מחכים לעוד קריסה? בכירי הענף תוהים: היכן התחליף לתמ"א 38

אסף סימון, מנכ''ל אפריקה התחדשות עירונית ודורון כהן יו''ר דן אנד ברדסטריט ישראל | צילום: ניב קנטור

האם בקרוב נקבל תקציבים חדשים שיקצרו את התכניות וההליכים להיתר ב-80%? לדברי עינת גנון, סמנכ״לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ״כשיקצו תקציב לתגבור כוח האדם ברשויות המקומיות זה יקצר ב-80% את הבירוקרטיה״. את הדברים השמיעה במלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב בפורום Duns 100 השנתי של בכירי הנדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית בראשות דורון כהן, יו״ר דן אנד ברדסטריט ישראל ובהנחיית עופר פטרסבורג. 

בעניין היטל השבחה אמרה גנון, "עשינו עכשיו מהלך משמעותי ושינינו את הסדרי החקיקה הקיימים. חוסר הודאות היה עצום. יש מספר מתודולוגיות לחישוב היטל ההשבחה וגם לזה נתנו את דעתנו וקבענו ששר המשפטים יקבע בתקנות את אופן החישוב במסודר. עצם זה שזה נכנס לחקיקה זהו הישג מאוד משמעותי. אני מסכימה שהדיונים בוועדות ערר לוקחים הרבה זמן. התחום הזה הינו בסמכותה של שרת הפנים ויש עוד הרבה עבודה לעשות. בהקשר לעררים על התכנית של תמ״א 38, הכנסנו לאחרונה נציג שלנו שישב בוועדות וייתן את האינפוט המקצועי שלו. אין ספק שאנחנו לא יכולים למנוע או צריכים למנוע מראשי ערים להיות מעורבים. זה – לא עוד. לעיתים אני מסכימה שהכוח שראשי ערים לקחו הוא מרחיק לכת ואנחנו כממשלה נתנו להם את האפשרות לקיים את זה. אין כרגע צפי לשינוי על הפרק. שרת הפנים מדברת על העצמת הסמכויות של הרשויות המקומיות. אם זה יבוא יחד עם תוספת כוח אדם והתמקצעות זה יכול להיות משהו חיובי".

במסגרת הפורום עסקו ודנו בכירי הענף בנושאים שעל סדר היום המקצועי ביניהם: התקנות החדשות המאפשרות את  הורדת אחוז הסכמת דיירים, תמ"א 38- מה צופן העתיד, סכנת קריסת הבניינים בארץ והפעולות בהן המדינה יכולה לנקוט, כיצד ניתן לייצר כדאיות בפריפריה ונושאים נוספים.

אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט: ״ענף ההתחדשות העירונית עומד עד כה בשנת 2021 על פדיון של למעלה מ-20 מיליארד ש"ח המהווים כ-20% מהפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים בישראל. הצעדים אשר ננקטו לאחרונה בהיבט הרגולטורי ביניהם "חלופת שקד", הפחתת שיעור ההסכמה בפינוי-בינוי ואישור ביטול ההקלות ליזמים לא יצליחו לבדם לספק מענה עבור הביקושים ולבלום את עליית המחירים בשוק. מצד המדינה נדרשת התערבות משמעותית יותר בצד ההיצע, בין היתר בעמידה ביעדי הפרויקטים בפריפריה. כיום יש כ-30 אלף יח"ד בהתחדשות עירונית אשר נמצאות בבניה ואנו צופים שמספר זה ימשיך לעלות גם בשנה הבאה".

אסף סימון, מנכ״ל אפריקה התחדשות עירונית על פעילות המדינה בתחום ההתחדשות העירונית: ״המדינה השכילה לעשות בשנים האחרונות והדביקה פערים בתחום התכנון. ברמת התכנון המדינה משיגה את היעדים אך משם ועד להיתר הבניה אנחנו בכשל מטורף. לא יכול להיות שלוקח שלוש שנים לקבל היתר בניה. צריך להציף את השוק בתכניות המאושרות להיתרי בניה״. 

עומר גוגנהיים, משנה למנכ״ל אשדר על הקשיים בדרך לפרויקטים חדשים: ״כשמגיעים לוועדות והן שוקלות להתנגד ליוזמות הבניה שלנו ולעמוד בדרכנו, ניכר שהן לא מבינות את צו השעה. צריך לבחון את הדברים בצורה מותאמת למציאות. היטל ההשבחה גם כן מפריע בדרך וזו בעיה שצריכה להיות עבורה פתרון. אנחנו נתקלים בכל מיני חסמים קטנים שתוקעים את כל התהליך. אם לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תהיה את הסמכות לפעול ולעשות נוכל אולי להגיע לפתרונות טובים ומהירים יותר״.

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ומנכ״ל קבוצת מזרחי ובניו על הקושי מול ראשי העיריות: ״ראש עיר שלא מאפשר תמ״א 38 הוא פושע, הוא בריון. אנחנו מדברים על 20,000 בניינים שיהרסו בין אם נהרוס אותם או שמא הם יקרסו. אנחנו מתעסקים עם כל מיני פקידונים שמתעללים בתהליכים שאנחנו מנסים לקדם. חייבים להקים מנגנון פשוט של אנשי עבודה ועשיה. שמעתי את הבדיחה שמאריכים בעוד שנה את תכנית תמ״א ופינוי בינוי, צריך לפחות עוד עשר שנים כדי להגיע לתוצאות מועילות. יושבים בעריית בת ים חבורת מטומטמים שיש להם 500 מיליון ש״ח על הרצפה והם רק צריכים להתכופף ולהרים אותם. אנחנו נמצאים בצו שעה ודברים צריכים להשתנות״.

