לוי יצחק עורך מחירון הדירות: "מספרם של הזוגות הצעירים שרוכשים בשוק החופשי הולך וגדל וההיענות למחיר למשתכן קטנה במקביל" • הסקירה הדו-חודשית המלאה: הירידות החדות בירושלים ותל אביב, העליות המעצבנות ברמת גן וגבעתיים, היפטרות המשקיעים מדירותיהם בבירת ההשקעות, וגם: מה קורה בנתניה?
חיים שיף 10.03.2019
לוי יצחק | צילום: יח"צ "בחודשיים האחרונים", אומר לוי יצחק, עורך מחירון הדירות 'לוי יצחק', "ניכרת עלייה ברמת הפעילות ובמחיר המבוקש. הבחירות שבפתח גורמות לבלבול וחוסר בטחון. מצב זה יכול להביא לקיפאון מוחלט, או להיפך, לפעילות מואצת.
"פה אנחנו חוזים בהתנהלות ברורה של חזרה לפעילות. התנודות והשינויים במחירים, מקומיים ומשתנים בהתאם לערים והשכונות, כשהמחירים עולים ויורדים בהתאם להיצע במקום".
עוד צפה יצחק, כי "ניתן לומר בזהירות שהשוק חוזר לפעילות טבעית יותר, של ביקוש שנענה בהיצע".
עם זאת, הוא מדגיש, כי "למרות האמור לעיל, מספר המשקיעים נותר קטן מאוד, מצב שמקשה על משפרי הדיור לנוע קדימה. חסרונם של המשקיעים, שערי היעד שלהם היו בעיקר, תל אביב, ירושלים, נתניה, אשדוד ואילת – מורגש מאוד. מספרם של הזוגות הצעירים שרוכשים בשוק החופשי הולך וגדל, וההיענות למחיר למשתכן קטנה במקביל".
לדבריו, "בשוק השכירות, משקיעי הנדל"ן רכשו דירות למטרת השכרה, בעיקר במיקומים בהן יש דרישה לדירות בשכירות חודשית: בתל אביב רבתי, ירושלים וחיפה, ליד מוסדות להשכלה גבוהה ובאר שבע".
אולם, "מאחר והמשקיעים מודרו, ומספרם פחת בכשני שלישים, מ-35-40% לכ-13%, באזורים רבים ניכר מחסור בדירות בשכר חודשי, והמחירים עלו".
לוי יצחק מחדד, כי "אין מדובר במגמה ארצית גורפת. יש גם הבדלים בסוגי הדירות הנדרשות ובגדלם. בפריפריה הצפי הוא דווקא לירידת מחירים תוך מספר שנים, כשיבשילו הפרויקטים של דיור למשתכן וחלק גדול מהדירות יוצע להשכרה. כך המצב היום בעפולה ובראש העין".
הטבלאות בירושלים ובתל אביב
בטבלת המחירים הדו חודשית, כיכבה תל אביב יפו כשיאנית הירידה במחירים לדירות בנות 5 חדרים (במחירים ממוצעים בשקלים):
| פברואר 2018 | דצמבר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד 2,260,000 | 2,260,000 | 2,260,000 | 0 |
| 4 חד 3,290,000 | 3,260,000 | 3,290,000 | 0 |
| 5 חד 4,100,000 | 4,680,000 | 4,680,000 | 12% – |
כרגיל, מחירי השכירות רק עולים והמחירים ממוצעים של דירות בשכר חודשי בתל אביב:
| פברואר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד׳ 5800 | 6000 | 3% |
| 4 חד׳ 6750 | 6810 | 0.8% |
| 5 חד 8500 | 9000 | 6% |
בתל אביב הפערים בין השכונות גבוהים: בצפון מרכז העיר כמעט ולא ניכרים שינויים במחירי הדירות בנות 2,3 חד', לעומת זאת מחירי הדירות הגדולות בנות 5 חד' ומעלה בירידה תלולה. מחירי דירות מיוחדות, דופלקסים ופנטהאוזים בקריסה של ממש, עם ירידות ופשרות כלפי מטה של 15% ואף יותר.
בשכונות הדרומיות לעומת זאת היצע הדירות הגדולות כמעט ואינו קיים. רוב הדירות, גם החדשות וגם מיד שנייה בנות 2,3,4 חד'. חסרונם של המשקיעים ניכר מאוד, והיזמים בדרום העיר תקועים גם עם דירות קטנות ללא קונה. עם זאת, דירות מיד שנייה נמכרות במחירים הריאליים ללא שינוי.
מחירי הדירות המאוד גבוהים בצפון מרכז העיר משגרים את הרוכשים האולטימטיביים לערים הגובלות: רמת גן, גבעתיים ועוד שסופחות את הזוגות הצעירים מתל אביב, הן בהשכרה והן ברכישת דירות.
קשה מאוד לרכוש דירת 3 חד׳ במרכז תל אביב בפחות מ-3.5 מיליון שקלים. ואפילו אלה מצויות בבניינים ישנים. במחיר הזה ובפחות, מוצעים ברמת גן גבעתיים דירות 4-5 חד יפות, ובמרחק דקות נסיעה. ואכן, שיעור ההגירה של הזוגות הצעירים מתל אביב גבוה, ובהחלט לא מרצון. לעומת זאת שיעורם של מבוגרים ומשפחות אמידות מעל גיל 55 שעוברים לגור בתל אביב גבוה אף הוא, כך שרמת הביקושים נשמרת.
ומה קורה בירושלים? מחירי דירות ממוצעים בשקלים:
| פברואר 2018 | דצמבר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד 1,480,000 | 1,500,000 | 1,520,000 | 1.4%+ |
| 4 חד 2,030,000 | 1,980,000 | 1,980,000 | 2.5% – |
| 5 חד 2,760,000 | 2,500,000 | 2,500,000 | 9.4% – |
ואילו המחירים הממוצעים של דירות בשכר חודשי:
| פברואר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד׳ 4350 | 4380 | 0.6% |
| 4 חד׳ 5200 | 5250 | 1% |
| 5 חד 6000 | 6000 | 0% |
מדובר, כאמור, במחירים ממוצעים. בשכונות היוקרה, טלביה רחביה או המושבה הגרמנית מחירי הדירות גבוהים בהרבה, מ-3.5 מיליוני שקלים לדירת 4 חד׳ וכאן מורגש מאוד חסרונם של תושבי ומשקיעי החוץ, שהורחקו מישראל ע"י האוצר. המיסוי שהוטל עליהם (גם ברכישת דירה ראשונה) והרגולציה ממעיטים את מספרם, בעיקר בירושלים לאחוז חד ספרתי. לעומת זאת קיים ביקוש יציב לדירות בנות 2-3 חד׳ ומחירן עלה מעט.
חיפה
מחירי דירות ממוצעים בשקלים:
| פברואר 2018 | דצמבר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד 795,000 | 810,000 | 813,000 | 2% + |
| 4 חד 1,220,000 | 1,190,000 | 1,220,000 | 0% |
| 5 חד 1,720,000 | 1,700,000 | 1,710,000 | 0.6%- |
מחירים ממוצעים של דירות בשכר חודשי:
| פברואר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד׳ 2600 | 2630 | 1% |
| 4 חד׳ 3450 | 3510 | 1.7% |
| 5 חד 4500 | 4500 | 0% |
שוק הנדל"ן בחיפה פעיל מעט יותר מאז ינואר 2019. היצע הדירות בעיר ובסביבתה, בנאות פרס ובקריות, גדול למדי ועונה על הביקוש, הן של משפרי הדיור והן של הזוגות הצעירים. גם בחיפה מורגש חסרונם של המשקיעים, ומספר העסקאות בעיר התחתית, בהדר ובשכונת בת גלים, שהיו מעוז ההשקעות, ירד מאוד.
