילותם של משפרי הדיור לצד הגבלה מסוימת לאלו הרוכשים למטרות השקעה ושאינם משפרי דיור. חשוב שבעת העמדת ההלוואה ובמסגרת תהליך חיתום אחראי, הבנק המלווה יעשה שימוש במכלול הכלים כדי להכיר היטב את מצבו הפיננסי של הלקוח, לרבות שימוש במערכת לשיתוף נתוני אשראי. בנוסף, אין בכוונתנו להאריך את תוקפן של שתי הקלות שניתנו לנוכח הקורונה – החזרתן למצב בדומה לערב המשבר, הוא חלק מתהליך ההתאוששות של המשק וההסתגלות לניהול הכלכלה גם לצד קיומו של הנגיף”.

בעקבות החלטת בנק ישראל על מניעת אפשרות שעבוד דירה קיימת לצורך רכישת דירה חדשה, מסר נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו: “החלטה תמוהה של בנק ישראל שחרג מסמכותו והתערב בצורה בוטה בשוק הדיור. ההגבלות תפגענה בראש וראשונה במשפרי הדיור שגם כך הם צריכים להתמודד עם הפער ההולך וגדל בין שווי דירתם לדירה החדשה וכעת הם יצטרכו להתמודד עם מגבלות על היקף האשראי הזמני שהם לוקחים עד למכירת דירתם ועם ריביות גבוהות יותר בשל הזמן הקצר. בנוסף יש כאן פגיעה במשקיעים ומכאן בשוכרי הדירות שישלמו מחיר גבוה יותר עבור השכירות בשל הקיטון בהיצע דירות להשכרה בעקבות החלטת בנק ישראל.

“הוכח כבר בעבר שהרחקת משקיעים ופעילות לכאורה מיידית בצד הביקוש מעלה את הרוכשים על הגדר שיחזרו לשוק הדיור בהזדמנות הראשונה ואז משתחרר בעצם קפיץ שמטיס את המחירים למעלה. שוב יש כאן פגיעה בחלשים, באלה שאין להם את ההון העצמי הנדרש ובזוגות הצעירים והזכאים ששוכרים דירות ונאלצים לשלם כעת יותר.

“כל פעולה בצד הביקוש בצורה של פטנט או שפן מהכובע תואיל בצורה מלאכותית בטווח הקצר אולם מייצרת נזק ומעלה מחירים בטווח הבינוני והארוך. הגיע הזמן שבנק ישראל יבין זאת. רק גידול בהיצע הדירות יהווה פתרון בר קיימא למשבר הדיור בישראל”.

גם צח ברקי, שותף מייסד, יו”ר ומנכ”ל משותף בחברת וולטי, המספקת שירות דיגיטלי המשווה בין מסלולי משכנתא, התייחס להגבלות החדשות של בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות. לדבריו, משקי הבית שמינפו את הנכס הקיים שלהם כדי לרכוש דירה נוספת, הם מעמד הביניים, שמבצע השקעה פיננסית בנכס בטוח, בשיעור מימון של 50% מערך הנכסים שלו, ועם יכולת לעמוד בהחזרים החודשיים. המדינה דווקא צריכה לעודד את מעמד הביניים לעשות השקעות מהסוג הזה, כדי להגדיל את העושר הפיננסי שלו לאורך שנותיו, וכך להיות פחות תלותי במדינה לעת זקנה. בנק ישראל מונע כאן ממשקי בית אפיק השקעה שיהיה שמור מעכשיו רק לגופים מוסדיים וחברות גדולות. מנתוני וולטי, 7.5% מהעסקאות בשוק הדיור בחודשיים האחרונים היו בדרך של מינוף נכס קיים.

מומלץ עבורך

תגובה אחת ל: "כמעט סופי: מגבלת הון עצמי לדיור במשכנתא לכל מטרה"

  1. צריך להטיל מיסוי של 40 אחוז על בעלי דירה שניה ואילך ורק אז נתחיל לראות ירידת מחיר . המצב לא נורמלי . כל המשקיעים האלה הרסו לכולנו את החיים !! שלא לדבר על ילדינו . ונראה שלמדינה לא אכפת בכלל אפסים .

כתיבת תגובה