ניהול עשרות יחידות דיור אינו 'הכנסה פאסיבית'

בפסק דין בעל השפעה על שוק פיצול הדירות והכנסות מהשכרתן, קיבל השופט את עמדת פקיד השומה ורשות המסים • מעיון בפסיקה ניתן ללמוד מתי השכרת יח"ד הופך לאקטיבי ומחייב מס מוגדל כעסק • שוק הדירות הקטנות בצמיחה גדולה

דירות מפוצלות | אילוסטרציה: יוסי זמיר, פלאש 90

בבית המשפט המחוזי בתל אביב, השופט קירש דחה את רובו של הערעור שהוגש על ידי אדם בשם יעקב ארביב, כנגד שומות שהוצאו נגדו על ידי פקיד שומה היחידה הארצית לשומה ברשות המסים שיוצג ע"י פרקליטות מחוז ת"א (אזרחי).

מעיון בפסק הדין עולה כי ארביב רכש נכסים באזור השוק בנתניה, רשם את חלקן על שמו וחלקן על שם בניו, פיצל את הנכסים ליחידות דיור קטנות, והשכירן לאוכלוסיות מעוטות הכנסה, בעיקר למהגרי עבודה מאפריקה שעבדו בסביבה. לטענת רשות המסים הוא דיווח אך ורק על הכנסות שהתקבלו מן הנכסים שנרשמו על שמו וטען כי מדובר בהכנסות פאסיביות שחייבות בשיעור מס של 10%, בהתאם לסעיף 122 לפקודת מס הכנסה. מעבר לכך, דיווח המערער על היקף הכנסותיו מדמי השכירות, לאחר שניכה מהם את הוצאותיו השונות.

250/200 סייד בר + קובייה

פסק הדין מספר סיפור ארוך על אדם שנפצע קשה בשנות השלושים המוקדמות ולאחר שעבר שיקום וקיבל נכות החליט לעזור לעצמו ולבני משפחתו. לצורך כך הוא רכש דירות או מחסנים באזור השוק בנתניה פיצל אותם ליחידות "תאי הלנה" כדבריו וכך השכיר אותם לעובדים זרים ופולשים מאפריקה. במהלך החקירה שעבר במשטרה וברשות המיסים – וכך גם בערעור – ניסה ארביב להסביר עד כמה הייתה בעייתית ההשכרה לאוכלוסייה זאת, כאשר פעמים רבות נגנבו לו חפצים מתוך הדירות או הושארו מים וחשמל דולקים במשך ימים שלמים.

בנוסף הוא טען, כי כל השכרת היחידות נעשתה על הדרך. בין עסקיו בדודי שמש לבין שתיית קפה עם חבריו באזור השוק של נתניה. לפי זה ביקש לשלם מס של 10% כמו הכנסות פאסיביות החייבות בשיעור מס דומה.

בית המשפט דחה את טענותיו וקבע כי מדובר בהכנסה מפעילות עסקית אקטיבית, בין השאר בהתבסס על מספר יחידות הדיור (בין 30 ל- 58); העובדה כי ארביב פעל להשבחת הנכסים על ידי פיצול, שיפוץ וריהוט יחידות הדיור; ההשקעה המרובה שנדרשה מן המערער לצורך פעילות ההשכרה; בקיאותו של המשכיר בתחום זה; מימון רכישת הנכסים באמצעות הלוואות, והסיכונים ואי הוודאות שנבעו מסוג זה של פעילות.

כדאי לעיין בטורו של עו"ד אלי דורון, המבהיר מתי הופכת השכרת נכסים להכנסה אקטיבית.

Inner article

 

בנוסף לכך קבע בית המשפט, כי יש לייחס לאיש גם את ההכנסות מן הדירות הרשומות על שם ילדיו, תוך שהוא קובע כי המערער הותיר בידיו את הזכות לדמי השכירות או לחלופין, כי הילדים ויתרו על זכויותיהם בנכסים ובהכנסות מהם עד לפטירתו של המערער. זאת למרות שהוא תמך בילדיו ומימן אותם, ולמרות שבחקירה נגדית שנערכה לאחד מילדיו, טען הבן כי הוא יכול להוציא בכל רגע את אביו מהנכס.

נציין כי פסק הדין התבסס על פסיקה של בית המשפט העליון בעניין 'לשם ובירן' ועל האסמכתאות המובאות בפסק ההוא. את פקיד שומה היחידה הארצית לשומה ברשות המיסים ייצגה עו"ד שירה ויזל-גלצור מהמחלקה הפיסקאלית בפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי).

