מה קורה כשזכות בעלות אינה רשומה בטאבו

זה קורה בדרך כלל בהערת אזהרה בלבד: או אז, נכנסת החברה המשכנת לתמונה • מהי פרצלציה, ומה אנחנו צריכים לעשות כדי להימנע מנזקים עד שזו תתבצע? • עו"ד בנימין בריקמן ממשיך בסדרת הטיפים ל'מקרקעיסט' המתחיל

רישום מקרקעין, טאבו | צילום אילוסטרציה: shutterstock

לעיתים נמצא בנסח הטאבו שלטובת בעלי הדירה רשומה הערת אזהרה בלבד, לא חכירה ולא בעלות. זכות החכירה או הבעלות רשומה על שם אדם או חברה, ולטובת בעלי הדירות בפועל, רשומה הערת אזהרה.

במקרה כזה נצטרך לפנות ל"חברה משכנת" שעורכת את רישומי הזכויות עד שאלו יירשמו בטאבו. 

Box

חברה משכנת – בדרך כלל משרד עורך דין מטעם הקבלן או היזם שבנה את הבניין, ואצלו רשומות הזכויות.

בדרך כלל כשקבלן מסיים לבנות בניין מגורים הבניין עובר "פרצלציה" – איחוד וחלוקה מחדש. בסוף ההליך נרשם הבית ב"פנקס הבתים המשותפים" בלשכת רישום המקרקעין – טאבו, וכן מתבצעת חלוקה בבניין כך שכל דירה נרשמת כתת חלקה.

קרקעות המדינה מחולקות לגושים, לכל גוש מספר חלקות. כשרושמים בניין מגורים בפנקס הבתים המשותפים נרשמים נוסף על הגוש והחלקה, תתי חלקות כמספר הדירות בבניין. הבעלות או החכירה בתתי החלקות  נרשמת בהתאם לבעלי הנכס בפועל.

אם כן, כאשר עדיין לא נערכה פרצלציה, לא נרשמו בעלי הדירות כבעלים, אלא נרשמת לטובתם הערת אזהרה על בעלותו או זכות החכירה של הקבלן או בעל הקרקע. רק לאחר שיסתיים הליך האיחוד והחלוקה מחדש, ירשמו בעלי הדירות בטאבו כבעלים או חוכרים. 

ההליך תלוי בדרך כלל בקבלן. הרצוי הוא שתיכף לאחר שהסתיימה הבנייה תירשמנה הזכויות בטאבו, אך לא מעטים המקרים בהם גם לאחר שנים רבות לא נערכה עדיין החלוקה מחדש, משלל סיבות אפשריות, או שהקבלן פשט את הרגל, ואז בעלי הדירות עצמם נדרשים להתאחד ולפנות לעורך דין כדי לבצע את ההליך, או שהקבלן מתעכב מסיבותיו הוא.

Inner

 

העובדה שזכות הבעלות אינה רשומה בטאבו, לא מונעת את העברת הזכויות ואף לא את האפשרות לקבל הלוואה לצורך רכישת הדירה (משכנתה). בדרך כלל אין מניעה לרכוש נכס שרשומה לטובת בעליו הערת אזהרה בלבד, ולצורך קבלת המידע המדויק בקשר לזכויות בדירה, יש לבקש מהקבלן מסמך "אישור זכויות" לדירה, ולציין בו את חילופי בעלי הזכות בדירה.

אמנם, יש לבדוק למה הליכי הפרצלציה לא נערכו עדיין, ייתכן ומדובר בבניין שבוצעו בו חריגות בנייה ואין אפשרות לקבל את אישור העירייה לרישום בטאבו. ייתכנו גם אפשרויות נוספות ומגוונות, כך שבכל עסקת מכר יש לבחון את כדאיותה בהתאם למכלול הנתונים ורק אחר כך להחליט האם היא כדאית.

 

אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו"ד בתחום.

הכותב הוא בנימין בריקמן, עו"ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.

דוא"ל לפניות ולהצעות ל'טיפים': beni@brikman-law.co.il

Inner

כתיבת תגובה