משרד האוצר דוחף להמשיך עם תמ”א 38 עד לקידום חלופה

תמ”א 38: באוצר מכינים תכנית עתידית חליפית ובינתיים לוחצים להמשיך את תכנית עיבוי המבנים גם אחרי 2022 • החלופה תחייב רשויות מקומיות ליצור תכניות סטטוטוריות להתחדשות עירונית, שמכוחן אפשר יהיה להוציא היתרי בנייה • בתוכניות יפורט היכן תהיה התחדשות עירונית של בניינים יחידים, היכן יהיו מתחמי פינוי-בינוי, ומה יהיו המכפילים, קווי הבניין וכדומה • תכניות אלה יהיו בסמכות הוועדה המחוזית, וכל עוד לא יאושרו או אם גיבושן יתעכב תמשיך תמ”א 38 לחול באותן ערים

תמ"א 38 | אילוסטרציה: תומר נאוברג, פלאש 90

המצב הביטחוני שעובר בסערה על אזרחי ישראל, גורם להעלות שאלות בהקשר לביטול תוכנית תמ”א 38 שביטולה נקבע כבר נקבע ב-2019. כמות הטילים שירה החמאס על ישראל בתשעה ימי מערכה וכמות הפגיעות בגוף ובנפש מצביעות, כי יתכן ולא נכון יהיה לבטל תוכנית שעיקרה חיזוק מבנים ובניית ממ”דים, ללא חלופה מספקת ומאושרת בקרב הגורמים הרלוונטיים.

בימים האחרונים ניטש ויכוח בין האוצר לבין הרשות להתחדשות עירונית וגורמים שונים בענף הנדל”ן, האם להמשיך את התוכנית לפרק זמן נוסף או לסיימה בתאריך שנקבע אוקטובר 2022. גם העובדה שאין ממשלה מתפקדת בישראל והסוף לפלונטר הפוליטי לא נראה באופק (למרות שילוב הידיים המדהים בין נתניהו לגנץ בימים האחרונים), מעיקה על ההתקדמות באישור החלופה לתוכנית הוותיקה העומדת להתבטל.

box

בדיווח באתר TheMarker מצטטת עדי כהן גורם ממשלתי שאומר: “שרים לא רוצים עכשיו להיות חתומים על ביטולה של התמ”א – כשאין חלופה מספקת במקומה. אף שהתוכנית לא מחייבת בניית ממ”דים, היא בסופו של דבר כלי שמביא להתחדשות וחיזוק מבנים ותיקים רבים בישראל – והממ”דים נהפכו לנורמה בפרויקטים הללו”.

לפי הדיווח, לא מדובר בדווקא על הימים האחרונים בצל המצב הביטחוני, אלא בשבועות ארוכים שבהן נידונה האפשרות שתמ”א 38 תוארך לפרק זמן שאינו ידוע, לאחר שבכירים במשרדי האוצר והבינוי והשיכון סבורים כעת כי עדיין לא התבססה חלופה משמעותית ואיכותית דיה. בל נשכח שכל חלופה כרוכה בחקיקה מורכבת ותידרש עבודה רבה גם לאחר חקיקתה. בשלב זה הערכה היא, שבמסגרת ‘חוק ההסדרים’ הכרוך עם חוק התקציב, תקבל התוכנית את הארכה המתבקשת.

אין ביטול ללא חלופה

נזכיר, כי ההחלטה על ביטול התוכנית התקבלה לאחר בחינה ארוכה, ולאחר שהוכח שהתוכנית לא משיגה את מטרתה בעיקר בפריפריה הצפונית היושבת על הקו הסורי-אפריקני והדרומית החשופה לטילי החמאס. בנוסף, התוכנית יצרה באזור המרכז עומס רב על תשתיות הערים ללא פתרונות נוספים.

התוכנית אמנם הוסיפה מאות דירות באזורי הביקוש, אלא שבמקביל היא העמיסה רבבות שקלים בחשבונות הבנקים של היזמים והקבלנים במקום למגן אזרחים שצריכים לרוץ כיום למקלט טחוב או לרעוד מפחד בחדר מדרגות באמצע הלילה עם כל ילדי הבניין הבוכיים. על פי הדיווח ולפי נתונים עדכניים של התאחדות הקבלנים בוני הארץ ושל פיקוד העורף, פערי המיגון בישראל משקפים תמונת מצב מדאיגה: ליותר מ–60% מהדירות בישראל אין ממ”ד, ול–27% מתושבי ישראל (כ–2.4 מיליון איש) אין גישה למרחב מיגון תקני.