באר שבע
מחירי דירות ממוצעים בשקלים:
| פברואר 2018 | דצמבר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד 690,000 | 670,000 | 670,000 | 3% – |
| 4 חד 1,000,000 | 950,000 | 950,000 | 5% – |
| 5 חד 1400,000 | 1,300,000 | 1,300,000 | 7% – |
מחירים ממוצעים של דירות בשכר חודשי:
| פברואר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד׳ 2670 | 2750 | 3% |
| 4 חד׳ 3350 | 3500 | 4.5% |
| 5 חד 4000 | 4070 | 1.7% |
באר שבע היתה במשך שנים בירת ההשקעות של ישראל, ובשנתיים האחרונות הפכה לעיר בה המשקיעים מוכרים בה הכי הרבה דירות. חלק גדול ממשקיעי הנדל"ן רכש את הדירות לפני שנים במחירים זולים, וזכה להשבחה רבה על השקעתו. אך יש כאלה שביצעו את הרכישה בשנים האחרונות, ומכרו ללא רווח. מכירת הדירות באה בעקבות הכרזתו של שר האוצר על מיסוי נוסף (מס ריבוי דירות). אמנם מיסוי זה טרם יצא לפועל, אך כגלי הדף, הרבה את חששם של המשקיעים, שחשים נרדפים.
לכן חלקם הגדול מוכר את השקעותיו בארץ, ומשקיע בחול. גם מחירן של דירות בנות 2 חד׳ בבאר שבע ירד בכ-7% מלפני שנה.
רמת גן- גבעתיים
מחירי דירות ממוצעים בשקלים:
| פברואר 2018 | דצמבר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד 1870,000 | 1,870,00 |
1890,000 |
1% + |
| 4 חד 2,350,000 | 2,350,000 | 2,370,000 | 0.9% |
| 5 חד 3,150,000 | 3,150,000 | 3,150,000 | 0% |
מחירים ממוצעים של דירות בשכר חודשי
| פברואר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד׳ 4700 | 5150 | 10% |
| 4 חד׳ 5840 | 6150 | 5% |
| 5 חד' 6800 | 7120 | 4.7% |
ברמת גן – גבעתיים מחירי הדירות יציבים כמו גם הביקושים. כאמור, חלק מהביקוש לדירות מנותב על ידי מהגרים מתל אביב. היצע הדירות החדשות אינו גדול ורובו ככולו בפרויקטים של תמ״א לסוגיה.
בחודשיים האחרונים רמת הפעילות עלתה מעט וחלק מהביקושים הכבושים עלו על פני השטח. בעלי הדירות, במקביל, החלו להעלות את המחירים המבוקשים. עם זאת ניכר חשש הן בקרב המוכרים, בעלי הדירות, והן בקרב הרוכשים. "הבחירות בהחלט מעלות תהיות לגבי עתיד שוק הנדל"ן", אומר לוי יצחק בסקירתו הדו חודשית.
ראשון לציון
מחירי דירות ממוצעים בשקלים:
| פברואר 2018 | דצמבר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד 1,400,000 | 1,350,000 | 1,385,000 | 1% – |
| 4 חד 1750,000 | 1,750,000 | 1750,000 | 0% |
| 5 חד 2,230,000 | 2,280,000 | 2,280,000 | 2% + |
מחירים ממוצעים של דירות בשכר חודשי:
| פברואר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד׳ 4200 | 4220 | 0.5% |
| 4 חד׳ 5250 | 5250 | 0% |
| 5 חד 6000 | 6000 | 0% |
ראשון לציון גם היא סופחת אליה מהגרים, בעיקר משפרי דיור מהשפלה: רמלה, לוד, יבנה.
מרבית הביקושים שלהם לדירות מרווחות המתאימות למשפחות.
