שכונה בת 3,497 יח"ד אושרה במזרח נתניה • שתי עסקאות קומבינציה בכ-190 מיליון ₪ • עשרה מיליון לעשרה דונם: העסקה של אייל גולן • אושרה להפקדה תוכנית 'חנה וסע' בסמוך להדסה עין כרם • נתוני הלמ"ס: עלייה של 68 אחוז במספר הדירות שנמכרו בספטמבר • ומי מכרה 60 דירות 'מחיר למשתכן' בשבוע אחד?
חיים שיף 24.11.2020
חניון חנה וסע הדסה ירושלים | הדמיה: משרד לוטנר אדריכלים בע"מ הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז, אישרה תכנית בנין עיר בהובלת רשות מקרקעי ישראל, להקמת שכונת מגורים הכוללת 3,097 יחידות דיור ו-400 יחידות דיור מיוחד, שטחי מסחר, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים הגובלת בפארק אזור נופש מטרופוליני אילנות במזרח נתניה.
השכונה תכלול מבנים בני 6-9 קומות היוצרים חזיתות רחוב רציפות בהם משולבים בניינים רבי קומות בגובה של 20 עד 25 קומות לאורך הכביש העוקף המזרחי המאפשרים צפייה לנוף הפתוח של פארק אילנות.
התכנית חלה על שטח של כ-935 דונם מתוכם כ-63 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים בלב המתחם, וכ-137 דונם של פארק אינטנסיבי בהמשך רחוב האלונים.
התכנית המהווה חלק מהסכם הגג שבין עיריית נתניה למדינת ישראל, מתחברת למרקם העירוני הקיים במזרח העיר בצמוד לשכונות הוותיקות עמליה ונאות גנים ושכונת קריית השרון, ולאורכה הכביש העוקף המזרחי לעיר נתניה המחבר את כביש 57 מצפון לכביש 561 הנמצא לקראת בצוע מדרום.
התכנית קודמה ע״י רשות מקרקעי ישראל בשיתוף פעולה מלא עם עיריית נתניה והמועצה האזורית לב השרון, באמצעות החברה המתכננת בוכמן קורן הורביץ בניהולו של אינג׳ אורי הורביץ ועורך התכנית אדר׳ דורון צוף.
רפי אלמליח, מנהל בכיר אגף לתכנון ופרויקטים ברמ"י, בירך על ההחלטה לאשר את התכנית וציין כי מדובר בתכנית חשובה אשר מטרתה הקמת שכונת מגורים הכוללת בתוכה מספר רב של יח"ד ודיור מיוחד, שטחי מסחר ומבני ציבור לכלל האוכלוסייה, ביניהם שטחים ציבוריים פתוחים ופארק רחב ידיים, בתי ספר וגני ילדים, מתנ"ס, מתחמי ספורט ונופש, כל אלו ישרתו את תשבי השכונה ואת תשבי השכונות הסמוכות והעיר כולה.
ב-190 מיליון: 2 עסקאות קומבינציה
קבוצת שפונדר פדלון חתמה על עסקת קומבינציה ביחס של 42% בשכונת פארק הים בבת ים, להקמת פרויקט מגורים בן 23 קומות ו 83 יחידות דיור, על המגרש ששטחו 7 דונם במתחם 410 בשכונה ונמצאת בבעלות פרטיים מוותיקי העיר בת ים. העסקה כוללת גם שירותי בניה שתעניק הקבוצה שעוסקת בייזום ובצוע. כמו כן במסגרת העסקה, רכשה שפונדר פדלון מחלק מבעלי הקרקע יחידות דיור בהיקף כ 11 מיליון שקל. הפרויקט יכלול דירות בנות 3, 4 ו-5 חדרים ודירות פרמיום.
במסגרת העסקה אף רכשה שפונדר – פדלון מפרטיים זכויות להקמת 6 יחידות נוספות בפרויקט שהקבוצה משווקת כיום בשכונת פארק הים . מדובר ביחידות דיור הנמצאות בבניין מקשר לפרויקט "BRIZZO" שהיא משווקת בימים אלה. בס"הכ בפרויקט יהיו 159 דירות בשני מגדלים בני 20 ו 23 קומות, בתכנון משרד האדריכלים כנען שנהב.
עד כה נמכרו בפרויקט דירות בשווי של כ 65 מיליון ₪ ועלות ההשקעה בפרויקט כולו היא כ190 מיליון ₪
בעלי הקרקעות יוצגו בעסקה ע"י משרד עוה"ד שוב ושות' וקבוצת שפונדר פדלון יוצגה על ידי משרד עוה"ד שרמן – לנדאו.
