עָרֵי מִסְכְּנוֹת | כל הבטחות הממשלה הכושלות בתחום הדיור

משבר הדיור נכח כאן מאז הוקמה המדינה: מהעליות המסיביות בראשית הקמתה, עבור בעלייה הרוסית בשנות ה-90 ועד ימינו אנו • מסע אל הפתרונות שהוצעו עם השנים, ולאן נעלמו הימים שהמונים יצאו לרחובות למחות? • וגם: כל ההבטחות לפתרונות בשני העשורים האחרונים, שרובן הגדול לא מומשו • מסמך

נתניהו וחולדאי במבט אל צפיפות הדיור מגג עיריית תל אביב | צילום: לע''מ

ארבעים שנה צעדו בני ישראל במדבר, בדרך לארץ ישראל. וַיִּסְעוּ בְנֵי יִשְׂרָאֵל מֵרַעְמְסֵס סֻכֹּתָה כְּשֵׁשׁ מֵאוֹת אֶלֶף רַגְלִי הַגְּבָרִים לְבַד מִטָּף" (שמות, י"ב, ל"ז). על פי המפרשים, מספר בני ישראל במדבר היה כחמשה מיליון נפש.

בכל הקשור לאוכל, היו לבני ישראל מספר תלונות בזמן השהייה במדבר. אולם באף אחת מהן אנחנו לא מוצאים מילה על הדיור. לא קשה להבין למה. המדבר הוא מקום רחב ידיים. ואחרי שעמוד הענן יישר להם את הדרך, הם יכלו להתפרס על שטח עצום בגודלו ולהקים את האוהלים במרחק ובזוויות כאלה, שפתחיהם לא היו מכוונים זה מול זה עד שאפילו בלעם בברכותיו שיבח: "מה טובו אהליך יעקב".

Box

כיום, המצב הוא בדיוק הפוך. אוכל יש לנו בשפע. מים יש ב"ה, ואחרי כל ההתפלה והגשמים הברוכים, בשפע. שוק העבודה נמצא בשיא של כל הזמנים ומצפה לעוד ועוד ידיים עובדות ובעיקר לאנשים מקצועיים. גם את הבגדים אנחנו לא צריכים שעמוד הענן יכבס לנו: חנויות הבגדים והאופנה שנפתחות בכל מקום אפשרי, מתחרות על המקום הראשון עם חנויות האוכל והקפה.

רק בנושא הדיור אנחנו עדיין מתלוננים. אוהו מתלוננים. המחירים לא מפסיקים לקפוץ לגובה. המשכנתה או השכירות נוגסים חזק ועמוק במשכורות שלנו והפתרון לא נראה באופק.

'ביזנעס' יצא לשיטוט במרחבי הבטחות הממשלה בתחום הדיור וחזר עמוס תובנות.

הקטר הראשי

שוק הדיור אמנם מוגדר כמנוע וכקטר הראשי של המשק, אך גם צריך לזכור: שוק הדיור מחזיק את תקציב הממשלה. המדינה מרוויחה כמעט 60% ממחירה של כל דירה, כך אומרים הקבלנים. ואם הדברים נכונים, מדוע שהממשלה תרצה באמת להוזיל את העלויות.

נקודה נוספת שחשוב לזכור. שוק הדיור בארץ מניע גם את המערכת הבנקאית ומשפיע על המערכת הפיננסית. כמות המשכנתאות שעם ישראל מחזיק, מתדלקת בכל חודש במיליוני שקלים את הבנקים בשלל ריביות ועמלות. שוק דיור שיורד נמוך מדי, עלול לגרור את המשק למשבר הדומה למשבר הסאב-פריים שעבר על ארה"ב. גם שם זה התחיל עם ריביות נמוכות מאוד וחגיגת משכנתאות בלתי מפוקחת. כשהתפוצצה בועת הנדל"ן, הדירות איבדו את ערכן ולבנקים לא נותר במה לאיים על הלקוחות. כך שבשורה התחתונה אף אחד כאן בארץ לא רוצה לראות באמת התדרדרות במחירי הדירות, דבר שעלול לגרור את הכלכלה כולה לנפילה.

תרשמו לעצמכם. ירידת מחירים, כן. היצע גדול יותר, כן. אפילו מענקים והקלות לזוגות צעירים ולמחוסרי דיור. רק לא שבירה של המחירים כלפי מטה. כך שאם יש לכם הצעה טובה לרכישת דירה במחיר טוב אל תהססו, בעוד שנה המחירים לא יהיו זולים יותר.

מצוקה מאז ומתמיד

מיום הכרזת המדינה מלווים מחירי הדיור הגואים את מדינת ישראל. מאות אלפי עולים שנקלטו במדינה בשנותיה הראשונות, הכפילו את האוכלוסייה תוך זמן קצר והביאה את מצוקת הדיור הראשונה. הממשלה הצעירה החלה בתוכניות שיכון מנוהלות ומתוקצבות; הקמת שיכונים ומעברות; חקיקת חוק הגנת הדייר; הקמת ערי פיתוח וטיפוח חברות בניה ציבוריות כדוגמת 'סולל בונה'.

הנשיא חיים הרצוג בביקור באשדוד | צילום: לע"מ

תשע עשרה שנה אחרי הקמת המדינה, לאחר מלחמת ששת הימים, התרחש משבר הדיור השני שנמשך לדעת המומחים עד מלחמת יום הכיפורים. שוב הכניסו הממשלות את ידן לכיסן והניעו פרויקטים ממשלתיים של שיכוני עובדים.

מרן האדמו"ר מגור זצ"ל, אביו של האדמו"ר הנוכחי, שראה אז את מצוקת הדיור החרדית הציע ללכת לפריפריה. באשדוד עמדו אז מאות דירות ריקות שנבנו עבור הפועלים שמיאנו לעבור לעיר הנמל השוממת והוא ביקש מהעסקנים לקנות אותן מדי הממשלה. הייתה זאת בקשה שאף אחד לא ידע כיצד 'לאכול אותה'. כך החלה ההתיישבות החרדית ברובע ג' באשדוד.

את המשבר השלישי בתחום הדיור אנחנו פוגשים בשנות השמונים. האינפלציה השתוללה, השקל שהוחלף מלירה לא החזיק מעמד והוחלף שוב בשקל חדש והיה קושי עצום בכל התחומים הפיננסיים, דבר שהשפיע ישירות גם על הדיור.

בשנות ה-90, בעקבות נפילת מסך הברזל וזרימה אינסופית של מאות אלפי עולים ממדינות חבר העמים, זינקו הביקושים לדירות מחירי הדירות באזור המרכז כמעט הוכפלו ואלפים יצאו שוב לרחובות למחות. היה זה המשבר הרביעי ששוב הניע את הממשלות לבנות שיכונים ולתת מענקים ולמען האמת רק מלחמת המפרץ עצרה את המחאה.

המשבר החמישי שאנחנו חווים כעת, החל פחות או יותר בשנת 2007. משנה זו ועד 2013 מחירי הדירות קפצו ב-55%, קצב העלייה השנתי עמד על 9% בקירוב. ואם נדבר במחירים ריאליים. מחודש מאי 2007 ועד חודש יולי ב-2017 זינק מדד מחירי הדירות הריאלי בשיעור חד שקרוב ל-100%. במילים פשוטות, המחירים ממש הכפילו את עצמם.

מחאת האוהלים

אם נביט לאחור נראה שהממשלות בעיקר הבטיחו לאזרחים דברים רבים, אך לא הצליחו – או לא ממש רצו – לקיים.

בשנת 2011 כשמחאת האוהלים ברחבי הארץ הייתה בעיצומה, הבטיח ראש הממשלה בנימין נתניהו לעשות "שינויים מידיים". במצב. במסיבת עיתונאיים מתוקשרת הוא אמר: "נפתח את השוק כדי שיהיו דירות לכל אלו המייחלים לכך. יתווספו 10,000 יחידות דיור חדשות לסטודנטים ותינתן להם הנחה של 50 אחוזים בנסיעה בתחבורה ציבורית בכל הארץ. נוסיף 50,000 דירות בתוך שנה וחצי".

