נדל"ן || מגבעת שמואל ועד רמות: הערים הוותיקות מתחדשות

פינוי בינוי בשכונת סלע בנתניה | הדמיה: ליאור אחירון, גיורא גור ושות' אדריכלים

אפי קפיטל נדל"ן מדווחת כי השיגה את הרוב הדרוש לקידום פרויקט התחדשות עירונית בשכונת גיורא, גבעת שמואל. הפרויקט ממוקם ברחוב הציונות 1-7. הפרויקט יכלול הריסה של שלושה בניינים וותיקים ובהם 48 דירות ומסחר ובמקומם עתידים לקום שלושה בנייני יוקרה בבנייה מרקמית ובהם כ- 150 יחידות דיור. תמהיל הדירות המתוכנן יכלול דירות 3-5 חדרים ופנטהאוזים.

התמורה לדיירים תכלול תוספת לשטח הדירה של 12 מ"ר, בניית מרפסת בגודל של 12 מ"ר וכן חנייה ומחסן. על פי הדיווח, הערכה הראשונית להשקעה הצפויה בפרויקט הינה כ-201 מיליון שקל והצפי להיקף הכנסות נאמד בכ-237 מיליון שקל.

התכנון האדריכלי מתבצע על ידי משרד שפייזמן שסל אדריכלים. משרד עורכי הדין SHG (שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות') מייצג את היזם, את בעלי הדירות מייצגת עו"ד נעמה אריאל.

שכונת גיורא בגבעת שמואל נחשבת לאחת מהשכונות הוותיקות בעיר ועתידה לעבור מתיחת פנים משמעותית. לפי נתוני עסקאות ברשות המיסים ברבעון הראשון של השנה מחיר דירה ממוצעת בשכונה עמד על כ-3 מיליון שקל וזאת בעיקר בגלל פרויקטי התחדשות עירונית שנבנים כיום.

אלון חבר, משנה למנכ״ל אפי קפיטל מציין: "החברה מובילה מספר פרויקטים של התחדשות עירונית לצד יזמות של נדל״ן למגורים, אנו רואים בפיתוח תחום ההתחדשות העירונית כאחד מיעדי החברה לטווח הארוך לצורך צבירת מלאי של דירות להקמה. בפרויקט האמור הצלחנו לרתום את הדיירים ולהשיג רוב דרוש בתוך כחודש ימים, דבר המעיד על חוזקה של החברה והאמון שנותנים בעלי הדירות בחברה".

תשע תכניות התחדשות בנתניה

הוועדה לתכנון ולבנייה בנתניה דנה ואישרה להפקדה ביום שני השבוע, תשע תוכניות פינוי -בינוי חדשות, במסגרתן 996 משפחות בנתניה יזכו להתחדש בבית חדש, בבניין חדש עם ממ"ד מרפסת, חניה, מעלית ותשתיות חדשות. למעלה ממחצית הדירות שיתחדשו ממוקמות בשכונות דורה (רמת ידין) ואזורים (נאות שקד) – סה"כ 464 משפחות. לראשונה, יחודשו 116 דירות בשכונת סלע הוותיקה. מדובר בבניינים ודירות במצב פיזי ירוד ביותר, שחידושם במסגרת תוכניות פינוי-בינוי צפוי לסייע לאלפי תושבים בעיר.

במסגרת התוכניות מתוכננת תוספת שטחי ציבור נרחבת לטובת מבני ציבור, שטחים פתוחים ושטחי ציבור מבונים בקומות הקרקע של בנייני המגורים. כמו כן, בכל התוכניות חויבו היזמים להעמיד קרן תחזוקה לטובת בעלי הדירות בהתאם למדיניות הוועדה המקומית.

התוכניות שנדונו: "מתחם נחום" ו-"מתחם העליה" בשכונת דורה. מתחם "ד"ר סטופ 2-4" בשכונת אזורים, "מתחם צייטלין, פרוג, פרישמן, גליקסון" בשכונת סלע, מתחם "בורוכוב הרב קוק" בצפון העיר, "מתחמים "סמילנסקי 29-31", "הנוטע 7,9,12", "ברודצקי-הגליל" ו"ירושלים 23-27" שבמרכז העיר.

