נדל"ן מול מניות: שוק ההון רשם בשני עשורים תשואה גבוהה יותר

נדל"ן מול מדדי המניות: היכן הכי שווה להשקיע? | מחקר חדש מגלה כי למרות השיא במחירי הדיור והשפל בשוק ההון – מי שהשקיע בעשורים האחרונים בשוק ההון עדיין רשם תשואות גבוהות יותר | ולמה תשלומי השכירות כמעט ולא משפיעים על התוצאה?

בניין הבורסה בתל אביב | צילום: מרים אלסטר, פלאש 90

למרות הירידות הגדולות במדדי שוק ההון והזינוק המשמעותי במחירי הנדל"ן – שוק ההון הוא עדיין אפיק ההשקעה המניב ביותר לטווח ארוך. כך עולה ממחקר חדש שמפרסמת החטיבה הפיננסית של 'הירשוביץ פתרונות'.

מהמחקר עולה כי בעוד המדדים המובילים בבורסה בתל אביב, תל אביב 35 ו-תל אביב 125 השיגו ב-29 השנים האחרונות תשואה ריאלית מצטברת בשיעור 739% ו-681% בהתאמה – מדד מחירי הדיור עלה בתקופה זו ב-373% בלבד. 

המחקר נעשה ברקע שינויי המדיניות של מנהלי השקעות נוכח הירידות בשוק ההון, כאשר העולם האלטרנטיבי הולך ותופס נתח משמעותי יותר בתיק ההשקעות. ובפרט לאור העליות המשמעותיות במחירי הנדל"ן למגורים השנה (19% נכון למדד מחירי הדיור האחרון).

המחקר אומד את שוק הדיור החל מתחילת מדידת מחירי הדיור על ידי הלמ"ס בשנת 1993, ובהתאם לכך גם שאר המדדים – מדד המחירים לצרכן לחישוב האינפלציה ומדד המניות לחישוב תשואות שוק ההון – נמדדו אף הם החל מינואר 1993 ועד לחודש הנוכחי.

החוקרים מתייחסים במחקר למחזוריות שמאפיינת את שוק הדיור בישראל, כאשר בכל עשור המגמה מתהפכת. עשור אחד מחירי הדיור עולים ריאלית ועשור אחרי מחירי הדיור יורדים ריאלית. כאשר נוכח זאת המחקר מוטה באופן הזהיר ביותר לטובת המצדדים בהשקעות נדל"ן – שכן הוא כולל שני מחזורים מלאים של עליות מחירים ריאליות בשוק הדיור, לעומת מחזור אחד בלבד של ירידות.

בחטיבה הפיננסית מציינים כי "המחזוריות הזו הופרה רק פעם אחת בחמישה עשורים, כאשר העלייה הגבוהה מברית המועצות השפיעה על מאזן ההיצע והביקוש וירידות המחירים איחרו לבוא – ואז, בין השנים 1997 ל-2007 איבדו הדירות לא פחות מ-25% משוויין". 

עורכי המחקר מציינים כי "טרם נולד האיש שיודע לנבא באיזו נקודה בדיוק השיא ומתי נגיע לתחתית. אך בהחלט ישנם לא מעט אינדיקטורים שעשויים להצביע לנו על מגמה עתידית צפויה. זה נכון גם לגבי שוק ההון הסחיר וגם לגבי שוק הנדל"ן הלא-תנודתי. ובכל הנוגע לנדל"ן, יותר מידי אינדיקטורים מצביעים על כיוון מאוד מסוים – שינוי במחזוריות".

המחקר מזכיר דו"ח שפורסם לפני כחודש על ידי חטיבת המחקר של בנק ישראל, ממנו עולה כי השינוי הריאלי במחירי הדירות בין 1970 ל 2019. העלייה הריאלית (מעבר לאינפלציה) הייתה 2.7% לשנה. מדובר בנתון גבוה מרוב מדינות ה OECD אבל עדיין נמוך משמעותית מביצועי שוק ההון בתקופה זו.

