האוצר: תושבי החוץ ממשיכים לאכזב, קרנות הריט חוזרות

שכונת רחביה בירושלים | צילום: הדס פרוש, פלאש 90

בחודש מאי 2024 נרכשו 7,908 דירות, גידול של 28% בהשוואה למאי אשתקד וגידול של 8% בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה לגידול החריג במספר העסקאות שנרשם בחודש אפריל התמתן שיעור הגידול בעסקאות בחודש מאי, אולם הוא עדיין גבוה משיעורי הגידול שנרשמו בשלושת החודשים הראשונים של השנה. כך עולה מסקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש מאי על 7,258 גידול חד של 30% בהשוואה למאי אשתקד וגידול מתון יחסית של 7% בהשוואה לחודש הקודם.

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי מאי מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי מספר עסקאות זה בחודש מאי השנה מדרג אותו בשליש התחתון של דרוג היסטורי זה. פלח השוק של הדירות החדשות מדורג רביעי בדרוג זה בעוד בדירות יד שניה רמת העסקאות קרובה לרמת שפל.

מכירות הקבלנים בחודש מאי הסתכמו ב-3,640 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, גידול חד של 60% בהשוואה למאי אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של ,12% שיעור גידול מתון יחסית בהינתן מיעוט ימי העבודה בחודש אפריל על רקע חג הפסח. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב- 2,990 דירות, גידול חד של 76% בהשוואה למאי אשתקד וגידול של 11% בהשוואה לחודש הקודם.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש מאי עמד על ,61% ירידה של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם כמו גם בהשוואה למאי אשתקד. בהקשר זה צויין כי בחודש אפריל נבלמה לראשונה מאז אוגוסט אשתקד הירידה שנרשמה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר". עם זאת, הירידה שנרשמה בחודש מאי הינה מתונה יחסית בהשוואה לירידות שנרשמו בשיעור זה מאז ספטמבר ועד מרץ השנה.

האזור הבולט במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מאי היה אזור באר שבע, זאת במידה רבה על רקע רמה גבוהה שנרכשה ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. בניתוח מאפייני רוכשים אלו נמצא כי בעלי שכר נמוך יחסית נוטים יותר לרכוש דירות "על הנייר" באזור זה, ביחס למי שרוכשים דירה בשלבי בניה מתקדמים. כמו כן נמצא כי מי שאינם מתגוררים באזור הדרום (כ-60% מרוכשים אלו) נוטים יותר לרכוש דירות "על הנייר".

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש מאי על 8.7 מיליארד ש"ח, גבוה ריאלית ב-55% בהשוואה למאי אשתקד. עם זאת, בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים נמצא כי התזרים בפועל, לפני קיזוז תשומות, הסתכם ב- 4.3 מיליארד ש"ח, נמוך ריאלית ב-16% בהשוואה למאי אשתקד. יש לציין כי התזרים נטו )בניכוי תשומות( דווקא עלה בשיעור חד של ,44% זאת על רקע ירידה של 25% בתשומות שקוזזו. ירידה זו בתשומות עשויה להיות מוסברת בין היתר בהיקף פעילות נמוך באתרי הבניה בהשוואה למאי אשתקד.

מכירות יד שניה בחודש מאי הסתכמו ב-4,268 דירות, גידול של 10% בהשוואה למאי אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול מתון יחסית של 5%. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במספר עסקאות יד שניה בהשוואה למאי אשתקד לא היה גורף, כאשר אזור ת"א והאזורים הצפוניים (חיפה, טבריה ונצרת) רשמו ירידות, בחלקן חדות.

רכישות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-1,297 דירות, גידול חד של 38% בהשוואה למאי אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זהו גידול של .10% גם לאחר עליות אלו מדובר ברמה נמוכה יחסית של רכישות משקיעים, כאשר בהשוואה למשל מאי 2022 זוהי ירידה חדה של 33%. שיעור המשקיעים עמד על 16%, גבוה בנקודת אחוז בהשוואה למאי אשתקד וללא שינוי לעומת החודש הקודם. צויין, כי לאחר תקופה ארוכה של היעדר רכישות מצד קרנות ריט, התבצעו כמאה רכישות כאלו בחודש מאי.

רכישות תושבי החוץ הסתכמו בחודש מאי ב- 156 דירות, גידול של 15%-16% בהשוואה לחודש הקודם ולמאי אשתקד (במונחים כמותיים זוהי תוספת רכישות של עשרים דירות). רכישות אלו התרכזו בדומה לחודשים הקודמים באזור ירושלים (כ70% מסך רכישות תושבי החוץ). במקביל, מכרו תושבי החוץ 39 דירות בחודש מאי, כך שנטו סך רכישות סגמנט זה בחודש מאי עמד על 117 דירות בלבד, שוב – נמוך משמעותית מההערכות שהשמיעו גורמים בענף מאז פרוץ המלחמה.

מכירות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב997- דירות בלבד, ירידה של 24% בהשוואה למאי אשתקד וירידה של 21% בהשוואה לחודש הקודם. כך, לראשונה מאז דצמבר אשתקד נרשם גידול ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים, כאשר גידול זה נאמד ב-300 דירות, מתוכם כמאה דירות שנבעו מרכישות קרנות ריט.

רכישות דירה ראשונה הסתכמו בחודש מאי ב- 4,626 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, גידול חד של 46% בהשוואה למאי אשתקד וגידול של 12% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי רכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ב-3,976 דירות, גידול של 53% בהשוואה למאי אשתקד וגידול של 12% בהשוואה לחודש הקודם.

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש מאי ב-1,986 דירות, ירידה של 3% בהשוואה למאי אשתקד כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. בכך היה זה הסגמנט היחידי שרשם ירידה ברכישות בחודש מאי.