סקירת נדל"ן אוגוסט: ירידה דרסטית של 23% בעסקאות

מתחילת 2019 נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" קרוב לעשרת אלפים דירות, גידול חד של 72% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד • ב-8 חודשים של 2019 הרמה זהה לכמות שנמכרה במסגרת זו לאורך כל שנת 2018 

ירידה בשוק הנדל"ן | צילום: shutterstock

חודש אוגוסט המוגדר כחודש חופש מלא, מביא ירידה במספר עסקאות הנדל"ן ולכן הירידה הדרסטית מחודש יולי לא צריכה להדליק נורות אדומות. אולם בכל אופן, אוגוסט האחרון התעלה על עצמו בירידה במספר עסקאות הנדל"ן בשוק החופשי, לאחר הגידול החד שנרשם בחודש יולי. 

מדו"ח הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה כי סך עסקאות אלו עמד על שבעת אלפים עסקאות בלבד, ירידה חדה של 23% בהשוואה לחודש יולי וירידה של 3% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בשוק החופשי בחודשי אוגוסט בעשור האחרון. 

Box

נציין כי אם נצרף את העסקאות של 'מחיר למשתכן', אשר הגיעו ל-1.5 אלף דירות, מספר העסקאות בחודש אוגוסט יעמוד על 8.5 אלף, נתון שממתן את הירידה שמגיעה לרמה 18% בהשוואה לחודש יולי ועליה של 6% בהשוואה לאוגוסט אשתקד.

הירידה במספר העסקאות בשוק החופשי התרכזה בפלח השוק של דירות יד שניה, כאשר אלו  רשמו ירידה של 6% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה חדה של 24% בהשוואה לחודש הקודם.  

לעומת הירידה בדירות יד שנייה, ישנה עלייה בדירות החדשות. סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודש אוגוסט עמד על כ-1.8 אלף דירות, זאת עליה של 5% בהשוואה לאוגוסט אשתקד אולם ירידה חדה של 17% בהשוואה לחודש הקודם.

רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-970 דירות בלבד, ירידה של 5% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה חדה של 33% בהשוואה לחודש יולי. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות משקיעים שנרשמה בחודשי אוגוסט לפחות מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשות משרד האוצר). משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על שיעור של  11.5% בלבד, רמת שפל היסטורי. לא קשה לדעת מה מפחיד את המשקיעים בתקופה הזו של בחירות מועד ב'.

באופן כללי ניתן לומר שלמרות רכישות המשקיעים יש ירידה ב'מלאי הדירות' המוחזקות בידי המשקיעים. במהלך חודש אוגוסט נגרעו ממלאי זה כ-520 דירות בעקבות מכירות המשקיעים באוגוסט שהסתכמו ב-1.5 אלף דירות. זאת  ירידה של 9% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 27% בהשוואה לחודש הקודם. הנתון הכללי מספר כי מאז החל לרדת 'מלאי הדירות' בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד אוגוסט השנה כ-20 אלף דירות.

גם הזוגות הצעירים לא נחים ורכישותיהם בחודש אוגוסט הסתכמו ב-4.6 אלף דירות, מזה 3.1 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי. בהשוואה לאוגוסט אשתקד ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור של 5%, כאשר בהשוואה לחודש הקודם מגיע שיעור הירידה ל-18%.

סך הדירות שנמכרו במסגרת 'מחיר למשתכן' בחודש אוגוסט עמד על 1.5 אלף דירות, גידול חד של 107% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וגידול של 19% בהשוואה לחודש הקודם רק שצריך לזכור שמדובר על תוכנית שרצה לאורך השנה והרכישות בה קשורות למשתנים רבים.

מתחילת 2019 נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" קרוב לעשרת אלפים דירות, גידול חד של 72% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יש לציין עוד כי רמת מכירות זו של דירות בסבסוד ממשלתי בשמונת החודשים הראשונים של 2019 דומה לכמות שנמכרה במסגרת זו בכל שנת 2018. 

בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור המרכז, בו מספר הדירות שנמכרו בתקופה ינואר-אוגוסט השנה עמד על 1.6 אלף דירות, רמה הגבוהה ב-90% בהשוואה למספר הדירות שנמכרו במסגרת זו באזור המרכז בכל שנת 2018.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) עמד בחודש אוגוסט על 5.2 מיליארד ₪, עליה ריאלית של 25% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, אולם ירידה של 14% בהשוואה לחודש הקודם. כשליש (34%) מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש אוגוסט נבע ממכירת דירות בסבסוד ממשלתי, עליה של 11 נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד.