המחקר בוחן גם את השוק האמריקאי ומשווה בין השקעות נדל"ן בארצות הברית להשקעות במדדים המובילים בארצות הברית, בניכוי האינפלציה במדינה. בדומה לישראל, גם שם השתמשו החוקרים במדדי המחירים הממשלתיים לצורך אומדן האינפלציה ושוק הדיור. 

מהמחקר עולה כי בעוד המדדים המובילים בארה"ב, דאו ג'ונס 30 ו-S&P 500 הניבו מאז 1993 תשואה ריאלית בשיעור 750% ו-693% בהתאמה – משקיעי הנדל"ן בארצות הברית הניבו תשואה ריאלית של 237% בלבד.

המחקר אינו מתייחס לתשואות שאינן נובעות מעליית ערך הנכס, כמו הכנסה משכירות, וזאת משילוב של כמה סיבות, ביניהן חוסר היכולת למדוד את מחירי השכירות לאורך זמן בשל שינויים במדינות. שחיקת השווי הריאלי של דמי השכירות בחישוב ארוך טווח, מאחר ואינו משמש בדרך כלל להשקעה חוזרת. ניכוי הוצאות תחזוקה וירידה בערך הנכס. הוצאות מימון הדירה להשקעה (משכנתא). ההוצאות הנלוות הרבות לרכישת ומכירת הנכס (תיווך, עו"ד, מס רכישה, ניהול ועוד) וכן הדיבידנדים המועברים למשקיעי שוק ההון ואינם מוכרים למשקיעי הנדל"ן למגורים. 

וכל זה מבלי להתייחס לאובדן הנזילות בהשקעות נדל"ן, המהווה פקטור מרכזי בכל החלטה הנוגעת לבחירת אפיק ההשקעה.

Inner article

 

לדברי דניאל שבקס, מנהל החטיבה הפיננסית של 'הירשוביץ פתרונות', "המחקר הזה לא מספק לנו נתון חדש המצביע על מהפך בתשואות, שכן שוק ההון תמיד הניב תשואות גבוהות יותר לאורך זמן. אבל התזמון בו הוא נערך ופרקי הזמן שהוא סוקר הופכים אותו למשמעותיים. השילוב של שוק הון נמוך בעשרות אחוזים מהשיא ושוק דיור גבוה יותר מכל שיא קודם שנרשם – מה שמסתמן כסוף מחזור העליות הנוכחי במחירי הדיור – מספק לנו לראשונה מדד שמוטה מאוד נדל"ן, ולמרות זאת שוק ההון עדיין מציג תשואות גבוהות יותר במאות אחוזים.

Inner 620/130

מומלץ עבורך

3 תגובות ל: "נדל"ן מול מניות: שוק ההון רשם בשני עשורים תשואה גבוהה יותר"

  1. לא חכמה לבדוק כמה תשואה כוללת אלא כמה תשואה על ההון העצמי, וכאן הנדלן ינצח בענק בגלל אפשרויות המינוף

  2. אולי אפשר לתרגם לעברית מדוברת

  3. אוריאל אני עכשיו שאתה טועה. המינוף בנדלן הוא אותו מינוף שאפשר לעשות בשוק ההון (כשמדובר בהשקעה במדדים דרך חברות הביטוח). אפשר לקחת הלוואה מהפוליסה בריבית שעולה חצי ממשכנתא – ואפשר למנף גם הרבה יותר מ-50% (מה שבנדל"ן להשקעה מוגבל לתקרה הזאת).

    ובלי קשר, כשמדברים במונחים ארוכי טווח כל "היתרון" הזה נמחק. בגלל שבינתיים סיימת לשלם משכנתא (וכבר אין מינוף/רווח להון) ושוק ההון ממשיך לייצר יותר. גם אם אתה צודק אז בטווח הארוך הנתון מתהפך.

    ולענ"ד לנזילות יש יתרון גדול הרבה יותר מכל מינוף, וגם לחיסכון של זמן יקר מאוד לאורך זמן של התעסקות עם הנכס. (השעות של מי שיש לו יכולת לקנות דירות להשקעה הן בדרך כלל לא זולות…)

כתיבת תגובה