מחיר למשתכן – עסקת חיינו או אסון משפחתנו?

מחיר למשתכן מציעה אמנם דירה במחיר מוזל, אבל האם נוכל לעמוד בתשלומי המשכנתה שמתלווים אליה? והאם עדיין כדאי להצטרף לתוכנית?

רמת שלמה - פרויקט מחיר למשתכן | צילומים: 'ביזנעס'

על פניה, תוכנית מחיר למשתכן מבטיחה לנו שנהייה בעלי דירה גם אם איננו יכולים לעמוד במחירי הדירות שבשוק הרחב. אך איפה הבעיה? שברגע שניקח דירה, נצטרך ככל הנראה גם לקחת משכנתה. ופה, רוב הרוכשים נכנסים למערבולת שלעיתים לא יוכלו לצאת ממנה.

כשנרשמים לתכנית איננו יודעים איזו דירה תעלה בסוף בגורלנו. האם תהיה זו דירה צנועה בפחות ממיליון שקלים, או דירה גדולה ויקרה יותר?

Box

לאור סוגיות אלה, מומלץ להצטייד באישור עקרוני למשכנתה מהבנק לפני שנרשמים לפרויקט מחיר למשתכן כך, ברגע שנקבל אישור זכאות לדירה במחיר למשתכן, יהיה בידנו האישור העקרוני של הבנק ונמנע מעצמנו לחצים מיותרים של התמודדות עם הבנק ברגע האחרון.

על תעודת זכאות כבר שמעתם? אם לא, אתם לא היחידים.

אם אנו זכאים למשכנתה על פי הגדרות משרד הבינוי והשיכון, חשוב להוציא תעודת זכאות כבר עכשיו מכיוון שמדובר בתהליך שיכול לקחת מספר שבועות. ניתן לבדוק עם הבנק אפשרות לקבל משכנתה גרייס אשר תגשר על פרק הזמן שנותר עד להשלמת בניית הדירה.

ועכשיו נגיע לשלב ביצת ההפתעה – ברכישה במחיר למשתכן המשכנתה שנקבל תהיה גבוהה יותר מהמשכנתה שיקבל מי שרוכש את הדירה בשוק החופשי. כיצד ולמה?

כאשר הבנק מחשב את אחוזי המימון למשכנתה, הוא לא מתייחס למחיר הדירה בפועל, אלא להערכת השמאי המורשה.

נניח שרכשנו דירה מוזלת במחיר למשתכן ב-1 מיליון. השמאי מעריך את שוויה הריאלי ב-1.2 מיליון שקלים.

75%  משכנתה לדירה זולה שעלתה רק 1 מיליון שקלים יסתכמו ב-750,000 שקלים

 75%  משכנתה לדירה שהוערכה על ידי השמאי ב- 1.2 שקלים יסתכמו ב-900,000 שקלים

כלומר, במחיר למשתכן המשכנתה גבוהה ב-150,000 שקלים והמימון העצמי יורד ל-100,00 שקלים בלבד (במקום 250,000).

שימו לב: אם ערכה של הדירה שרכשנו במחיר למשתכן, עולה על 1.8 מיליון שקלים בשוק החופשי, הבנק יתייחס לדירה זו כאל דירה רגילה ויהיה ניתן לקחת עליה עד 75% מימון.

סכום המשכנתה לבדו לא מספיק למימון הדירה, כיוון שהוא כולל במקרה הטוב רק 75% משווי הדירה. במקרה הרגיל נדרש להוסיף 25% הון עצמי ובמקרה של מחיר למשתכן, 10% הון עצמי.

המימון העצמי יכול לכלול גם כספים בחשבון הבנק, קרנות נאמנות, קופות גמל, קרנות השתלמות וכדומה. וכמובן עזרה כספית מההורים.

ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך נזדקק לאחוזי מימון נמוכים יותר מהבנק.

כפי שראינו, במחיר למשתכן ההון העצמי הנדרש, נמוך מזה הנדרש לרכישת דירה רגילה. לכן, תכנית זו מאפשרת לאנשים רבים יותר להגשים את החלום להיות בעלי דירה משלהם.

בתכנית מחיר למשתכן אפשר להגיע ל-90 אחוזי מימון מהבנק, מצב שמעורר את השאלה: האם נצליח לעמוד בהחזרים?

למרבה המזל, הבנק ויועצי המשכנתאות לוקחים בחשבון את המצב הפיננסי, את ההכנסה החודשית, את אורח החיים ואת היכולת לעמוד בהחזרים החודשיים. לפי נתונים אלה בונים תמהיל משכנתה מותאם אישית.

Inner article

כדי לא להסתכן, מומלץ לבחון את כל האפשרויות והתחזיות, גם את הגרועות מכל, לפני שאנחנו לוקחים על עצמנו משכנתא. יחד עם זאת, במצב הגרוע ביותר (פיטורין או מחלה), תמיד ניתן למכור את הדירה. אלא שגם כאן יש הגבלות לרוכשי דירה במחיר למשתכן

החוק אוסר עלינו למכור את הדירה במקרים הבאים – במשך 5 שנים מהיום בו קיבלנו את טופס 4 או במשך 7 שנים מתאריך הגרלת הדירה המוקדם מבין השניים.

בנוסף, חשוב לבדוק אם עדיף להקדים את התשלומים לקבלן, על מנת לקבל את הריבית העכשווית (אולי היא תגדל בעתיד); ולחסוך בתשלומי מדד תשומות הבנייה.

עם זאת, יש קבלנים שעדיין יחייבו אותנו בעלייה במדד תשומות הבנייה, גם אם שילמנו מראש.

שלא כמו ברכישת דירה רגילה מקבלן, במחיר למשתכן קצב התשלומים הוא קבוע ולא נתון למשא ומתן, וכאשר נחתום על החוזה עם הקבלן נדרש לשלם לו כ-10% משווי הדירה.

מה שמדגיש עוד יותר את הצורך לבדוק ולחזור ולבדוק לפני שאנחנו מתחייבים לקבלן ולבנק.

לפני שאנחנו ניגשים להירשם לתכנית מחיר למשתכן, מומלץ להיערך מראש, ללמוד את הנושא היטב ולוודא שאנחנו מנצלים היטב את כל הזכויות וההטבות המגיעות לנו – שלא נשלם יותר ביוקר.

האם כדאי עדיין להירשם למחיר למשתכן?

אני מאמין שבתקופה הזו ההטבה הולכת להטיב עם הרוכשים בסדר גודל של כ-100,000-200,000 ₪ בממוצע. מה שכן צריך לקחת בחשבון זו האלטרנטיבה לקנות בשוק החופשי ושם כבר צריך לקחת משכנתה גדולה יותר ולרוב לתקופה ארוכה יותר שמעלה את מחיר העסקה בצורה משמעותית.

הכותב הוא מנכ”ל ובעלים של חברת “וידר משכנתאות”

Inner

תגובה אחת ל: "מחיר למשתכן – עסקת חיינו או אסון משפחתנו?"

  1. התיקון קטן:
    הגבלה היא 100 אש”ח ולא 10% הון עצמי.

כתיבת תגובה