שדרות, היא העיר הכי שונה ממה שחשבתם • בנייה חדשה במרץ, מחירים אטרקטיביים למרות העלייה המטאורית של המחירים ו… כן, זה נכון: כך נראים החיים (כמעט) ללא מסים • מסע אל הנדל"ן בעיר מוכת הרקטות • ולמה בכל זאת היא הכי בטוחה לגור בה?
אבי יוסף 29.03.2019
הדמיה של שכונה חדשה בשדרות | הדמיה: לייטרסדורף - בן דיין אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ העיר שדרות שבדרום כיכבה השבוע שוב בכותרות וגם הפעם בעקבות המצב הביטחוני. כ-20 רקטות קסאם שוגרו לעבר העיר, שמוכרת גם בכינויה "עיר הקסאמים", בלילה שבין שני לשלישי – ואחת מהן אף פגעה פגיעה ישירה בבית בעיר. בחסדי שמים היא לא התפוצצה.
אבל שדרות, יודעים אנשים המתעסקים בנדל"ן, היא גם כר פורה לעסקאות נדל"ן ב-15 השנים האחרונות ויש בה גם תשואה נהדרת שיכולה להגיע גם ל-5% ויותר.
עד לפני כעשור, נמכרה בשדרות דירת 3 ואף 4 חדרים בסכומים של בין 100 ל-150 אלף שקלים. רבים מהתושבים ברחו מהעיר בגלל המצב הביטחוני ומכרו את הבתים ב'גרושים'. האבסורד הוא, שהשדרותים ברחו לאשקלון, אשדוד וגן יבנה – אבל הרקטות הגיעו בסופו של דבר גם לשם…
מי שרכשו את הדירות המתפנות – היו בעיקר משקיעים שעיניהם בראשם. האגדה מספרת כי ג'ון רוקפלר (שמוזיאון בירושלים העתיקה נושא את שמו) מעשירי תבל המופלגים, והראשון ברשימת העשירים ההיסטוריים של הדורות האחרונים – עשה את הונו העיקרי מרכישת נכסים בזול בזמן מלחמה ומכירתם לאחר מכן.
אולם בשנים האחרונות, מאז עלה ראש העיר אלון דוידי לכהן כראש העיר לפני כ-5 וחצי שנים ובייחוד לאחר מבצע 'צוק איתן' שהביא איתו שקט לדרום, חווה העיר פריחה. לא פחות מ-7 שכונות חדשות של וילות וקוטג'ים ובנייני מגורים גבוהים בני 8 ו-10 קומות נבנים בשטחים הפתוחים שסביבה, שטחים שסופחו מהמועצה האזורית שער הנגב העוטפת את העיר.
- שדרות הירוקה | צילום: עיריית שדרות
- שדרות הירוקה | צילום: עיריית שדרות
- שדרות הירוקה | צילום: עיריית שדרות
- שדרות הירוקה | צילום: עיריית שדרות
בימים אלו מוכנים 2 מתוך 10 בניינים של פרויקט 'מחיר למשתכן' ואוכלוסיית העיר גדלה כל העת ומונה כיום יותר מ-27 אלף תושבים. אריה דוידוב, חרדי תושב שדרות העובד לפרנסתו כסוכן נדל"ן ב'רימקס', אומר ל'ביזנעס': "אני זוכר עסקה של דירה בגודל 75 מ"ר בקומה רביעית, שנמכרה ב-120 אלף שקל והיום היא שווה בין 550 ל-600 אלף".
חרדי תושב העיר סיפר ל'ביזנעס' כי לפני כ-6 שנים רכש בית פרטי ב-520 אלף ₪, בכניסה לעיר. אלא ששנה אחר כך נפתחה תחנת הרכבת במרחק הליכה מביתו ולצידה גם מרכז קניות שוקק חיים. הלה מכר את הבית בתוך 3 שנים ב-870 אלף שקלים: רווח של 350 אלף ₪ ב-36 חודשים.
לדברי דוידוב, "הזינוק במחירי הדירות פה, באחוזים, הוא מהגדולים בארץ. הבתים החדשים עולים יותר מאשר נתיבות השכנה. זאת, בזכות הפיתוח של הרכבת והעיר עצמה שהפכה להיות משגשגת. גם ציבור הסטודנטים הגדול, שלומד ב'ספיר' הסמוכה בשדרות ורבים מהם שוכרים דירות בעיר, גורמים לעיר להיות אטרקטיבית יותר".
עלייה מטאורית – ועדיין אטרקטיבית
עד כמה אטרקטיבית? דירה בת 3 חדרים בפרויקט חדש נמכרת במחיר ממוצע של 950 אלף; דירה ישנה בגודל זהה תעלה בין 600 ל-700. דירה חדשה בת 4 חדרים תעלה כמיליון ו-100 אלף שקלים; דירה ישנה בגודל זהה תימכר בסכום של בין 650 ל-700 אלף.
דירה חדשה בת 5 חדרים עולה בשדרות יותר ממיליון ו-200 אלף ₪; דירה ישנה שבה חמשה חדרים תעלה כ-800-850 אלף שקלים תלוי בשיפוץ והשקעה בה. ואם חשקה נפשכם בקוטג' חדש, תמצאו כזה בשדרות במחיר של בין מיליון ו-600 אלף למיליון ו-750 אלף שקלים. קוטג' ישן יעלה כ-300-400 אלף שקלים.
