מחיר למשתכן או מחיר למסתכן

בשבוע שעבר התקיימה ועידת הנדל”ן של עיתון גלובס בה נכחו כל הגורמים המרכזיים בעולם הנדל”ן הישראלי, אחד הנושאים שתפס את מירב תשומת הלב הוא כמובן התכנית הגדולה של שר האוצר וההשלכות שלה

חיים אריה ויינברג

ועידת ‘גלובס’ בשבוע שעבר עוררה הדים רבים. יזם הנדל”ן חיים אריה וינברגר הגיב במספר פורומים על הנאמר בכינוס וחשף תובנות מרתקות. ‘ביזנעס’ ליקט עבורכם ליריעה אחת את ההערות, ההארות, הכשלים והפתרונות

 

ראשית לפני המסקנות, חשוב לי לומר,

  • הנתונים שמוצגים לפניכם הוצגו בפאנלים שונים בפני באי ועידת ישראל לעסקים. אני באופן אישי, למרות עיסוקי, לא מאמין בנורמה הזאת שלכל אחד צריכה להיות דירה. האובססיה לדירה, היא יצרה את הגאות בשוק. מה שהייתי מצפה לראות לפני הכול הם מיזמים של דירות להשכרה לטווח ארוך שנתקעים איפשהו בין משרדי הממשלה ובקושי מטפטפים.
  • לא אוכל לנתח אתכם כרגע עלות של פרויקט, רק יכול לבשר לכם שרוב הכספים הולכים למיסוי זה או אחר, ואגרות בניה והיטלים למיניהם. ככה שקצת משחקים בנו אותם אלו שבעצם אליהם מגיעים רוב התקבולים, ורוצים לעזור לנו.
  • כאשני כותב את המסקנות שלי, אני מדבר על רמת המאקרו של השוק, באתם ליצור משהו לפתור משבר, לא עשיתם את זה.אכן ברמת המיקרו, יש פרוייקטים שמקבלים או שקיבלו מפתח, זה נכלל בנתון הראשון שיש 8,000 יח”ד בבניה כעת.מלבד זאת, ברמת המיקרו יש לבחון כל פרוייקט לגופו.
  • אני כיום לא מתעסק כלל באזורים שיש בהם הגרלות מחיר למשתכן, ככה שהאמור אינו משפיע עלי באופן ישיר.
  • דעו לכם, שגם היזמים וגם הקבלנים מעדיפים שוק שפוי שבהם המחירים סבירים לכולם.
  • ראוי לדעת שעלויות הבניה בעשור האחרון האמירו מאוד, הרבה מעבר למדד תשומות הבניה.

 