שכונת פארק היםשוכנת על רצועת הקרקע הנרחבת האחרונה באזור המרכז על קו הים המיועדת להקמת שכונה שלמה עם כ 5,000 יח"ד חדשות בשילוב של מסחר, שטחי פארק, נופש וספורט, מבני ציבור ותשתיות חינוך.
מקבוצת שפונדר – פדלון נמסר כי בימים אלה היא משלימה את המטלות האחרונות לצורך קבלת היתר הבניה להקמת הבניין הראשון שגם עליו כאמור נחתמה עסקת קומבינציה ובתוך זמן קצר תתחיל הבניה. האכלוס מתוכנן לסוף 2023.
עסקה מוסיקלית
אייל גולן, הזמר הישראלי הנודע ('מי שמאמין לא מפחד') הודיע על הקמת חברת נדל"ן חדשה בשותפות עם יזמי הנדל"ן, מוטי אברג'יל הבעלים של "קבוצת יעדים", רן רחמני הבעלים של "קבוצת רחמני" ואיש העסקים ניסן יחזקאל. החברה המשותפת תקרא G.R.Y 'קבוצת גולן.רחמני.יעדים' תעסוק באיתור קרקעות, השבחתן וייזום פרויקטים בתחום המגורים והמסחר.
לחברה המשותפת עתודה של עשרות קרקעות עם תב"ע מאושרת לבניה למגורים ומסחר.
העסקה הראשונה שביצעה החברה המשותפת הינה רכישת קרקע של כ- 10 דונם בראשון לציון בהיקף של כ-10 מיליון ₪.
אייל גולן מסר כי "כחלק מהתפתחות עסקי בתחום הנדל"ן לצד ההזדמנויות העסקיות כיום בענף, החלטתי לחבור למוטי אברג'יל הבעלים של "קבוצת יעדים", רן רחמני הבעלים של "קבוצת רחמני" ואיש העסקים ניסן יחזקאל, בעלי ניסיון רב וותק בתחום ייזום והשקעות בנדל"ן. החברה המשותפת תעסוק ביזמות נדל"ן ואיתור הזדמנויות עסקיות. אני מאמין שלנוכח ההשקעות בעולם הנדל"ן, לצד ניסיונם הרב של שותפי בתחום, נצליח לייצר ערך רב למשקיעים".
חברת הנדל"ן החדשה G.R.Y 'קבוצת גולן.רחמני.יעדים' , תרכז את כלל פעילות הנדל"ן של השותפים ובנוסף תמשיך לאתר קרקעות להשבחה ופיתוח ליזום נדל"ן למסחר ומגורים.
העסקה הראשונה שביצעה החברה המשותפת הינה כאמור רכישת קרקע של כ- 10 דונם בראשון לציון בהיקף של כ-10 מיליון ₪, צמוד לשכונת נטעים, קרקע המיועדת לעירוב שימושים כחלק מתוכנית כוללת של עיריית ראשון לציון.
חנו וסעו
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים אישרה להפקדה תוכנית להקמת חניון חנה בסמוך לבית החולים הדסה עין כרם. החניון כולל 1,000 מקומות חנייה אשר ישרתו את משתמשי הקו האדום והסגול של הרכבת הקלה.
מתכננת מחוז ירושלים במינהל התכנון, שירה תלמי-באבאי, אמרה כי "לשכת התכנון ממשיכה למלא אחר מחויבותה לקידום התחבורה הציבורית בעיר תוך צמצום ההישענות על הרכב הפרטי כאמצעי תחבורה עיקרי".
עוד ציינה מתכננת המחוז, כי "בשל אותם ערכי טבע ונוף ובשל הנצפות הגבוהה של אזור התכנית, הוועדה פעלה להבטיח מופע ראוי של הבינוי המוצע וקבעה הוראות מקיפות הכוללים בין היתר, פיתוח אינטנסיבי של גגות וחזיתות "ירוקות" וכן השהיית והטמעת מי נגר כפי שפעלה בשנים האחרונות במקומות אחרים בעיר".
ראש העיר ירושלים, משה ליאון: "הקמת חניון חנה וסע בצמוד לבית החולים הדסה הוא מהלך חשוב ואסטרטגי עבור מערך התחבורה הציבורית בירושלים. מדובר בצעד נוסף במהפכת התשתיות שעוברת ירושלים, נמשיך לקדם את העיר, את מערך הרכבות הקלות ואת התחבורה הציבורית בה".