- השכונות הותיקות בשדרות | צילום: עיריית שדרות
- השכונות הותיקות בשדרות | צילום: עיריית שדרות
עכשיו תעשו בעצמכם חישוב מה אתם יכולים לקנות בבני ברק, בכפר חב"ד או באלעד במחיר של קוטג' חדש בשדרות: בין דירת 2 ל-4 חדרים בבניין, במקרה הטוב. "בעבר היו פה יותר משקיעים כי המחירים היו נמוכים יותר, אבל גם היום 5 מכל 10 עסקאות הן של משקיעים, רובם אנשים מבוססים מהמרכז. משקיעים חרדיים כמעט ואין, משום שהם חוששים מאוד מהמצב הביטחוני – למרות שבמובן מסוים שדרות היא העיר הכי בטוחה בארץ: המדינה בנתה ממ"ד בכל בית בעיר", מסביר דוידוב.
חיי קהילה תוססים
בשדרות מתגוררות כ-300 משפחות חרדיות. מרביתן ספרדיות המזוהות עם ש"ס. בעיר יש גם קהילה יפה של חב"ד וכן את הקהילה החרדית היחידה בישראל של "בני מנשה" שבה כ-50 משפחות. לצידן, בשדרות מתגוררות מאות רבות של ציבור דתי-לאומי הנמנים על "הגרעין התורני". בעיר שוכנת גם ישיבה חרדית – שלוחה של הישיבה מיסודו של הרב יששכר מאיר זצ"ל בנתיבות השכנה, וכן ישיבת ההסדר הגדולה בישראל.
בעבר פעלה בעיר "ישיבת שדרות" של ח"כ לשעבר הרב אריה גמליאל אך היא נסגרה בגלל המחסור במיגון שהיה בה. "בשדרות יש חיי דת מפותחים: עשרות בתי כנסת, כוללים, מקוואות, שפע של שיעורי תורה וכמובן סטטוס קוו ושמירה על קדושת השבת", אומר רב קהילת חב"ד הרב משה-זאב פיזם.
חיים ללא מיסים
מעבר לנדל"ן הזול, שדרות מושכת אליה זוגות צעירים בגלל הטבות המס שיש בה: בגלל היותה יישוב באזור עימות, שכירים פטורים לחלוטין ממס עד שכר של 20,000 אלף שקל בחודש ועצמאים אינם משלמים מס עד תקרה של 220,000 שקל בשנה.
במילים אחרות: אתם יכולים לחסוך בין מאות לאלפי שקלים מס מדי חודש. אממה, אל תנסו את הטריק של לרכוש דירה בשדרות ולהצהיר שאתם גרים בה כדי לחסוך תשלומי מסים: כדי לקבל תעודת תושב בשדרות תצטרכו להוכיח שמרכז החיים שלכם פה, כמו הוכחה מאגף הגבייה, מסמכים שילדיכם לומדים במוסדות החינוך העירוניים בעיר וכו'.
עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר בשדרות הייתה לפני כשנה: סוכן הנדל"ן אלי אברהמי מכר וילה במפלס אחד בן 180 מטרים, עם מרתף בגודל של 90 מטרים, על קרקע בשטח של 430 מטרים בסכום של 2 מיליון ו-850 אלף שקלים. הנכס נבנה לפני 5 שנים ובעליו הוא אדם מוכר בשדרות. הקונה מתגורר באחת מערי חבל לכיש.
- שדרות | צילום: 'ביזנעס'
- בנייה חדשה בשדרות | צילום: 'ביזנעס'
- בנייה חדשה בשדרות | צילום: 'ביזנעס'
- בנייה חדשה בשדרות | צילום: 'ביזנעס'
"בכל פעם בשנתיים האחרונות חשבנו שהגענו לשיא חדש, אבל מסתבר ששדרות שבה ושוברת שיאים. כל זאת בזמן שמחירי הדיור באשקלון ובאשדוד (לאחר שהגיעו למצב בועתי ומוגזם) יורדים קצת לאחרונה ובנתיבות המצב נשאר ללא שינוי זה תקופה. "המצב בשדרות מפתיע לא רק אותי, אלא גם סוכני נדל"ן מהמרכז שעימם אני בקשר. היום שדרות נהייתה שם חם בתחום הנדל"ן", אומר אברהמי.
אברהמי סבור כי "התפנית הגדולה והזינוק במחירים החלו לפני כשנתיים. עם זאת, הסכם הגג שעשו פה גרם להתקררות במחירים ובביקוש לדירות. אם פעם הייתי מקבל 20 שיחות בירור ביום לגבי דירת 4 חדרים, היום אני מקבל רק 8. מרבית הקונים הם לא משדרות, כי התושבים בשדרות כל הזמן אומרים 'אני לא מאמין שהמחירים פה כל-כך יקרים' וכמעט שלא מוכנים לשלם על דירות בשדרות יותר ממיליון שקלים.
"לעומתם, אנשים מחוץ לשדרות – בעיקר מיבנה, אשדוד ואשקלון – שמחים לקנות כאן דירות, כי זה חצי מחיר מהיישובים אצלם. הם משלמים פחות 2,000 או 3,000 שקלים במס הכנסה מדי חודש, בגלל המגורים בשדרות – ולא אכפת להם לנסוע לעבודה במרכז ברכבת. "כלומר, לרוב לא מדובר במשקיעים אלא באנשים שמחפשים לגור בשדרות. השדרותים מעדיפים לקנות ב'מחיר למשתכן'".
ומה באשר לחשש הביטחוני? "אחרי 'צוק איתן' אנשים הרבה אנשים אמרו 'ירו על שדרות קסאם או שניים והמחירים ירדו, אבל זה פשוט לא קורה. נדיר שמישהו קונה בית בשדרות ושואל על המצב הביטחוני".
01/04/2019 16:00
טוב לדעת שיש שם בכלל חרדים מעניין איך שורדים עם הטילים
12/04/2019 17:41
לא שווה לקנות בונים שם המון ובאמת המחיר העכשווי הזוי ואין עסקאות בפועל
22/04/2019 0:18
מה רע בחריש?????