הביקוש לדירות קטנות פחת עקב חסרונם של משקיעים, וזוגות צעירים שממתינים לדירות במחיר למשתכן.
הרצליה
| פברואר 2018 | דצמבר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד 1880,000 | 1,650,000 | 1650,000 | 12% – |
| 4 חד 2400,000 | 2,150,000 | 2150,000 | 10% – |
| 5 חד 3080,000 | 2,750,000 | 2750,000 | 11% – |
מחירים ממוצעים של דירות בשכר חודשי
| פברואר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד׳ 4550 | 4550 | 0% |
| 4 חד׳ 5500 | 5560 | 1% |
| 5 חד 7000 | 6890 | 2.4% – |
חסרונם של משקיעי חוץ ותושבי חוץ משפיע מאוד על הרצלייה. מספר העסקות ירד באחוזים רבים כמו גם מחירי הדירות. משפרי דיור עדיין מבצעים עסקאות, אך מתקשים לגשר על הפער בין הדירות הנמכרות לדירות החדשות המוצעות למכירה. בהרצליה פיתוח, מחירי דירות היוקרה והוילות בקריסה של 15% ומעלה.
אשקלון
מחירי דירות ממוצעים בשקלים:
| פברואר 2018 | דצמבר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד 800,000 | 790,000 | 800,000 | 0% |
| 4 חד 1180,000 | 1160,000 | 1160,000 | 1.7% – |
| 5 חד 1470,000 | 1450,000 | 1450,000 | 1.4% – |
מחירים ממוצעים של דירות בשכר חודשי:
| פברואר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד׳ 2920 | 3000 | 3% |
| 4 חד׳ 3740 | 3790 | 1.3% |
| 5 חד 4500 | 4500 | 0% |
באשקלון קיים היקף גדול מאוד של בנייה בפרויקטים של מחיר למשתכן. היצע שעולה על הביקוש, ויחד עם זה קליטה של מהגרים מאשדוד, שמחירי הדירות הגבוהים משגרים אותם לשכנה הדרומית. חסרונם של המשקיעים (משקיעי חוץ ומשקיעים מקומיים) מורגש גם באשקלון, ומרבית העסקאות המבוצעות הן של זוגות צעירים במחיר למשתכן, ומיעוטן משפרי דיור.
נתניה
מחירי דירות ממוצעים בשקלים:
| פברואר 2018 | דצמבר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד' 1230,000 | 1200,000 | 1230,000 | 0% |
| 4 חד' 1660,000 | 1640,000 | 1660,000 | 0% |
| 2290,000 | 2270,000 | 2210,000 | 3.5% – |
מחירים ממוצעים של דירות בשכר חודשי:
| פברואר 2018 | פברואר 2019 | שינוי ב% |
| 3 חד׳ 3100 | 3180 | 2.6% |
| 4 חד׳ 4500 | 4500 | 0% |
| 5 חד' 5500 | 5300 | 3.6% – |
נתניה היא העיר המסורתית של משקיעי ותושבי החוץ מצרפת. אבל ב-18 החודשים האחרונים, כמעט ואין רואים משקיעי ותושבי חוץ רוכשים דירות. נתניה, לצד הרצליה תל אביב וירושלים מושפעת מאוד מחסרונם. באחרונה ניכרת התאוששות בשוק הנדל"ן בנתניה, ומספר העסקאות בדירות בנות 3-4 חדרים, ששהו בשוק שנה ויותר, מצאו קונה, וכמעט במחיר המבוקש.
דירות 5 חד׳ בפרויקטים החדישים ליד הים, המבוקשים ביותר על ידי תושבי החוץ, מוצעות למכירה מזה תקופה ארוכה, ונמכרות בירידת מחירים מתמשכת.
10/03/2019 13:31
מה קורה בבני ברק? הצפון החרדי בירושלים?
רק מי שיש נתונים אמיתים שיכתוב