קטר הנדל"ן של המדינה

רון חן, מנכ״ל אנשי העיר על הליך רישוי עצמי: ״תל אביב היא קטר הנדל״ן של המדינה. הרישוי חייב לקבל שינוי מהותי. אם לא נעבור לרישוי עצמי לפחות בחלק מהפרויקטים לא נוכל להתקדם לשום מקום. לא צריך לעבור בכל התחנות בשלב הרישוי בכל פרויקט זה מיותר ולוקח הרבה זמן״.

משה קורן, מנהל פיתוח עסקי בחברת אזורים על החסמים והקשיים בהליכים:״דיברנו על רווחים ואנחנו באמת מרוויחים הרבה כסף. יש פה בעיקר משבר אמון לאור מה שקרה בשוק ולאור חוסר תפקוד של המדינה. אנשים לא מאמינים שדברים יקרו ושההיצע יגדל. יש לנו מספיק הון להוציא פרויקטים אך אנחנו נתקלים כל הזמן בחסמים שלא מאפשרים לנו להתקדם עם הפרויקטים. אני חושב שיש אנשים או גורמים שיש להם אינטרסים להשאיר את המצב כמו שהוא. כנראה שיש גורמים שמעדיפים שהכוח יישאר אצלם ושיאפשר להם להמשיך בצורה הזו״. 

חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק קרסו נדל״ן על הפער בין ההיצע לביקוש בשוק: ״יש פער גדול מאוד ביחידות הדיור בין ההיצע לביקוש. לא צריך להיות כלכלן בכיר כדי להבין שהדבר הזה הוא אסון. התכניות הממשלתיות שעומדות בפתחנו הן טובות. חלופת שקד בבסיס על תמ״א 38 וקיצור הזמנים יכולה לתת וודאות. זה מה שיזם רוצה בתחום ההתחדשות העירונית. צריך את הרשויות המקומיות לשתף יותר בתוך ההליך הזה״.

מיכל גור, מנכ״לית חברת אלמוגים על פערי ההיצע והביקוש בשוק: ״מס הרכישה לא ישפיע על המחירים. הבעיות בענף הן כל כך עמוקות שזה באמת טיפה בים. אנחנו נמצאים במצב שהרכבת כבר טסה ואני לא רואה שיכול שינוי בשנתיים הקרובות. רק בעוד ארבע חמש שנים נראה את הפתרון. אנחנו נהנים מהעלייה של המחירים אך גם מתמודדים עם עליית מחיר הקרקע. אנחנו רואים שהבעיה היא גאוגרפית יותר מאשר כללית. בתל אביב יש בעיה של היצע ורוב הפתרון מגיע מהתחדשות עירונית. מחוז תל אביב יסבול מעליות מחירים ניכרות בשנים הקרובות. אני חושבת שצריך להקטין את הדירות ולתת יותר דירות. חברות הנדל"ן ובראשן היזמים קוראות לממשלה ולגורמים הרגולטורים לסייע בקידום תהליכי האישורים ומוכנות לשאת בהוצאות העסקת כוח אדם בתוך הרשויות העירוניות שיסייעו לצמצום הזמנים וקידום הפרויקטים".

אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית חברת לוינשטיין על ההליכים ברשויות המקומיות: ״אני לא מבין את הטמטום שבו הפקידים בעירייה לא מספיקים לעבור על הבקשות תוך 90 ימים ואז הן נופלות. לא יכול להיות שאנו משקיעים זמן ומגישים את הבקשות שיקדמו את הפרויקטים ובגלל חוסר עמידה בזמנים תוך שלושה חודשים אנחנו צריכים להתחיל את כל ההליך מחדש. ועדת ערר צריכה ללכת עם מדיניות הממשלה, להוסיף יחידות דיור ולהתאים את עצמה לתכניות והישגים הנדרשים״.

גידי מוזס, מנהל החטיבה להתחדשות עירונית אקרו נדל״ן על ראשי הערים: ״כל עוד ראשי ערים לא רוצים עוד תושבים, הם לא יבנו. הממשלה יכולה לעשות מה שהיא רוצה אבל אם ראשי הערים לא ירצו לבנות הם לא יבנו. אם נדע לטפל בעיריות שירצו בהתחדשות עירונית נוכל להגדיל את ההיצע והשוק ימשיך לצמוח״.

טל קידר, מנכ״ל קידר מבנים על הליכי תמ״א 38 שנפסקו: ״תמ״א 38 זה פתרון שלקח הרבה שנים אבל הוא עבד. כל החלופות שמציעים כרגע הן עוד באוויר ומכניסות את השוק לחוסר וודאות. חייבים להאריך את התמ״א לעוד הרבה זמן כדי להמשיך את יציבות ופעילות ענף ההתחדשות העירונית״.