זינוק בבניית דירות קטנות

בבחינה רחבה של הנושא ניתן לומר כי את הפתרון של פיצול דירות גדולת למספר יחידות דיור, ניתן למצוא בזינוק בהתחלות בנייה של דירות קטנות. אין מדובר אמנם באותם "תאי הלנה" כפי שתיאר זאת ארביב מנתניה, אולם דירות קטנות בהחלט יכולות להביא לפתרון השכרה למשפחות קטנות, סטודנטים ועובדים זרים.

חברת אלדר שיווק שניתחה את נתוני הלמ"ס, הפיקה ריכוז נתונים שממנו ניתן לראות בברור כי במחצית הראשונה של 2019  17% מהתחלות הבנייה הן של דירות בנות 2 ו-3 חדרים. נציין שבמהלך כל שנת 2018 התחלות הבנייה של דירות קטנות עמדו על 12% בלבד.

מבדיקת הנתונים עולה עוד, כי לאורך 4 השנים האחרונות ניכרת עלייה במגמה של בניית דירות קטנות, לעומת ירידה בהתחלות בנייה של דירות גדולות בנות 4 חדרים: לדוגמה, במהלך שנת 2017 התחלות הבנייה של דירות גדולות עמד על 41%, במהלך 2018 ירד ל- 39% מסך כל התחלות הבנייה ובמחצית 2019 עמד על 37%.

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק "לאחר שנים רבות, רשויות התכנון הבינו שדירות קטנות הן לא אסון והם מושכים אליה אוכלוסייה לא פחות איכותית מאשר דירות גדולות. בנוסף באזורים יקרים יחסית כמו הרצליה ושוהם, הוספת דירות בנות 2-3 חדרים מאפשרות גם למשפחות צעירות להתגורר ביישוב ובכך מונעות את הזדקנות אוכלוסייתו".

בהתאם לנתונים במהלך מחצית 2019, תל אביב היא העיר בה מספר התחלות הבנייה של דירות עד 3 חדרים הוא הגבוה ביותר ועומד על 1,204 דירות, קריית גת ממוקמת מיד אחריה עם 591 דירות, הרצליה עם 283 דירות, אור עקיבא עם התחלות בנייה של 251 דירות בנות 3 חדרים וירושלים עם 241 דירות בנות 2 ו-3 חדרים.

דירות קטנות מבוקשות בערים הגדולות

"דירות קטנות מבוקשות בכלל ובתל אביב בפרט, לכן זה לא מפתיע שהיא מובילה בפער משמעותי על פני ערים אחרות", מסביר יהודה גורסד, מנכ"ל חברת וויי בוקס הבונה 4 פרויקטים בתל אביב ומוסיף: "רוכשי דירות אלו כיום הם בעיקר תושבי חוץ שמעוניינים בדירה קטנה למגוריהם בזמן חופשתם בארץ, או הורים לילדים מתבגרים שרוכשים את הדירה הזו, ליום שבו הם יעזבו את הבית".

לדברי נור שגרוואי מנכ"ל חברת שגרוואי, "ראשי הערים ומהנדסי הרשויות הבינו, שהתנגדותם בשנים האחרונות לבניית דירות קטנות, שגויה ואיננה נכונה. יוקר המחיה והעלייה הדרמטית במחירי הדיור, מחייבים בניית דירות קטנות ויש ביקוש לכך. בסקר שביצענו טרם תכנון של פרויקט שלנו, זיהינו צורך של משפחות צעירות וסטודנטים לדירות קטנות, אי לכך תכננו בהתאם. אנחנו מסיימים בימים אלה בניית מגדל בן 24 קומות, שחלק ניכר מיחידות הדיור בו, הן דירות קטנות של 2-3 חדרים. אין לי ספק, שהמגמה של בניית דירות קטנות, תלך ותגדל בשנים הקרובות".

Inner 620/130

מומלץ עבורך

תגובה אחת ל: "ניהול עשרות יחידות דיור אינו 'הכנסה פאסיבית'"

  1. אני לא מבין,לי הרואה חשבון אמר שבגלל שההכנסה שלי היא פסיבית,אני משלם 30 אלף שקל מס,ופה אומרים שבגלל שהתכנסה שלו אקטיבית,הוא צריך לשלם הרבה מס.מישהו יכול להסביר?

כתיבת תגובה