 רכישות משפרי הדיור בחודש אוגוסט הסתכמו ב-2.9 אלף דירות, ירידה של 1% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה חדה של 24% לעומת החודש הקודם.  בפילוח גיאוגרפי בולט גידול של 15% ברכישות משפרי הדיור באזור ת"א מנגד בולט אזור רחובות עם ירידה של 16% ברכישות משפרי הדיור בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 30% בהשוואה לחודש הקודם. 

Inner

 

מספר 'חודשי המדף' של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת עמד ברמה הארצית בחודש אוגוסט על כ-18 חודשים, בדומה לחודש הקודם ופרק זמן הארוך בחצי שנה מזה שנרשם באוגוסט אשתקד. בהשוואה לתחילת 2019 התארך מספר "חודשי המדף" בשלושה חודשים, המהווים גידול של 26%. 

במשרד האוצר מציינים כי בהנחה לפיה לא היה שינוי טעמים מצד הרוכשים, להעדפת הדירות "הוותיקות" במלאי הדירות בהמתנה, יש בממצאים אלו כדי לרמז על נטייה גוברת של בעלי הדירות "הוותיקות" במלאי למכור את הנכס, טרם שימוסו כבעלי דירות להשקעה.

מחיר למשתכן – ניתוח גאוגרפי

סך הדירות שנמכרו במסגרת 'מחיר למשתכן' בחודש אוגוסט עמד כאמור על 1.5 אלף דירות. בפילוח גאוגרפי בולט אזור רחובות עם רמת מכירות של 700 דירות, הרמה החודשית הגבוהה ביותר שנרשמה באזור כלשהו מאז החלו המכירות במסגרת זו לפני כשלוש שנים וחצי. מכירות אלו באזור רחובות התרכזו בעיקר בראשל"צ ובבאר-יעקב, כאשר בבאר יעקב אלו היו המכירות הראשונות שהתבצעו במסגרת זו מאז יצאה תכנית זו לדרך.

ניתוח רמות השכר של הרוכשים בראשל"צ ובבאר-יעקב מעלה כי רמות השכר של הרוכשים בשתי ערים אלו דומות, כאשר השכר הממוצע של הרוכשים בבאר יעקב אף גבוה מעט מזה של הרוכשים בראשל"צ ועומד על 22.8 אלף ₪ ברוטו למשק בית (יש לציין כי גם השכר החציוני גבוה יחסית ועומד על 20.9 אלף ₪). מנגד, מחירי הדירות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" בבאר-יעקב נמוכים ב-13% מאלו שנרכשו בסבסוד ממשלתי בראשל"צ. המשמעות היא כי רמת המינוף של הרוכשים ב"מחיר למשתכן" בבאר-יעקב נמוכה מזו של הרוכשים ב"מחיר למשתכן" בראשל"צ. 

ממצא נוסף הראוי לציון ביחס ל"מחיר למשתכן" בבאר-יעקב הינו פערי המחיר הגבוהים בין הדירות שנרכשו במסגרת זו לבין אלו שרכשו הזוגות הצעירים בבאר-יעקב בשנתיים האחרונות. כך, בעוד שהמחיר הממוצע לדירה ב"מחיר למשתכן" בבאר-יעקב עמד על 1.1 מלש"ח, עמד מחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה ע"י הזוגות הצעירים בשוק החופשי בעיר זו על כ-2 מלש"ח.

עיר נוספת שבלטה במכירות במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש אוגוסט הינה שדרות, כאשר ניתוח השכר של הרוכשים בפרויקט זה בשדרות  מלמד על פערי שכר גבוהים ביחס לרוכשים ב"מחיר למשתכן" בראשל"צ ובבאר-יעקב. עם זאת, הפערים ברמות המחירים גבוהים אף יותר, עובדה שמביאה לכך שרמת המינוף של הרוכשים בשדרות נמוכה משמעותית מזו של הרוכשים בראשל"צ ובבאר-יעקב.

יש לציין עוד כי כ-80% מהרוכשים בשדרות הינם תושבי מחוז הדרום (רובם ככולם תושבי שדרות עצמה), עובדה המגדילה את ההסתברות שדירות אלו נרכשו למגורים ולא להשקעה.

כתיבת תגובה