ראש הממשלה שיישב לצד שר האוצר יובל שטייניץ ושר השיכון בימים ההם אריאל אטיאס, ציין אז בדבריו, כי "כבר בשבוע הבא ישוחררו החסמים לתכנון דירות באמצעות הוועדות לדיור לאומי (הווד"ל) וכן יוסרו החסמים לשיווק קרקעות לדירות באמצעות שינויים במנהל מקרקעי ישראל". כמובן שבהמשך דבריו הוא האשים את הבירוקרטיה במחירי הדיור המזנקים, קרא מונופול למנהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י) והטיל את האשמה למצב הקיים ישירות על ראשי הממשלות הקודמות, שלטענתו לא שיווקו מספיק דירות.

שר השיכון דאז, אריאל אטיאס הבטיח מצדו: "לקראת סוף השנה נגיע ל-45,000 התחלות בניה, וכל הגדלת היצע משמעותה הפחתת לחץ על המחירים. אנחנו עושים מהלך שחותך את מחירי הקרקעות. כל זוג צעיר שיקנה דירה ראשונה יוכל לקבל מענקים וסבסוד בהיקף 100,000 שקל".

בהמשך השנה, מינה בנימין נתניהו ועדה בראשותו של פרופסור מנואל טרכטנברג לגיבוש המלצות לטיפול בבעיות. כחודש וחצי לאחר התכנסותה הגישה ועדת טרכטנברג את המלצותיה לראש הממשלה. כמובן שרק חלק מההמלצות התקבלו ויושמו על ידו.

השוק נרגע? מסתבר שלא. בשנת 2012 המדינה שהבטיחה להעניק לקבלנים הנחות של 50% במכרזים על קרקעות של דיור מוזל הביאה בסופו של דבר קרקעות עם מחירי מינימום גבוהים ממחירי השוק החופשי.

כך למשל, מכרזים שיצאו באזור טירת הכרמל הראו שמחיר המינימום שנקבע לקרקע ליחידת דיור מגיע לכ-160 אלף שקל, באופן מנוגד ביותר להבטחות הממשלה. מכרזים דומים שנסגרו בשיווק חופשי באותו מקום כמה חודשים קודם לכן, עמדו על 132-140 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור.

אריאל אטיאס מציג את העיר חריש | צילום: אורן נחשון, פלאש 90

"משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל זורים חול בעיני האזרחים", אמר אז בתגובה שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי חברת שתית, שזכה במכרז 'מחיר למשתכן' ביקנעם. "אנחנו זכינו במכרז לפי מחיר של כ-200 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור ומשווקים דירה לפי מיליון שקל, ואנשים לא קונים. הממשלה ממשיכה בשיטת השיווק הקלוקלת שלה. נוצר מצב אבסורדי שליזמים המשווקים בשוק חופשי יש יתרון גדול יותר על אלה המתמודדים במכרזי מחיר למשתכן, ובמקרים מסוימים יכולים למכור דירות במחיר זול יותר. לא רק שהממשלה לא תורמת לירידת מחירי השוק – היא דואגת, דרך גישה זו, להעלות את המחירים".

יצוין, שבאותם שנים קידם שר השיכון אריאל אטיאס את העיר חריש לחרדים, שנפלה בסופו של דבר בגלל התארגנות חרדית לא נכונה בהגשת המכרזים.

Inner

ימי לפיד

בשליש הראשון של שנת 2013 נופלת הממשלה ולאחר הבחירות מתמנה כתב העיתון 'במחנה' לשעבר, העיתונאי והפובליציסט יאיר לפיד לשר האוצר. לאורך כל מסע הבחירות הוא לא הפסיק להבטיח פתרונות בתחום הדיור. וכך נכתב בקווי היסוד של הממשלה אותה ראו הח"כים החרדים מכיוון האופוזיציה: "הממשלה תפעל, בכל האמצעים העומדים לרשותה, על מנת להוריד את מחירי הדיור".

