הורדת הריבית תעניק דחיפה לנדל"ן בארה"ב, המשקיעים יוצאים מהבונקר | הצפי להורדת הריבית במהלך השנה יוביל לעלייה משמעותית בכמות העסקאות. המשקיעים וחברות הנדל"ן מזהים פוטנציאל לעסקאות אטרקטיביות ויוצאים מהבונקר | הורדות ריבית יתמכו בשיעורי היוון נמוכים יותר, ובהתאמה שווי הנכסים יהיה גבוה יותר
איתי גורן 11.01.2024בארה"ב קיים חוסר משמעותי וכרוני של מיליוני יחידות דיור, כאשר המגמות הדמוגרפיות והמאקרו-כלכליות צפויות לתמוך בביקוש המוגבר ליחידות דיור חדשות ולעלייה בשווי הנכסים הקיימים.
במהלך הרבעון השלישי נמסרו בארה"ב כ-128 אלף יחידות דיור חדשות, נתון גבוה בהסתכלות רבעונית. אבל בהסתכלות קדימה, כמות היתרי הבנייה ירדה בחדות בעקבות עליית תשומות הבנייה, עליית הריבית והקושי לממן פרויקטים חדשים. כלומר, בשנה הקרובה יתבצעו הרבה מסירות של נכסים, אבל לאחר מכן, בשל הירידה החדה בהתחלות הבנייה, המחסור אף יתגבר, והביקוש צפוי להיות גבוה מההיצע.
עלויות המימון הגבוהות דוחפות אנשים להישאר בשכירות, כאשר העלות למגורים בבעלות יקרה משמעותית מאשר מגורים בשכירות. בשנים האחרונות, נפתח פער משמעותי של כמעט 1,000 דולר לחודש בין העלות למגורים בבעלות בהשוואה למגורים בשכירות, מה שמגדיל את הביקוש לשכירות, בדגש על נכסי המולטי פמילי.
במקביל, הביקוש למשכנתאות לרכישת בתים פרטיים יורד, ואנשים מעדיפים להמתין כרגע עם אופציית הרכישה ולהישאר בשכירות. הביקוש המוגבר ליחידות דיור בשנים הקרובות צפוי להוביל לצמיחה ב-NOI של נדל"ן למגורים. נציין כי בוליגו קפיטל מנהלת כיום השקעות ב-33 נכסי מולטי פמילי בארה"ב, ב-11 מדינות שונות, ובהיקף כולל של 8,158 יחידות דיור.
בתי אבות: הקורונה יצרה מציאות חדשה
סקטור בתי האבות עבר שינוי דרמטי בתקופת הקורונה, כאשר התחלות הבנייה ירדו בחדות והותקנו תקנות שהקשו על אכלוס נכסים חדשים. מצד שני, נתח האוכלוסייה של בני 75 ומעלה בארה"ב ממשיך לצמוח בחדות, והביקוש למגורים בבתי אבות רק הולך וגובר. משבר הקורונה, ומשבר העובדים לאחריו, גרם להרבה שחקנים קטנים לצאת משוק בתי האבות. בוליגו קפיטל מנהלת כיום השקעות ב-13 בתי אבות בארה"ב, שכולם, למעט אחד, הוקמו על ידי בוליגו ושותפיה בארה"ב, בקונספט ייחודי אותו פיתחה החברה.
תעשייה ולוגיסטיקה: עלייה של 10% בשנה
בדומה לסקטורים נוספים, גם תחום התעשייה והלוגיסטיקה סובל מירידה חדה של 64% בהתחלות הבנייה, לאור עלויות המימון. עם זאת, כאן ההשפעה דרמטית, כיוון שעוד לפני העלאות הריבית הביקוש לנכסי תעשייה ולוגיסטיקה היה חזק והם אופיינו בשיעורי תפוסה גבוהים מאד, מה שהוביל לפער משמעותי בין הביקוש להיצע. התוצאה היא עליות דמי שכירות ברבעון השלישי של קרוב ל-10% – עלייה משמעותית במונחים היסטוריים.
תחום התעשייה והלוגיסטיקה הוא התחום הצומח ביותר בנדל"ן בארה"ב בשנים האחרונות, ואנו אקטיביים בשוק ופועלים להרחיב את פורטפוליו הנכסים שלנו בסקטור זה, הכולל כיום השקעות ב-15 נכסים בשטח כולל של יותר מ-230 אלף מ"ר.
מרכזים מסחריים: התחלות הבנייה יורדות
בדומה לסקטורים האחרים שסקרנו, גם כאן ההיצע העתידי בשוק צפוי להישאר נמוך. לבוליגו קפיטל השקעות ב-17 מרכזים מסחריים בפורטפוליו שלה, בשיעור תפוסה גבוה של 96%. במרכזים הקיימים, ניתן לראות קשר ברור בין שיעור צמיחת האוכלוסייה לבין העלייה בדמי השכירות, וככל שלא יבנו מספיק שטחי מסחר חדשים הביקוש צפוי להיות מוגבר בשנים הקרובות.
הכותב הינו מנכ"ל ומייסד חברת השקעות הנדל"ן בוליגו קפיטל