בליץ מכירות
חברת דרא מדווחת כי מכרה יותר ממחצית הדירות לזכאי מחיר למשתכן בפרויקט "מערבה" בגן יבנה. החברה מכרה 60 דירות מתוך 100 לזכאים בתוך שבוע אחד בלבד, ובקרוב תחל לשווק את הדירות לשוק החופשי. יזם הפרויקט היא חברת אדור פרויקטים, ועל התכנון אחראי משרד האדריכלים "סנדרוביץ אדריכלים ותכנון ערים".
פרויקט "מערבה" בשכונת גן יבנה המערבית הינו פרויקט הכולל 8 בנייני בוטיק מעוצבים בני 6 קומות ובהם 137 דירות בסך הכל – מתוכן כאמור 100 דירות משווקות במסגרת מחיר למשתכן והיתר בשוק החופשי. בפרויקט שלושה בניינים בני 6 קומות וחמישה בניינים בני 5 קומות. בכל בניין יהיו 4 דירות בקומה טיפוסית, זאת בנוסף ל-41 דירות מיוחדות שייבנו בפרויקט דוגמת דירות גן מרווחות ופנטהאוזים מעוצבים בני 5 חדרים.
תמהיל הדירות לזכאי מחיר למשתכן – 89 דירות בנות 3 חדרים המגיעות עם מרפסת וחניה אחת, חלקן עם מחסן; 7 דירות 5 חדרים המגיעות עם מרפסת, 2 חניות ומחסן; ו-4 דירות גן בנות 5 חדרים המגיעות עם מחסן ו-2 חניות.
לדברי דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת דרא "הזכאים הסתערו על הדירות בפרויקט, ואני צופה שיהיו ביקושים גבוהים גם לדירות שנתחיל לשווק בקרוב בשוק החופשי. רוב הזכאים שרכשו את הדירות הם רובם זוגות צעירים תושבי גן יבנה והסביבה. חלקם גדלו במקום ועזבו וחלקם עדיין מתגוררים במקום, והם מעוניינים להשתקע באזור. מחיר למשתכן אפשרה להם לעמוד בכך מבחינה כלכלית".
שכונת גן יבנה המערבית היא שכונת מגורים חדשה בצפון-מערב העיר, שבמסגרתה ייבנו כ-1,600 יחידות דיור חדשות, רחוב מסחרי, מבנים קהילתיים ומבני ציבור, בתי ספר וגני ילדים. השכונה המוקפת בפרדסים ומטעים תורכב מבניינים אשר יקיפו פארק ציבורי ירוק ורחב ידיים. תכנון השכונה מעודד תנועת הולכי רגל – הרחובות ומבני הציבור יחוברו בשדרות אורכיות ובשבילי אופניים. מהשכונה ייצא כביש ישיר שיחבר למחלף אשדוד-צפון.
משבר? לא בנדל"ן!
נתוני הלמ"ס שפורסמו בימים האחרונים מעידים על זינוק כמעט בלתי נתפס (19%) בכמות הדירות שנמכרו ברבעון האחרון של 2020 (לעומת הרבעון המקביל אשתקד) ובעיקר בחודש ספטמבר שבו המדינה הייתה בסגר. לפי הנתונים, ברבעון השלישי של 2020 נמכרו 10,140 דירות חדשות. ניר שמול, מנכ"ל חברת 'שניר' מסביר, כי "מניתוח הנתונים אנו לומדים שלמרות הקורונה, המשבר הכלכלי, אחוזי האבטלה העולים והתחלואה הגבוהה במדינת ישראל שהוגדרה כמדינה אדומה באותם חודשים, הנדל"ן לא מפסיק לשבור שיאים חדשים".
מה אנו למדים מהנתונים ואיך ניתן לפרש אותם? "הביקוש לדירות בישראל עולה על ההיצע. למרות הקורונה והמשבר הכלכלי, כמות האזרחים המבקשים לרכוש דירה חדשה עולה על כמות ההיצע של הדירות. קצב הריבוי הטבעי ומספר הלידות המסתכם בלמעלה מ-200 אלף תינוקות בשנה גדול משמעותית מקצב בניית הדירות השנתי העומד על פחות מ 50 אלף התחלות בנייה בשנה".
לדבריו, כל עוד מחירי דירות יד השנייה שבהם מחזיקים 66 אחוז ממשקי הבית בישראל לא ירד הלקוחות לא באמת מרגישים משבר בנדל"ן ולכן ממשיכים לקנות דירות חדשות ודירות יד שנייה. זאת מכיוון שמחירי הנכסים שבבעלותם שומרים על ערכם ומאפשרים להם להשתדרג לדירה חדשה / משופרת.