במקביל, אושרו מסמכי מדיניות לשכונות הוותיקות: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קידמה ומימנה בשיתוף עם עיריית נתניה מסמכי מדיניות להתחדשות הבניינים הוותיקים בשכונות דורה ואזורים ומסמכים אלה אושרו גם הם על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. מדובר במדיניות להתחדשות כלל המתחמים המיועדים להתחדשות עירונית בשכונות דורה (רמת ידין) ואזורים (נאות שקד).

במסגרת מסמכי המדיניות מתוכננים להתחדש בשכונות 17 מתחמי פינוי בינוי, בהם 2,060 דירות קיימות.

יצוין כי מסמכי המדיניות לוו בצוות יועצים הכולל אדריכל, שמאי, יועצי תנועה, נוף, פרוגרמה, מים וביוב, ניקוז ואיכות הסביבה ושיתוף הציבור.

מסמכי המדיניות כוללים הנחיות תנועתיות המחייבות את מתחמי הפינוי -בינוי. כמו גם הנחיות להפרשת שטחי ציבור פתוחים, יצירת רשימת שבילי הליכה ושבילי אופניים והפרשת שטחים לטובת מבני ציבור. לצד התחדשות המגורים מתוכננים שטחי מסחר ותעסוקה לטובת תושבי השכונות.

במקביל, מקדמת העיריה יחד עם משרד התחבורה את רשת "מהיר לעיר" הכוללת תשעה צירי העדפה לתחבורה ציבורית אפקטיבית, חלקם יעברו בסמיכות לשכונות לאורך רחוב בן צבי.

כאמור, בהתאמה למסמכי המדיניות דנה הוועדה המקומית ואישרה להפקדה 5 תוכניות בשכונות רמת ידין ונאות שקד: מתחמים "קדושי עירק", "נחום", ו"העליה" בדורה. "בן צבי" וד"ר סטופ 2-4" באזורים.

אם נעמיק בתכניות, הרי שבשכונת סלע, התוכנית כוללת הריסה ובנייה של שמונה בניינים, בהם 116 יחידות דיור בין הרחובות פרייבורג, גליקסון, צייטלין ופרישמן.

התוכנית כוללת הקמה של 3 מגדלי מגורים לאורך כביש החוף, שני בניינים של 10 קומות לכיוון פנים השכונה, שטח ציבורי פתוח לטובת פארק ושטח של 1 דונם לטובת בניית מבני ציבור.

במסגרת התוכנית יקבל כל בעל דירה, דירה חדשה בבניין חדש עם מעלית ותשתיות חדשות, ממ"ד, מרפסת וחניה תת קרקעית. כמו כן, חייבה העירייה את היזם בהעמדת קרן תחזוקה לבעלי הדירות במתחם ל-10 שנים.

התוכנית הזו היא הסנונית הראשונה של התחדשות הנרחבת המתוכננת בשכונת סלע.

יש לציין כי במהלך שלוש השנים האחרונות קידמה העירייה באמצעות מנהל ההנדסה מסמכי מדיניות המתווים את התחדשות השכונה כולה. במסגרת מסמכי המדיניות מתוכננים להתחדש כ- 1,000 דירות קיימות, צפויים להיבנות מגדלי מגורים בעיקר לאורך כביש החוף לצד בנייה נמוכה יותר של 10 קומות לפנים השכונה, כאמור מבני ציבור נרחבים, שטחי ציבור פתוחים בהיקפים נרחבים ושבילי הליכה ושבילי אופניים בתוך השכונה.

במקביל להתחדשות השכונה מקדמת העירייה, בשיתוף משרד התחבורה את תוכנית "מהיר לעיר" הכוללת תשעה צירי העדפה לתחבורה ציבורית אפקטיבית. שני צירים צפויים לעבור בסמיכות לשכונה, אחד לאורך רחוב הרצל ואחד לאורך רחוב רזיאל.