ועכשיו למסקנות והעובדות,

  1. מתוך כמעט 50,000 זוגות שזכו במחיר למשתכן. וכיום יש רק 8,000 בבניה.
  1. שאר הדירות יקח הרבה זמן עד שיגיעו ליעדם, לידי הקונה,יש דירות שזמן התכנון שלהם, רק התכנון הוא 6 שנים!!!נראה לכם הרבה?! יש דירות שיקח יותר מ6 שנים עד שיכנסו אליהם, זה רק התכנון!!!
  1. ממוצע שכירות של 6 שנים, 360,000₪.(לא חישבתי עלויות מדד תשומות הבניה, כי אמנם בתחילה חייבו את הזוכים החל מרגע הזכיה אבל שמעתי שזה תוקן ל’החל’ מזמן הבניה).
  1. הדירות תוכננו ברמה המינימאלית ביותר, לדוג’ ח”כ אורלי לוי אבקסיס סיפרה שביקשה שיוסיפו עוד כיור (שיהיה כיור נפרד לשירותים ולמטבח) במחיר למשתכן ונענתה שזה יחרוג מהתקציב.
  2. 80-90% מהדירות נבנות בפריפריה. בעוד שהביקוש בעיקרו נמצא כמובן במרכז.
  3. לפי דברי ח”כ אורלי לוי אבקסיס היו בעבר מענקים של 100-140,000 ₪ לקנית דירה בפריפריה והם נעלמו לצורך מחיר למשתכן. תעשו חשבון, במקום לקנות דירה עם הנחה של 140,000₪ דירה נורמלית וטובה שאתם בחרתם. אתם מקבלים דירה שאתם אסירי תודה שנתנו לכם את הזכות לקנות, ואין לכם יכולת להלין על זמנים.מלבד זאת, יכולתם לקנות דירה ללא המתנה של שכירות. מה שיוצא שרוב הסיכויים שאנשי הפריפריה יוצאים מופסדים בכסף חי.אם לדוג’ דירה עולה 1,000,000₪במחיר למשתכן, 750,000₪.יש להוסיף לסכום הזה.6 שנים שכירות בפריפריה 250,000₪,מענק 140,000₪ שבוטל.סה”כ עלות של 1,000,000₪במקום, 860,000₪ ולהפחית 6 שנים המתנה.
  1. הון עצמי נמוך,זו בעצם ההברקה כשקלטו שזו הבעיה של רוב הזוגות הצעירים, שאין להם הון עצמי להניח אז אמרו להם תתנו 100,000₪ והשאר משכנתא.בעצם בהסתכלות מאקרו על שוק הדיור, הכניסו פה למעגל של דורשי הדירות עוד אלפי מחפשי דירות.בעצם הביקוש לדירות עלה.אין לי בעיה עם הנקודה של הון עצמי נמוך, רק בנק ישראל כדי להדוף ביקושים בשוק וגם מסיבה של שמירה על יציבותה וחוסנה של המערכת הבנקאית בישראל החליט שלא ינתנו דירות עם 90% משכנתא.הוא הגדיר את אותם מבקשי משכנתא שיש להם הון עצמי נמוך כאנשים בסיכון, שלא בטוח שיוכלו לעמוד בהחזרים כל כך גבוהים של 90% משכנתא.מלבד זאת מטרת התוכנית היתה להיענות לצרכי ההיצע-ביקוש בדיור, והיא בעצם הכניסה למעגל אנשים שכלל לא תכננו לקנות בלי ההטבה הזו.
  1. התחלות הבניה ב2017 ירדו בכ8,000 יחידות דיור. משהו פה דפוק בחישוב, אם הוספנו 8,000 יחידות דיור היינו צריכים לראות תוספת של 8,000 יחידות לא מחסור.גם אם היינו רואים שאין מחסור אלא בדיוק אותה כמות כמו שנה שעברה, היינו צריכים לעצור ולומר משהו פה לא תקני, המטרה הייתה להגדיל את הייצור, לטפל בהיצע וביקוש, בפועל לא עשינו את זה.ולא רק שלא עשינו, הזקנו, יושב קבלן ואומר למה לי להיכנס לרעה החולה הזו נמתין שנתיים הכול יירגע. והוא ממתין. הוא יכול להמתין.רק לשם החישוב, מדינת ישראל הציבה יעד של 60,000 התחלות בניה כל שנה.בפועל, 2017, התחלות בננה של 46,000 יח”ד.
  1. שנתיים, זה מה שאמרתי, כי מה חשבתם שיקרה לביקושים?! ייעלמו?! אם הקבלנים/היזמים עוצרים את הבניה, לא כדי לווסת את השוק, אלא כי אף אחד לא רוצה ללכת נגד מתווה הממשלה. זה מפחיד וזה מסוכן. לאט לאט, כמו שרואים, אנשים פחות ופחות מתלהבים ממחיר למשתכן, דירות נשארות ללא זוכים.
  1. נגיד ונצליח להוריד את המחירים, מה יקרה עוד 5 שנים?! ועוד 10 שנים?! זה שטויות!!! מדינת ישראל זקוקה לדברי עדיאל שמרון מנהל רשות מקרקעי ישראל לייצר מיליון וחצי דירות עד שנת 2040!!! אז פליז להפסיק עם כוסות רוח למת.
  1. מנהל רשות החברות החדש יעקב קווינט ואומר שמחיר למשתכן מקפיאה ביקושים ויוצרת וודאות. אכן מחיר למשכן מקפיאה ביקושים, אבל גם מקפיאה היצע. דבר שני, היא לא יוצרת וודאות אצל אף אחד! לא אצל הרוכשים ששנה אחרי שרכשו עדיין לא יודעים איזה דירה בכלל ‘זכו’ (ומעצבן אותי לכתוב זכו, כי הם משלמים כסף, ונותנים להם תחושה כאילו הם חייבים הכרת הטוב למישהו, זה גועל נפש.). גם לא אצל הקבלנים שמצמצמים פעילות בגלל החוסר וודאות.

מה הפתרון שלי?!

א. אני לא אמור למצוא פתרון.

אבל או שיתנו החזרים בגובה הסבסוד למי שקונה דירה פעם ראשונה.

אולי דרך החזר המע”מ, בזמנו כתבתי באיזה פורום את זה ועשו עלי עליהום. אבל זה היחיד שימשיך לדאוג שיהיה היצע, כי הקבלנים פשוט יעבדו במלוא הקיטור. ולא, אני לא חושב שיאיר לפיד חכם גדול.

אבל אני כן חושב שאם המדינה גובה 17% מע”מ ויחזירו לרוכש את המע”מ ולא לקבלן, זה יהיה הוגן וקצת תחושה של צדק ולא של שקר.

אפשר שהבנקים יתנו הלוואה על מנת לשלם את המע”מ ללא ריבית וברגע שיש חשבונית שהמע”מ שולם המדינה משלמת ישירות לבנק. ככה הוצאנו את החששות שהקבלנים ישאירו אצלם את ההפרש.

ב. לטפל בהיצע, לא לעצור היצע!!

פשוט המדינה יכולה לשחרר כמויות של היצע.

נכון המחירים לא יחתכו בחצי, גם לא מאמין שב30% אבל זה ייתן רוגע לשוק, עם הסתכלות לטווח ארוך.

 

ג. משכנתאות מסובסדות.

כמובן שבלי להגדיל היצע אין טעם לסבסוד כלשהו, זו בדיחה, זה רק יגביר את הביקושים לאלו שבלי זה לא היו קונים.

הי, רגע, זה מה שבעצם מחיר למשתכן גם עשתה, הכניסה למעגלים גם כאלה שמלבד זאת לא היו נחשבים בחתך של ‘מחפשי דירות לקניה’

אז נכון נעשה ‘צדק חברתי’ איתם, אבל יש סיבה שאין להם הון עצמי.

יש סיבה שבנק ישראל הגביל משכנתאות ל70% מהשוק.

 

גילוי נאות, הכותב הינו יזם העוסק בתחום הבניה.

 

 

 

 

 

 

 

 

ono-side
ono-inner

תגובה אחת ל: "מחיר למשתכן או מחיר למסתכן"

  1. אתה לא צודק אח שלי הגריל במחיר למשכן בעשר אלף שקל למטר בבית שמש עם חניה ומחסן ובעוד שנתיים הדירה איפה יש מחירים כאלה בלי מחיר למשכן זה היה הולך לאיזה

כתיבת תגובה