תמונה: משרד עורכי דין מקרקעין אמיר שטיינהרץ ושות' בישראל, לא מעט נכסים אינם רשומים כלל בבעלות המחזיקים שלהם. לתופעה זו יש מספר הסברים הטמונים בסעיפים שונים בחוק יסוד מקרקעי ישראל. למשל, על פי הסעיף הראשון (למעט מקרים מסוימים) המקרקעין בישראל הינו בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת בישראל.
בנוסף, לעיתים בעת רישום נכס המקרקעין מופיעים אילוצים שונים בגללם לא ניתן לרשום את זכות הבעלות. לדוגמא, כאשר ישנם הבדלים בין הממצאים בשטח לבין הרישום בלשכת רישום המקרקעין לא ניתן לרשום בעלות לאותו אדם. מקרה נוסף הוא רכישה של דירה בבניין מגורים, האדם שרכש אותה יהיה מוגדר כבעלים אך ורק אם הבניין רשום בלשכת המקרקעין כ-"בית משותף".
אחד הפתרונות היעילים ביותר לתופעה זו היא חכירה, הדומה במהותה לשכירות אך במקרים רבים היא מקנה זכויות שוות לזכויות של בעלות, ומתקיימת לטווח מאוד ארוך.
סוגי החכירה הקיימים בשוק
חכירה היא ההסדר בין הבעלים החוקי של הנכס (המדינה או גוף אחר) ומי שמעוניין לעשות בו שימוש לטווח ארוך (אדם פרטי או גוף). בשוק הישראלי קיימים שלושה סוגי חכירה: מהוונת, מימונית ותפעולית. ההבדלים ביניהן בולטים באופן התשלום והזכויות והניתנות.
-חכירה מהוונת: מדובר בסוג החכירה הנפוץ ביותר, במסגרתה החוכר מקבל זכויות על קרקע בבעלות מדינת ישראל לתקופה של חמש שנים או יותר. החוכר מקבל זכויות כמעט מלאות בהתאם לחוזה שנחתם והתנאים שסוכמו ויכול להרוס ולבנות מחדש או לבצע שינויים בשטח התואמים לצרכיו.
חכירה מימונית: במסגרת חכירה זו למחכיר ישנה זכות להשתמש בנכס אך במרבית המקרים במידה וירצה לבצע שינויים כלשהם הוא יידרש לקבל עבור כך אישור מהבעלים. כמו כן, בניגוד לחכירה מהוונת, כאן המחכיר מעביר את התשלומים בעבור החכירה לאורך תקופת ההסכם ולא בבת אחת. כאשר נגמרת תקופת החכירה החוכר יכול להחזיר את הנכס או לבצע רכישה מלאה שלו.
חכירה תפעולית בניגוד לשתיים האחרות לא קיימות כאן זכויות נוספות והחוכר לא יניב רווחים מהקרקע ולא יוכל לבצע בה שינויים. זאת בהתאם לכך שמבחינה משפטית הוא אינו זכאי לזכויות משפטיות או כלכליות.
מהם ההבדלים בין שכירות וחכירה?
כאשר אדם המבקש לעשות שימוש בקרקע לטווח זמן מסוים והבעלים של אותו שטח נדל"ן עורכים הסכם הם מגדירים בין היתר את התקופה בה היא תהיה בשימוש של אותו אדם והזכויות שניתנות לו.
מבחינת החוק שכירות מוגדרת כך: "זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות". אם אנו בוחנים את ההבדל מבחינת תקופת השימוש בקרקע אז הכלל הוא פשוט – שכירות שנמשכת מעל ל-5 שנים מוגדרת כחכירה. ככל שהזמן שהיא נמשכת ארוך יותר, כך לחוכר יהיו זכויות רבות יותר- אם היא נמשכת מעל 25 שנה היא מוגדרת כבר כחכירה לדורות וברוב המקרים הערך שלה יהיה שווה לבעלות.
כמו כן, כאשר אנו משווים שכירות לחכירה מהוונות, ואפילו מימונית, ישנם הבדלים מהותיים מבחינת הזכויות. אם במסגרת שכירות השוכר אינו רשאי לבצע שינויים ללא הסכמת הבעלים, בהסכם חכירה שני הצדדים מגיעים להסכמה לגבי הזכויות של חוכר על הקרקע למשך תקופת החכירה והשינויים שהוא רשאי לבצע.
הבדל נוסף הרלוונטי לחכירה מהוונת בלבד קשור לאופן התשלום. כאשר היא יוצאת לפועל התשלום בגין שנות המכירה מבוצע בתשלום אחד מראש במעמד או בסמוך לחתימת חוזה החכירה בין החוכר למדינה.
