נמשכים ההיקפים הגבוהים של נטילת משכנתאות: בדרך לכאוס?

מתווה חדש למקפיאי המשכנתאות ודחיית ההלוואות • עסקים קטנים יאלצו להתמודד בקשיים ברמות שונות, חלקם יאלצו לסגור • ניסיון של בנק ישראל ‘לקנות’ זמן בקרב המפוטרים כדי שלא להגיע למשבר • השמאי חיים אטקין: אנו בדרך לכאוס מוחלט בקרוב; יהיו תספורות בלית בריריה • ויש מי שחושב אחרת לגמרי

עלייה בלקיחת משכנתאות | אילוסטרציה: style-photography, שאטרסטוק

היקפי המשכנתאות ממשיכים להיות גבוהים. על פי נתוני בנק ישראל, בחודש אוקטובר 2020 נטלו אזרחי ישראל משכנתאות בהיקף של כ-6.2 מיליארד שקל המהווים 7.4 מיליארד שקל בניכוי עונתיות. מדובר על 7,783 הלוואות שניתנו בבנקים, כ-1,080 עבור דירות להשקעה וכ-1,180 הלוואות עבור דירות במסגרת התוכנית הממשלתית ‘מחיר למשתכן’.

דוחות בנק ישראל מצביעים על 84 מיחזורי הלוואות שנערכו מבנק לבנק בחודש החולף וכ- 1,780 הלוואות שניטלו מהבנקים שלא למטרת מגורים אך בביטחון דירת מגורים. בחודשים יוני-יולי-אוגוסט זינק נתון זה בחדות והגיע עד לכדי 2,500 הלוואות דומות, נתון שנראה בארץ רק בשנת 2012. מרבית מיחזורי ההלוואות התקיימו בתוך הבנק כ-4,880 במספר.

נתון נוסף שעולה מתוך הדוחות, מצביע על אחוזי שיעור המימון. מרבית נוטלי המשכנתאות, כ-2,500 הלוואות עשו זאת במימון של מעל 60% ועד 75%. חלק עיקרי נוסף מנוטלי ההלוואות כ-2,000 לווים עשו זאת במימון של מעל 45% ועד 60%, ואילו כ-1,100 הלוואות נלקחו בשיעור מימון של 30%-45%.

במקביל מקדם הפיקוח על הבנקים את הפתרונות הבאים למקפיאי ההלוואות והמשכנתאות. בקרוב יפוג המתווה הקודם בו כל האזרחים קיבלו הקפאה לפי דרישה. בפיקוח על הבנקים לא ממתינים לפיצוץ שעלול לבוא ומציעים פתרון דיפרנציאלי ולא גורף, שיבחן את עומק הפגיעה במשק הבית.

שלשה סוגי עסקים

המתווה החדש מציע הקפאה או דחיית הלוואה רק למשקי בית שהכנסתם נחתכה בכ-40% ורק אם הכנסתם נטו לא עוברת את ה-20 אלף שקל בחודש. משק בית שיעמוד בקריטריונים יוכל לפרוש את ההלוואה למשך תקופה ארוכה פי שניים מתקופת ההלוואה המקורית, אולם רק עד ארבע שנים. נוטלי המשכנתאות שהכנסתם ירדה יוכלו לבחור תשלום של 25% – 50% או 75%. הגידול החודשי יגדל אמנם, אולם הריבית המקורית תישאר. בשלב זה הדיונים בין הגורמים ממשיכים וגם המתווה לעסקים קטנים בו מוקפאות הלוואות בהיקף של 12 מיליארד שקל, עדיין לא ידוע.

בניתוח ב’כלכליסט’ חילקו את מצבם של אלו האחרונים לשלושה סוגים של עסקים: אלו שהיו במצב בעייתי עוד טרם המשבר והקורונה הקריסה אותם. עסקים שכאלה ככל הנראה לא יקבלו סיוע. סוג שני – עסקים קטנים שנפגעו מהמשבר, אבל זקוקים לזמן להסתגל למציאות החדשה. מדובר בעסקים כמו בעלי חנויות, שהעסק אצלם בשגרה יציב ורווחי, אבל עובר טלטלה בכל סגר. לעסקים שכאלה מספיק פתרון דחייה ופריסה של החוב.

הסוג השלישי כולל עסקים שתפקדו טוב, אולם הקורונה גרמה להם למשבר עמוק, ואין להם אופק חזרה לפעילות. מדובר בעסקים כמו ענף התיירות, מסעדות, תרבות וכדומה. לעסקים שכאלה לא יעזור פתרון של דחיית חוב, וכדי שהם יוכלו לשרוד נדרש גם סיוע מהמדינה. משום מה העמדה הקלאסית של פקידי האוצר היא לתת לכוחות השוק לקבוע, ומי שלא חזק מספיק, שלא ישרוד. השאלה אם הדבר נכון והוגן גם במשבר הנוכחי לגבי עסקים שעבדו בצורה תקינה, ושמצבם התדרדר בגלל הגבלות שהמדינה הטילה עליהם.

מתווה גמילה מהמשבר

על פי הודעת בנק ישראל, מחודש מרץ ועד אמצע ספטמבר דחו הבנקים הלוואות לכ-738 אלף הלוואות, בסך מצטבר של כ-9.5 מיליארד שקל. בפילוח לפי מגזר, מדובר על כ-400 אלף הלוואות באשראי צרכני בהיקף של 1.6 מיליארד שקל וכ-173 אלף הלוואות לדיור בהיקף של 2.9 מיליארד שקל. בבנק ישראל אומרים כי כ-60% מהלווים שביקשו להקפיא או לדחות את החזרי המשכנתא שבו ללוח סילוקין שנקבע להם. יתרת הלווים מתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא, נוכח ירידה בהכנסה המשפחתית. על פי הערכות בכ-54 אלף משקי בית מקרב נוטלי המשכנתאות, לפחות אחד מבני הזוג איבד את עבודתו במהלך משבר הקורונה.

ב’כלכליסט’ השוו את המתווה המתגבש לחולה שמחובר למכונת הנשמה, ואט אט הרופאים גומלים אותו מההנשמה המלאכותית עד שהוא חוזר לנשימה עצמאית, כך גם מבקשים לעשות בבנק ישראל – לגרום למשקי הבית לחזור למצב שבו הם פורעים את הלוואותיהם, ועושים זאת במדורג תוך התאמת מבנה ההוצאות שלהם. המתווה החדש גם יוצא מנקודת הנחה שבשנתיים הקרובות נצא ממשבר הקורונה, ולכן מה שהלווים צריכים זה לקנות זמן, עד שיסיימו להתאושש מהמשבר ולחזור ולפרוע כרגיל את הלוואותיהם.

Inner article

עיקולי פקדונות ו’תספורות’

בחודש שעבר התראיין השמאי חיים אטקין ב’גלובס’ וטען כי התריע כבר מזמן על כך שבישראל יש בועת נדל”ן. לדבריו, “בעוד חודשיים תסתיים הקפאת המשכנתאות, ואז הכול יקרוס”. יתכן שמדובר בנבואת זעם ויתכן שמדובר בהפרזה, כך או כך אטקין ממליץ להמתין ולא להיכנס להרפתקאות פיננסיות ארוכות טווח.

פנינה נוספת של אטקין עוסקת במלאי הדירות. על פי משנתו: “לטעון שיש מחסור בדירות, זה הבלוף הכי גדול של העשור. יש מלאי של דירות. גם אם הקבלנים לא יבנו דירה אחת בשנים הקרובות”. לטענתו “יש כאן הרצת נדל”ן. יושבים אנשים וממשיכים לפמפם את המחסור בדירות ואת זה שמחירי הדירות יזנקו. לאן הם יזנקו עוד?”

על השאלה מה עומד לקרות עונה אטקין בלי למצמץ: “הבנקים ייאלצו לעשות תספורות למשכנתאות. מי שיש לו חסכונות יתפסו עליה כחזקה כנגד המשכנתה, אבל זוג צעיר שכל מה שיש לו זה אוברדראפט, 10,000 זוגות כאלה שיפוצצו את הבועה ולא יתפנו מהדירות, לבנק לא תהיה ברירה אלא לעשות להם תספורת”.

אמוציונלי או שכלי

רק למען האיזון נציין, כי במאמר נגדי של רונן שטרית (יו”ר ובעלי רשת התיווך הארצית ‘אנגלו סכסון’) ב’גלובס’, כתב שטרית: “לעניות דעתי, התנבאות רואה שחורות כזו היא לא אחראית בלשון המעטה”. כאן הוא סוקר את התנהלות הבנקים עד לשנת 2010 אז ניתן היה לקבל מימון של עד 95% משכנתא, לעומת תקנות בנק ישראל כיום של 75% מימון לדירות חדשות או שיפור הדיור, ורק 50% מימון לדירות להשקעה. גם לגבי הביקוש וההיצע של הדירות יש לשטרית נתונים אחרים.

לסיכום הוא כותב: “שלוש הסיבות המרכזיות שמניתי  – מרכיב ההון העצמי בדירה, היקף הביקוש שעולה על ההיצע והריבית הנמוכה משמעותית של בנק ישראל – מביאות אותי למסקנה כי לא יהיו במדינת ישראל מימושי נכסים ובטח לא ירידת מחירים. ההפך מכך”.

בחודשים הבאים נראה מי מבין השניים דיבר רגשי-אמוציונלי ומעורב עמוק בתחום, ומי דיבר שכלי-קר עם מבט מפוכח הרבה יותר.

מומלץ עבורך

2 תגובות ל: "נמשכים ההיקפים הגבוהים של נטילת משכנתאות: בדרך לכאוס?"

  1. זאת באמת נקודה מעניינת כי שטרית, מדבר מתוך התחום ואטקין מדבר מבחוץ.
    השאלה האם הוא נביא זעם או נביא שקר?
    האם הוא עומד כמוכיח בשער או כצמא לכותרות?
    העבודה מהבית הולכת וגדלה ויש שאלה לגבי כל שטחי המסחר והמשרדים.
    רק הזמן יענה לנו.

  2. מחירי המשרדים ברור ירדו וכבר עכשיו רואים זאת בשטח (מה קרה שפתאום כל העיתונים החרדים מוצפים בפרסומות על משרדים להשקעה?)
    לגבי דירות מנכ”ל תיווך ודאי יגיד שהמחיר יעלה כי הוא רוצה שיקנו
    לכאורה דרך האמצע זה הנכון שיהיו תיקונים באזורים מסוימים ועצירת העלייה אך לא הולך להיות קריסת מחירים חזקה

כתיבת תגובה