"טברסקי וכהנמן, החוקרים הישראלים שקיבלו פרס נובל על הפסיכולוגיה של הכלכלה, חקרו והוכיחו כי הכלכלה מבוססת על תחושות ועל ציפיות. מנתוני המכירות אנו למדים שהקונים מאמינים וחושבים שמחירי הנדל"ן עומדים לעלות ולכן הם ממשיכים לקנות דירות למרות הסגר, האבטלה העולה ונגיף הקורונה".
המשקיעים חוזרים לשוק
שמול סבור עוד כי החזרת המשקיעים לשוק בעקבות הורדת שיעור מס הרכישה לדירה שנייה מ 8 אחוז ל 5 אחוז הביאה לגל של רכישות של משקיעים אשר אינם יכולים לרכוש נכסים ונדל"ן בחו"ל, לאור משבר הקורונה וחוסר היכולת לטוס למדינות רבות ולבחון באופן אישי את אפשרויות ההשקעה עקב סגירת שדות התעופה וחובת הבידוד.
"גם 'מותה' של תוכנית מחיר למשתכן וסיום כהותנו של השר כחלון אדריכל התוכנית, החזירה זוגות צעירים רבים לשוק הנדל"ן לחפש דירות יד שנייה ודירות חדשות בשוק החופשי. דבר זה הביא לרכישה מוגברת של דירות יד שנייה של אותם קונים צעירים שרוכשים את הדירות הישנות של משפרי הדיור ומאפשרת לאותם משפרי הדיור לרכוש דירות חדשות מקבלנים.
ומה ההשלכות של הסגר? "הסגר הביא אנשים רבים להבנה כי הדירה שבה הם מתגוררים ובה הם נמצאים מרבית הזמן לאור הגבלות הסגר על יציאה מהבית, הופכת להיות מרכיב משמעותי בפרק הזמן שבו כל אדם נמצא בדירתו בחיק משפחתו. לעיתים השהייה הממושכת בבית הביאה בעלי נכסים רבים להכרה שהבית הקיים אינו מתאים לצורכיהם ועל כן הקורונה והסגרים הנלווים הביאה רבים לשקול ואף לרכוש דירה שמותאמת יותר לצורכיהם. בהרבה מקרים ראינו משפחות שמבקשות דירה הכוללת מרפסת גדולה ואף גינה, לאור העובדה שאם כבר נשארים בבית בסגר אז לפחות בדירה מרווחת עם גינה / מרפסת ומתחם עבודה".
ומה דעתו של שמול על התפקוד של ממשלת ישראל בנושא הנדל"ן? הנה: "לצערי בתחום הנדל"ן נכון להיום משבר הקורונה פגע בעיקר בממשלת ישראל ובוועדות התכנון שלקו "בשיתוק" זמני בתקופה זו ופרסמו מספר קטן מאוד של מכרזים לדירות חדשות במדינת ישראל. השיא היה בחודש יולי האחרון שפורסמו מכרזים ל 78 דירות חדשות בלבד בכל רחבי המדינה כאשר הביקוש החודשי עומד על למעלה מ 5,000-4,500 דירות בחודש ! בעוד המלאי החדש של הדירות מצטמצם וגם המחירים עולים".
המצב הכלכלי בישראל
לדבריו, הבנקים ממשיכים לתת משכנתאות וממשיכים להאמין בשוק הנדל"ן כאפיק יציב מרכזי ומשמעותי. הריביות כיום נמוכות והגדרת ענף הנדל"ן כחיוני בתחילת המשבר הייתה החלטה נכונה מאוד ומתבקשת של הממשלה. מהלך זה יצר רצף, המשכיות של עבודה רגילה, להשארת הפועלים ולהמשך התקדמות הבנייה באופן רגיל ורציף.
המשבר הכלכלי פגע קשות ב-20 אחוז ממשקי הבית בישראל, אצל הרבה מאוד עצמאים ושכירים שפוטרו / יצאו לחל"ת. אבל 80 אחוז מהציבור כמעט לא נפגע מהמשבר – אוכלוסיות שלמות, כמו ציבור עובדי המדינה, עובדי היי טק, עובדי הנדל"ן ועובדי תעשיות רבות שלא רק שלא נפגעו מהמשבר, אלא התחזקו ממנו.
אגב, מוסיף שמול, כמות שהולכת וגדלה של יהודים החליטו לעלות ארצה וגם ישראלים חוזרים לארץ בעקבות הקורונה בעולם אחרי המון שנים בחו"ל, מביאה לרכישה מוגברת של דירות לצד קבלנים רבים שמתמודדים על כל מכרז ועקב כך מעלים את מחיר הקרקע למחיר גבוה מאוד לאור ההיצע הנמוך, מה שיביא בגל הבא להתייקרות של דירות כאשר מחירי הקרקעות מאמירים.