אך שוב מסתבר שקווי יסוד ולחוד ומעשים לחוד. ח"כ איציק שמולי ממפלגת העבודה אמר אז על התקציב שהביא יאיר לפיד שר האוצר: "התקציב הזה נטול כל חזון ובשורה לזוגות הצעירים ולכל אלה שקיוו שחלום הדירה יתגשם בקרוב. לפיד אמר כי בא לשנות ולהוריד את מחירי הדיור, אך בתקציב שהגיש שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור יש קיצוצים בתקציבי הסיוע בדיור והעלאות מסים כבדות על הזוגות הצעירים, אחרי שרכב על גבם לכנסת".

לפיד כשר האוצר ב-2014 | צילום ארכיון: יונתן סינדל, פלאש 90

שמולי המשיך ותקף: "אמירתו השבוע של סגן הממונה על התקציב באוצר ראובן קוגן, כי שוק הנדל"ן צריך, למרות מצבו הלוהט, לשאת גם הוא בנטל משקפת את עמדתו האמיתית של לפיד, שאולי יכסה כך חלק מהבור התקציבי אבל על הדרך יקבור את הזוגות הצעירים המשוועים לפתרונות דיור". (אגב, את השתיקה לא המציא גנץ. מטעמו של שר האוצר אז לא נמסרה תגובה לדברים).

אפילו התוכנית ה'גאונית' של לפיד בתחום הדיור לפיה יונהג מע"מ אפס על רכישת דירה ראשונה מקבלן לזכאים, לא מומשה. על פי הסטטיסטיקות, בתקופת ההמתנה הקצרה לתוכנית עלה שיעור המשקיעים בדירות ב-45% (!).

ימי נתניהו

ומה קרה עם ההבטחות של נתניהו אחרי המחאות. אולי ממרחק של שלוש וארבע שנים כן השתנה המצב?

אז זהו, שלא. בשנת 2014 פרסם מרכז טאוב מחקר ביקורתי מאוד על מדיניות השיכון של הממשלה. הדו"ח קבע אז, "שיש רק נסיגה בתמיכת המדינה בשוק הדיור". המחברת, ד"ר גילת בן שטרית, הראתה בדו"ח איך הנסיגה הזו ליבתה מאוד את המצוקה בשוק הדיור, ובנוסף פגעה בשכבות החלשות והרחיקה את המדינה מן החזון של דיור לכל.

בין היתר הוזכר בדו"ח הדיור הציבורי שבעשור וחצי נגרעו מהמלאי שלו כ-37,500 דירות, ‏ונוספו לו רק כאלף דירות; הפגיעה הקשה במשכנתאות המסובסדות, שהפכו לכלי בלתי אפקטיבי והשפעתו על שוק הדיור זניחה עד בלתי קיימת בגלל הריבית הנמוכה שהייתה זולה יותר מהריבית "המסובסדת"; קיצוץ בהשתתפות בשכר דירה שירד בכ-‏‏27%; והמצחיק הוא, שביחס למחירי השכירות שזינקו באותם שנים, סכום הסיוע בשכר הדירה נשאר כמעט על מצבו והתמיכה הממוצעת לזכאי עמדה על כ-800 ₪, בזמן ששכר הדירה הממוצע בישראל היה אז קרוב ל-‏‏3,170 ש"ח.

שנת 2014 חולפת עם הצעת שר השיכון לתוכנית 'מחיר מטרה' במסגרתה יוצעו דירות לזכאים בהנחה של 20% ממחיר השוק, כאשר המדינה תקבע מראש את מחיר הדירות, והקבלנים שייבחרו יחויבו למכור 80% מהדירות לזכאים, בהנחה של 20% ממחיר השוק. על אף התנגדות משרד האוצר לתוכנית, היא התקבלה ויצאה לפועל.

כמה דירות לפי דעתכם הוגרלו במסגרת התוכנית? כמו לייבש את הים בכפית. 952 דירות בראש העין ו-69 במודיעין. אז נכון שהתומכים יאמרו שזה בגלל שהממשלה נפלה והלכו לבחירות אבל הביקורת הקשה שהתוכנית ספגה מקשת רחבה של קבלנים, כלכלנים ושמאים, הבהירו היטב כי מדובר בתוכנית שתסב בדיוק את התוצאה ההפוכה ממה שהיא מתיימרת להשיג.

