מותה של תכנית המתאר תמ"א 38

בונים על פינוי-בינוי. אילוסטרציה. צילומים: פלאש 90, גבי מיימון

על פי דוח של המועצה הישראלית לבנייה ירוקה שסקר את הצורך בחדשנות בענף הבנייה בישראל, הרי שצרכי הבינוי בישראל קובעים שעד שנת 2023 ייבנו בישראל מעל ל-400 אלף יחידות דיור נוספות, ועד שנת 2035 יצטרפו כ-1.2 מיליון יחידות חדשות. מספר זה מהווה מחצית מכלל הדירות הקיימות כיום. במילים אחרות, על כמות הבינוי בישראל לגדול בכחמישים אחוזים עד לשנת 2030.

איך עושים את זה?

בין הפתרונות המוצעים: תמ"א 38 ותכניות פינוי ובינוי. ובכן, לא! בעוד שהתכניות נראות ברורות על הנייר, היזמים נתקלים בקשיים, הגבלות, בירוקרטיות וחסמים. נראה שגם כאן חסרה מחשבה תחילה קודם המעשה.

תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה שאושרה על-ידי ממשלת ישראל לפני יותר מעשור, ב-2005. התכנית אמנם יצרה גל של יוזמות אך מנגד נוצרו קשיים ביישום תוכנית המתאר, בעיקר בשלושת המישורים הבאים: מיעוט זכויות בניה מה שלא מעניק כדאיות כלכלית ליזם, הליכי רישוי מסורבלים וקושי במתן בטחונות לבנק כתנאי למימון הפרויקט.

התכנית לא קפאה על שמריה והכניסה מספר תיקונים לחוק לאורך השנים. בעיה שנותרה היא שתמ"א 38 לא נותנת מענה ברמה הארצית אלא רק באזורים בעלי ביקוש גבוה יחסית. דבר המוביל להזנחה שיטתית של הפריפריה הזקוקה לתוכניות חיזוק אלו כמו אוויר לנשימה.

ולא די בזאת, בעוד שתכנית התמ"א היא תכנית ארצית, מרשות לעצמן הרשויות המקומיות לבחור כיצד ליישמה ואף מטילות מגבלות המקשות מאוד על יכולות היזמים בביצוע התכנית. הגדילו ועשו עיריות תל אביב ורמת גן כשהחליטו לגבות היטל השבחה בפרויקטי תמ"א 38/2, ולמעשה ירו את יריית הפתיחה לקראת מותה של התמ"א.

כתוצאה משורה של סיבות על ציר הזמן, יותר ויותר יזמים החלו לנטוש פרויקטים של תמ"א 38, גם לאחר שכבר החלו בקידומם והשקיעו בהן משאבים, מה שגורם ליזמים הפסד כספי ולדיירים עוגמת נפש רבה.

במצב הנוכחי החלה לעלות קרנה של תכנית פינוי בינוי. בשנת 1998 הוכרזה פינוי בינוי כמדיניות רשמית של משרד השיכון שראה בה פתרון לבעיות הפרבור והיעדר השטחים הפתוחים מחוץ לערים הגדולות.

אולם גם כאן, כגודל הציפיות גודל האכזבות. כמות הפרויקטים שיצאו לפועל מועטת בגלל בעיות מהותיות שצצו במעלה הדרך, בהם: הקושי בהנעת הדיירים, תהליכים סטטוטוריים, הוצאות רבות, חוסר רגולציה וריבוי משרדים ממשלתיים ש"עוסקים" בקידום התהליך. לראייה העברת תחום התכנון למשרד האוצר רק סרבלה עוד יותר את המצב המסורבל.

אז מה עושים?

ובכל זאת, לאור הביקוש לדירות, פינוי ובינוי היא מגמה הכרחית. רק כך נבנה ונרחיב את הארץ ונגיע להיצע הדירות הנדרש. מעבר ליכולתה לבנות עשרות יחידות דיור יותר מאלו הקיימות כיום על אותו שטח, ביכולתה לשפר משמעותית את מצבן של מאות ואלפי משפחות המתגוררות כיום בדירות ישנות שאינן עמידות ולעיתים אף מתפוררות ואינן ראויות למגורים.

התכנית מאפשרת להעביר את אותן משפחות – ללא עלות – לדירות חדשות ומתקדמות אותן יוכלו בבוא הזמן, אחרי מאה ועשרים, להעביר לילדיהם ולהעניק להם נכס ברמה גבוהה.

אך להגשמת החזון של עשרות אלפי יחידות דיור באיכות בלתי מתפשרת נדרשת התערבות רגולטורית חזקה. ראשית, הקמת גוף אחד חזק ויציב שירכז את הנושא מבחינה חוקית. שנית, פיקוח על כל צדי המתרס: היזמים, הדיירים והרשויות המקומיות על מנת שכל אחד לא יעשה את הישר בעיניו.

ושלישית: מתן תמריצים. משום שבמצב הנוכחי בנייה במטרופולין דן אינה שוות ערך לבנייה באזור בית שאן, טבריה או ערד. כולם זקוקים וראויים לקחת חלק בפרויקט הבנייה בישראל, אולם רק הקרובים לשמנת זוכים לה כיום.

זה לא יהיה פשוט. פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט קשה ליישום מבחינת ההליך הסטטוטורי הארוך מאוד המחייב תכנית בסמכות מחוזית, היקף יותר גדול של בעלי זכויות ועוד.

אולם אם נסתכל על התוכנית הממשלתית בתחום הדיור לשנת 2040 נראה שכ-35% ממלאי הדירות המתוכנן מתבסס על פרויקטי  פינוי בינוי. המשך ביצוע רפורמות בתחום הפינוי בינוי יהפוך את הפינוי בינוי כאלטרנטיבה המרכזית וכאופציה היחידה במושג שנקרא התחדשות עירונית.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים חברת NSA התחדשות עירונית