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "התוכניות שאושרו היום, בהן התוכניות הגדולות שקידמנו ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית עבור השכונות הוותיקות נאות שקד ורמת ידין, הן עיצומו של תהליך התחדשות עמוק שעוברת העיר נתניה. תהליך זה יביא חיים חדשים לעיר, עם יכולת של האוכלוסייה הקיימת לצמוח ולהתחזק, בסביבות מגורים מודרניות, איכותיות ובטוחות, לצד אפשרות כניסה של אוכלוסייה חדשה שמעצימה את העיר. התחדשות שכונות רחבות משגשג כיום במרכז הארץ וכעת מתחיל לחלחל לרשויות מקומיות במעגלים נרחבים יותר. שיתוף הפעולה עם עיריית נתניה, ועם השלטון המקומי הוא שיוצר הצלחה ופיתוח מהיר."

עכו: עבודות הפיתוח החלו

חברת הבניה 'ש. ברוך' החלה לאחרונה בביצוע פרויקט 'קדמה' במסגרת מכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקמת הפרויקט במזרח עכו. במקום ייבנו 309 דירות, חלקן מיועד לזוכים של הפרויקט הלאומי 'מחיר מופחת' של משרד השיכון, ויתרתן תימכרנה בשוק החופשי.

משרד עו"ד 'יוזוק-מלכין' מלווה משפטית את הפרויקט כולל הסכמי המכר מול כלל הרוכשים. המשרד ייצג בשנים האחרונות חברות נדל"ן בפרויקטים באילת, אשדוד, רמלה, ראשון לציון, פרדס חנה ועוד. לדברי עו"ד עמנואל יוזוק, פרויקט קדמה, שהקמתו קודמה לאחרונה, הפך לאטרקטיבי ביותר לאחר החלטת הממשלה להאריך את כביש 6. מקטע מהכביש עתיד לעבור בסמוך לפרויקט ולהקל על תושבי האזור להגיע במהירות למרכז הארץ ולדרומה.

לדבריו, הפרויקט יכלול דירות גן, דירות 3,4,5 חדרים ופנטהאוזים. עלות ההשקעה הכוללת בפרויקט תחצה את מחצית המיליארד שקלים. הוא הוסיף, כי באחרונה ניתן היתר חפירה במתחם, ובקרוב עתידה הוועדה המקומית לאשר את הבנייה במקום. תאריך המסירה של הדירות עדיין לא נקבע בשלב זה.

מתחדשים גם ברמות

הוועדה המחוזית נתנה אישור עקרוני לפרויקט הפינוי בינוי הראשון במסלול יזמי בשכונת רמות החרדית בירושלים. במסגרת הפרויקט ייבנו 3 בניינים חדשים בני 8 קומות ובהם כ-210 דירות חדשות. מדובר בפרויקט פינוי בינוי הראשון בשכונה שמקודם במסלול יזמי, אשר לתקוותם, יוביל את הדרך לקידום פרויקטים נוספים מול התושבים החרדיים.

המתחם נמצא ברחוב סולם יעקב, ובמסגרת התוכנית ייבנו 3 בניינים חדשים בני 8 קומות ובהם כ-210 דירות חדשות, במקום בניין אחד ישן עם 3 כניסות ו-52 דירות.

הוועדה המקומית ירושלים תומכת בפרויקט ונציגיה השתתפו בדיון בוועדה המחוזית.

שכונת רמות ממוקמת בצפון-מערב ירושלים והיא אחת השכונות הגדולות בארץ עם כ-56 אלף תושבים, רובם מהמגזר החרדי. השכונה ממוקמת על הציר התעבורתי המרכזי של צפון העיר לתל אביב. היא מחברת בין העיר הגדולה ירושלים לבין היישובים הקהילתיים היושבים על ציר זה או בסביבתו. כאמור, עיריית ירושלים תומכת מאוד בהתחדשות השכונה, ושואפת ליצור בה תוכנית אורבנית עם ציר הליכתי, שטחי מסחר התואמים לאוכלוסייה וחיבור לכביש רמות הראשי.