הכחלונים באים

בשנת 2015 שוב מושבעת ממשלה חדשה ושר האוצר כחלון ('תהיו כחלונים') שנישא על כפי עשרה מנדטים שהגיעו משום מקום מבקש את תיק האוצר ביחד עם ארגז כלים רחב במיוחד לטיפול בשוק הדיור.

כחלון יורה לכל הכיוונים. מטיל מס על דירה שלישית ומתווכח על כך עם בג"ץ (שאומנם מחזיר את החוק לדיון אך פוסק לטובת מס הכנסה שהשכרת דירות רבות הינה עסק והמס אמור להיות גבוה הרבה יותר), מחייה את תוכנית 'מחיר למשתכן הוותיקה' ומשכלל אותה לכדי אומנות.

מצד שני, אילו כחלון היה מממש את ההתחייבות המקורית שלו לפרק את רשות מקרקעי ישראל שהוגדר על ידו כמונופול שמחזיק ב-93% מקרקעות המדינה, ולבנות מנגנונים אחרים, היה עשוי להתחולל שינוי רציני ביותר בשוק הדיור.

במקום זאת קיבלנו את תוכנית 'מחיר למשתכן'. הבטחת הורדת המחירים מלפני הבחירות ומאחריהן כשקיבל כחלון את כל התותחים הגדולים נעלמה לטובת יעד מאוד צר: אפשרות לזוגות צעירים למחוסרי ומשפרי דיור לרכוש דירה מוזלת.

כ-137 אלף משקי בית נרשמו כזכאים לתוכנית 'מחיר למשתכן' וזו עלתה למדינה עד כה כ-5 מיליארד שקלים. כך שבסיכום ניתן לומר שאחרי שהמטיר על שוק הדיור אינספור יוזמות להגדלת ההיצע ולהגבלת הביקוש, ניתן לראות בסך הכול בלימה של ההתייקרויות, ואולי, אולי, אפילו ירידה קלה של אחוזים בודדים, תלוי איך מודדים את הנתונים.

אז נכון שאחרי יותר מעשור של עליות מחירים בכמעט 110% בלימה או ירידה מינורית הן סוכריה טעימה אבל זאת לא הבשורה הגדולה.

שר האוצר כחלון בחתימת הסכם גג בחיפה, צילום: דוברות עריית חיפה

לא תמונת הניצחון שעליה כחלון חשב בתחילת הדרך. אולם לאחר שנים של מהלכים כושלים מצד ממשלות קודמות, גם הבלימה הנוכחית יכולה להיחשב הישג.

מאידך, ולסיכום הדברים, צעדי כחלון בתחום הדיור בשנים האחרונות יצרו האטה בשוק הנדל"ן למגורים. האטה זו התבטאה בין היתר בירידה במספר העסקאות ובירידה במספר התחלות הבנייה. קבלנים ומשקיעים רבים עברו אל תחום הנדל"ן למשרדים ומסחר, וחלקם יושבים על הגדר כמו אלפי צעירים שמצפים לפתרונות זולים יותר – הן בקניית דירות יד שנייה והן בהוזלת השכירות, כפי שהבטיחה הממשלה היוצאת.

לפני פחות מחודש, פרסם בנק ישראל שהמדינה לא עמדה ביעדי 'מחיר למשתכן', היות ולדעתם כמחצית מהמכרזים בשנה הקודמת נכשלו וחמישית מהדירות שהוצעו למכירה במסגרת התוכנית לא נמכרו כלל.

הממשלה הנכנסת, אם היא בכלל תרצה למנוע את הזינוק המחודש במחירים, כפי שצופים כלכלנים רבים, תצטרך למנות מישהו שירכז שוב את שוק הדיור, ילמד את הדברים מהר מאוד ויתחיל ליישם את הדברים בשטח. לדעת מומחים, אפילו המשכיותה הזמנית של תוכנית 'מחיר למשתכן', יכולה לצנן את שוק הדיור שמצפה לגפרור הראשון כדי לזנק אל על.

איך הדברים יתגלגלו? ימים יגידו. 'ביזנעס' ימשיך לעקוב ולדווח.

Side
Inner

כתיבת תגובה