Inner article

מאידך, אין לבטל את כמות הדירות שהוסיפה התוכנית במשך 16 שנות פעילותה. על פי הדיווח מדובר בכ-15% מהתחלות הבנייה וכי בקרב הדרג המקצועי של האוצר והרשות להתחדשות עירונית — ואולי גם במינהל התכנון עצמו — מבינים כבר עתה כי ביטול של תוכנית תמ”א 38 ללא חלופה ייתן מכה קשה לענף הבנייה ולהיצע הדירות, בעיקר במרכז הארץ.

“ברמה התכנונית, תמ”א 38 באמת לא נכונה למשק לאורך זמן ואין ספק שללכת על התחדשות מתחמית בפינוי־בינוי היא החלופה העדיפה”, אמר ל-TheMarker בכיר במשרד ממשלתי הפועל בתחום הדיור. “עם זאת, תמ”א 38 בשנים האחרונות היתה אולי הדבר הכי יציב בשוק הנדל”ן — ויציבות גורמת לשוק לעבוד.

“בפועל, התמ”א מביאה כיום פי כמה וכמה יותר דירות מפינוי־בינוי, שם יש תלות נרחבת יותר בעיריות — ורק הליכי התכנון עצמם יכולים לסכל את הפרויקטים האלה. ברור לנו שוויתור על כל כך הרבה התחלות בנייה יגרור נזק משמעותי. בשעה זו השוק זקוק יותר מכל ליציבות — ועד שלא תהיה ממשלה וייקבעו צעדים להקלת ההליכים בפינוי־בינוי, לא נכון יהיה לבצע שינויים במצב הקיים. ויתור על ביטול התמ”א כרגע אינו על הפרק — אבל כן נכונים להמשיך אותה עד שתהיה ודאות לגבי איכות החלופות עבורה, שצריכות להיות משמעותיות וטובות לא פחות מהתמ”א עצמה”, הוסיף אותו בכיר.

מקדמים את החלופה

כעת, על פי הדיווח, בכוונת האוצר לדחוף לחלופה אחרת, שנראה כי תיתמך גם על ידי הרשות להתחדשות עירונית, שאינה ששה להעביר את הסמכויות לראשי הערים, מחשש שיאטו ויסכלו בנייה חדשה בשטחם. חלופת האוצר, שתוצג בקרוב למינהל התכנון ושאר הגורמים הרלוונטיים, קוראת לחייב רשויות מקומיות ליצור תוכניות סטטוטוריות להתחדשות עירונית, שמכוחן אפשר יהיה להוציא היתרי בנייה. באותן התוכניות יקבעו הרשויות היכן תהיה התחדשות עירונית של בניינים יחידים, היכן יהיו מתחמי פינוי-בינוי, ומה יהיו המכפילים, קווי הבניין וכדומה. תוכניות אלה יהיו בסמכות הוועדה המחוזית, וכל עוד לא יאושרו או אם גיבושן יתעכב תמשיך תמ”א 38 לחול באותן ערים.

החלופה נשמעת אמנם מעניינת והביקורת נשמעת במקומה, אלא שעל פי התגובות שהתפרסמו בדיווח, נראה שאינטרסנט כלשהו בוחש בקדרה המלאה ביצי זהב. כך למשל מתעקשים במינהל התכנון כי התוכניות מתקדמות כרגיל, וסבורים שהחלופה תצליח להיות מוכנה גם בלוחות הזמנים הקיימים. מהמינהל נמסר: “לצערנו, גורמים בעלי אינטרס כלכלי מנצלים את המצב הביטחוני כדי לקבע את תוכנית תמ”א 38. המועצה הארצית לתכנון ובנייה הציגה חלופה שכוללת חיזוק ומיגון של המבנים. חלופה זו מונחת לאישור לפתחה של הממשלה. בשנה וחצי הקרובות כל מי שיקדם פרויקט של תמ”א 38 יוכל להתקדם בצורה מסודרת”.

גם ברשות להתחדשות עירונית לא מראים סימנים לחלופה המדוברת בדיווח. בתגובה לכתבה כותבים ברשות, כי “החלופות לתמ”א 38 מקדמות בצורה נכונה יותר התחדשות עירונית, לרבות חיזוק ומיגון מבנים ברחבי הארץ. החלופות יצטרכו לכלול את האפשרות לאשר תוכנית להתחדשות עירונית ברמת עיר או שכונה, המאפשרת התחדשות עירונית בתחומן, בסמכות הוועדה המחוזית. החלופות צפויות להביא להגדלה של פעילות ההתחדשות העירונית ולא לצמצומה. אנו פועלים להשלמת החלופות הללו לפני מועד פקיעת התמ”א, ולצד זאת ערים לצורך לשקול את המשך הצעדים בתחום זה בהתאם לנסיבות המתפתחות”.

ואילו במשרד האוצר ממלאים פיהם מים ונמסר כי “הנושא נמצא בבדיקה”.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה