סקירת נדל”ן || מהתחלות הבניה ועד ‘פינוי בינוי’ חרדי נוסף

התגובות בעף הבנייה לירידה בהתחלות הבנייה: אנחנו עוד לפני השיטפון הגדול, ומשרד השיכון חסר כעת יד מכוונת ואפילו תקציב לתכניות שהותיר אחריו ליצמן • תוכנית להתחדשות עירונית בשכונת קרית שלום בתל אביב יוצאת לדרך: הוועדה המחוזית תל אביב החליטה להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית במסגרת בינוי-פינוי הכוללת 335 יחידות דיור • וגם: התכנית הגדולה בנווה יעקב – מ-111 דירות ל-565 יח”ד

פינוי בינוי בנווה יעקב | הדמיה: רוזנפלד ארנס אדריכלים

תמיד מספרים לנו שב-2040 יהיו חסרות מעל מיליון ורבע דירות – יותר מרבע מיליון מתוכן, יחסרו לבני המגזר החרדי. היום, פורסמו נתוני הלמ”ס על התחלות הבנייה ובשתי מילים, מדובר על ירידה דרסטית. בטיפת הרחבה, זוהי התגשמות התחזית למחסור של אותן רבע מיליון דירות. תאשימו את הקורונה, תאשימו את הממשלה – אלה העובדות.

גם תכניות ההתחדשות העירונית מסתבכות בביורוקרטיה שמטילים עליה וועדות התכנון השונות, מבלי שלממשלה יהיה איכפת. ככלל, ברבעון השני של 2020 נרשמה ירידה משמעותית בסך הכולל של התחלות הבנייה (9,445 דירות, מול 13,309 ברבעון הקודם), זאת למרות שלא הופסקה הבנייה כמעט בשל ההחרגות של ענף הבנייה בגל הראשון של הקורונה.

ע”פ הלמ”ס, בסך הכולל הסתכמו התחלות הבנייה בשנה שהסתיימה ביוני, רק ב-50,280 דירות, ירידה של 4.7% לעומת 12 החודשים המקבילים (יולי 2018 – יוני 2019). הירידה בענף הבנייה מחזירה אמנם את הענף ל-2012, אך מול הצפי לירידה של 40 ואפילו 50% בהתחלות הבנייה, ירידה של 29% אינה כה קשה.

התגובות בענף, לא פחות מזועמות על המצב, על החידלון הממשלתי ועל אי הקידום של הליכים שיכלו לזרז תכניות בנייה ולהסיר חסמים.

איילת רוסק, מנכ”לית ומבעלי חברת מכלול אמרה בתגובה כי “החשש הגדול הוא מהמשך המגמה”. לדעתה, “התוכנית החלופית לתמ”א 38 בעייתית, שכן היא מעבירה את מרכז הכובד לרשויות המקומיות. ככל שראשי הרשויות לא ירצו התחדשות בשטחן אז יוזמות של דיירים ושל קבלנים ייעצרו. גם בתחום הפינוי בינוי אנחנו לא רואים התקדמות. בחודש מאי פורסם מסמך ממשלתי להסרת חסמים ובין היתר הוצע להוריד את אחוזי ההסכמה של דיירים על מנת לאפשר ליותר פרויקטים תקועים לצאת לדרך, אולם עד עתה המסמך לא התקדם לידי חקיקה. בתחום המגורים, השבוע אושרה תוכניתו של ליצמן, אך ליצמן התפטר ונותרנו עם תוכנית ללא תקציב”.

עו”ד זיו כספי | צילום: סם יצחקוב

עו”ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי ושות’, ציין כי “הירידה בהתחלות הבנייה ברבעון השני צריכה להדאיג מאוד את ממשלת ישראל. מדובר בתולדה של הסגר הראשון. הבעיה היא שהיום אנחנו ערב סגר נוסף והמשמעות היא שהמגמה תימשך ואנחנו נראה גם ברבעונים הבאים ירידה בהתחלות הבנייה שמשמעותה לאורך זמן היא מחסור בדירות והמשך עליית מחירים”.

רמי צרפתי, מנכ”ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי: “אני מאמין שעם התבהרות משבר הקורונה, ישוב השוק להתחלות בניה מסיביות על מנת לספק את הביקושים ולגשר על הפערים שנפתחו במהלך השנים האחרונות, ובמיוחד בתקופה האחרונה. במידה ולא יגדלו התחלות הבניה אז בעוד שנה-שנתיים תהיה עליית מחירים מסיבית”.

עומרי ראובני, סמנכ”ל שיווק בקבוצת איציק תשובה, העריך כי “ברבעון השלישי המצב השתפר במעט, אך עם זאת גם כשמסתכלים קדימה הרי שאני לא צופה התאוששות גדולה בהתחלות הבנייה, שכן יש עצירה בשיווק קרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל, ומדובר על ירידה של כ-90% בשיווק קרקעות על ידי המנהל. עובדה זו יחד עם ההודעה על התפטרותו של שר השיכון והבינוי מותירה את הענף ללא מלאי דירות לבנייה וללא יד מכוונת ורצוי שממשלת ישראל תתעשת במהרה ותאפשר לענף לחזור ולבנות בהתאם לצרכים הקיימים בשוק, שכן מחסור בדירות למגורים באזורי הביקוש יגרום בקרוב לעליית מחירי הדירות”.

יעקב אטרקצ’י, מנכ”ל ובעלים של חברת אאורה ישראל, “הירידה הכוללת בהתחלות הבנייה ברבעון השני ממשיכה את הירידות של הרבעונים הקודמים והשנים הקודמות והתוצאה היא עליית מחירי הדירות. משבר הקורונה רק החריף את המצב ואנו חוששים מעוד עליית מחירים משמעותית לאור העובדה שהביקוש עדיין גבוה וההיצע לא גדל”.

אלי אביסרור, מ”מ התאחדות בוני הארץ ומנכ”ל אביסרור משה ובניו אמר, כי “כדי שהמשק יוכל איכשהו לאזן את הנתונים הגרועים בעתיד תוך התמודדות עם הקורונה, הממשלה צריכה לדאוג לכל המסביב – קיצור משמעותי בהליכי הרישוי, שחרור חסמי בירוקרטיה, המשך עבודה תקין ומהיר של ועדות התכנון וכיוצא בזה”.

Inner article

פינוי בינוי ופתרון לדיירים

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות אדר’ דניאלה פוסק, החליטה להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית בשכונת קריית שלום בתל אביב במסלול של בינוי-פינוי.

התוכנית כוללת הקמת מגדל בן-31 קומות שישלב מגורים, שטחי מסחר ושטחי ציבור, ו-3 מבנים בגובה של עד 10 קומות למגורים. סה”כ מדובר ב-335 יחידות דיור חדשות. כיום מצויים במתחם 4 מבנים במצב תחזוקתי ירוד בהם 118 יחידות דיור שיפונו לטובת הפרוייקט.  שטח התוכנית הינו כ-30 דונם והיא ממוקמת בחלק הצפון-מזרחי של שכונת קריית שלום.

בנוסף לשטחי הציבור שישולבו במגדל, יוקם מבנה ציבור נוסף, על שטח של כ-5 דונם וכן יוקצו כ-13 דונם שטחים פתוחים. כמו כן, התוכנית מצויה בקרבה לתחנת מטרו עתידית ולפיכך נקבע תקן חנייה מופחת בהתאם למדיניות הוועדה המחוזית לציפוף לאורך צירי מערכת תחבורה עתירת נוסעים (מתע”ן).

לאור הנחיצות במציאת פתרון לדיירים המתגוררים במקום, עיריית תל אביב, יוזמת התוכנית, קבעה שטח חלופי למגורים במתחם אשר משמש כיום כמגרש כדורגל בדרך קיבוץ גלויות. רק לאחר אכלוס ופינוי הדיירים מדירותיהם במתחם, יהרסו מבני המגורים החדשים ובמקומם יוקמו שטחי הציבור.

תכנית הפינוי בינוי בקריית שלום | הדמיה ותכנון: משרד יסקי-מור-סיוון אדריכלים

מתכננת מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדר’ חוה ארליך-רוגינסקי, ציינה כי “מדובר בתכנית חשובה וחיונית אשר מייצרת מענה חלופי לדיירים אשר מתגוררים במבנים רעועים, וזאת באמצעות בינוי מודרני ומגוון בסמוך לדרך קיבוץ גלויות. בנוסף, התוכנית מייצרת את החיבור הנדרש בשטחים הפתוחים הקיימים בסמוך לנתיבי אילון, בשילוב מבנה ציבורי חדש לטובת תושבי שכונת קריית שלום”.

ירושלים מתרחבת ומתחדשת

אם אתם מאלה שיודעים כמה קשה לבצע פינוי-בינוי בשכונות חרדיות, אתם אמורים להתרגש. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים אישרה להפקדה, תכנית לפרויקט “פינוי בינוי” למס’ בניינים הנמצאים ברחוב נווה יעקב (28 עד 32) בבירה. השכונה הוותיקה עומדת לעבור מתיחת פנים והתאמה לעתיד, במתחם המיועד לפינוי ובינוי קיימות 111 דירות, כאשר חברות “רוטשטיין” ו”התחדשות” מתעתדות לבנות שם כ 565 דירות חדשות. עורך התוכנית הינו אדריכל מנדי רוזנפלד ממשרד “רוזנפלד ארנס אדריכלים”.

התוכנית כוללת פינוי שלושה שיכונים קיימים והקמת 8 מבנים חדשים הפונים אל נוף שמורת פרחי הבר במקומם. בכדי להתאים את הבניה לאופי הציבור הקיים בשכונה הבניה הוגבלה לגובה של 12 קומות מעל למפלס הרחוב, בנוסף לקומות נוספות של חניה וחללים טכניים, בנוסף, כוללת התוכנית שטחים ציבוריים עבור מוסדות חינוך ובית כנסת שישמשו את תושבי הקומפלקס. כמו”כ מתוך ראיה עתידית, בצמוד לפרויקט ייבנה בית ספר, בסך הכל ייבנו במסגרת הפרויקט כ-565 יח”ד חדשות. הדיירים כיום, ייהנו מתשלום שכירות לכל תקופת הבניה, ויחזרו לדירה חדשה מרווחת הכוללת תוספת של 25 מ”ר, חניה ומחסן בבניינים חדישים ומעוצבים הכוללים מעליות ומערכות תשתית משוכללות.

“חברת התחדשות, היא חברה ירושלמית מקומית העוסקת ביזמות בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית”. יונה גרין מנכ”ל ושותף בחברה אומר כי החברה מקדמת כשלושים פרויקטים של תמ”א 38, חיזוק בשלבים שונים. חלקם אוכלסו וחלקם בבניה, כחמישה פרויקטים נוספים לאחר אישור וועדה ובהליכי הוצאת היתר בניה ואחרים בשלבים שונים. כמו כן, החברה מקדמת כעשרה מתחמי פינוי בינוי ברחבי העיר. את מיזמי ה’פינוי בינוי’, כמו גם המיזם הנוכחי – מבצעת החברה בשותפות עם חברת הבניה הציבורית “רוטשטיין”.

עו”ד אלי תוסיה כהן המייצג את הדיירים בפרויקט מסביר כי: פרויקטים של התחדשות עירונית הינם פרויקטים חיוניים ובבחינת הזדמנות עבור בעלי דירות. במיזם הזה נלקחו בחשבון גם צרכיה המיוחדים של האוכלוסייה לאור אופייה (אוכלוסייה חרדית מעורבת עם אוכלוסייה וותיקה מקומית) וניתן מענה במסגרת ההסכם לצרכים מיוחדים אלו כגון מרפסות סוכה, מפרט מיוחד וכו’.

“הפוטנציאל בירושלים למיזמי התחדשות עירונית נרחב”, אומר אבישי בן – חיים, מנכ”ל רוטשטיין, “שכן הבניה בעיר ישנה, מלאי הקרקעות הזמינות לבניה בעיר נמוך והביקושים רבים והולכים וגוברים, בעיקר בקרב האוכלוסייה החרדית בשכונות בהן אין עתודות קרקע זמינות לבניה”, הוא מגלה, כי “במסגרת שת”פ עם חברת התחדשות הירושלמית, אנחנו פועלים במטרה להקים מאות יחידות דיור חדשות ואף יותר, בבניינים מודרניים לטובת תושבי השכונה ומשפחות חדשות”.

פינוי בינוי נווה יעקב | הדמיה: רוזנפלד ארנס אדריכלים

רוטשטיין נדל”ן הינה חברה ציבורית הפעילה מעל ל-60 שנה, ומאז הקמתה עוסקת ביזום וביצוע פרויקטים גדולים למגורים ברחבי הארץ. החברה בנתה ובונה שכונות מגורים בנתניה, תל אביב, פרדסיה, באר יעקב, רמת גן, מגדל העמק, לוד, קרית מלאכי, כפר יונה, אור עקיבא ועוד. החברה נסחרת בבורסה בתל אביב מאז שנת 1993. בעלת השליטה בחברה הינה חברת אבני שוהם ייזום בע”מ המוחזקת ע”י מר יצחק מירילשוילי ומר אבישי בן-חיים אשר הינו גם מנכ”ל החברה.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה