עלייה בביקוש דירות חדשות רבעוני, ההיתרים ירדו ב-2020

המבנים החדשים המתוכננים ברחוב אורלוב בפתח תקווה | הדמיה: קטה יזמות

בשלושת החודשים נובמבר 2020-ינואר 2021 הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ-15,010 דירות, כך מדווחת הלמ"ס. מתוכן, כ-11,910 דירות חדשות נמכרו – 79.4% מהכמות המבוקשת (על פי הדיווחים לרשות המיסים בוצעו כ-12,400 עסקאות). כשליש מכלל הדירות החדשות שנמכרו מתרכז ביישובים: אשקלון, באר יעקב, תל אביב-יפו, ראשון לציון, ירושלים, רמת גן וקריית גת. כ-3,100 דירות חדשות שלא למכירה, 20.6% מהכמות המבוקשת. מהן 76.9% נבנות במסגרת בנייה עצמית ובנה ביתך.

מספר הדירות שרוכז בשלושת החודשים נובמבר 2020-ינואר 2021 של הכמות המבוקשת של דירות חדשות (כ-15,010 דירות) משקף עלייה של 3.4% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (אוגוסט-אוקטובר 2020). לאחר ניכוי עונתיות, מסתמנת בתקופה זו ירידה של 4.6% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (אוגוסט-אוקטובר 2020). הכמות המבוקשת של דירות חדשות מורכבת מ-79.4% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב, ומ-20.6% דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן.

על סמך הסקר החודשי של הלמ"ס, בחודשים נובמבר 2020-ינואר 2021 נמכרו כ-11,910 דירות חדשות, עלייה של 11.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים. לאחר ניכוי העונתיות  מסתמנת, בתקופה זו, ירידה של 2.0% לעומת התקופה הקודמת.

על פי הדיווחים לרשות המסים, בחודשים נובמבר 2020-ינואר 2021 בוצעו כ-12,400 עסקאות של מכירת דירות חדשות, עלייה של 17.7% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. מתוכן 16.4% עסקאות שטרם נבדקו ואושרו על ידי רשות המסים.

מספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן בחודשים נובמבר 2020-ינואר 2021 עומד על כ-3,100 דירות, ירידה של 19.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים. לאחר ניכוי עונתיות מסתמנת באותה תקופה ירידה של 13.1% לעומת שלושת החודשים הקודמים.

כמות מבוקשת של דירות חדשות לפי מחוז, נובמבר 2020-ינואר 2021

* יישובים ישראליים

בשלושת החודשים נובמבר 2020-ינואר 2021, 27.5% מסך הכמות המבוקשת של דירות חדשות היה במחוז המרכז  לעומת 7.1% בלבד במחוז ירושלים.

חלקן של הדירות שנמכרו מתוך הכמות המבוקשת הארצית היה 79.4%. אחוזים גבוהים יותר נצפו ברוב המחוזות – לדוגמה ירושלים (88.2%),  מרכז (86.4%), חיפה (85.7%). לעומת זאת במחוז הצפון אחוז הדירות שנמכרו מתוך סך הכמות המבוקשת עמד על פחות ממחצית (48.9%).

ברוב המחוזות הייתה עלייה בכמות המבוקשת של דירות חדשות בין שלושת החודשים נובמבר 2020-ינואר 2021 לבין אותה תקופה אשתקד, פרט למחוז ירושלים ומחוז תל-אביב. לגבי דירות חדשות שנמכרו הייתה ירידה רק במחוז תל-אביב (15.9%). במחוז דרום הייתה העלייה הגדולה ביותר בשיעור של 39.5%. 

יישובים שבהם נמכרו יותר מ-150 דירות, במהלך החודשים נובמבר 2020- ינואר 2021

היישובים שבהם נמכרו יותר מ-150 דירות בחודשים נובמבר 2020-ינואר 2021 הם: אשקלון עם 861 דירות, באר יעקב (667), תל אביב-יפו (663) וראשון לציון (539).

בראש רשימת היישובים שבהם חלה עלייה במכירת דירות חדשות לעומת שלושת החודשים הקודמים, נמצאו הערים: באר יעקב, קריית אונו, אור עקיבא, פתח תקווה ורמלה.

היישובים העיקריים שבהם נרשמה ירידה במכירת דירות חדשות לעומת שלושת החודשים הקודמים הם: חריש, באר שבע, ובית שמש.

בחודשים נובמבר 2020-ינואר 2021, 76.9% מסך הדירות שהחלה בנייתן שלא למטרת מכירה היו למטרת שימוש עצמי (בנייה עצמית ו"בנה ביתך"), (תרשים 4). מתוכן, 40.3% היו במחוז הצפון, 20.3% – במחוז הדרום, 16.3% – במחוז המרכז, 10.2% – במחוז חיפה, ו- 4.7% – בכל אחד משני המחוזות ירושלים ותל אביב.

בסוף ינואר 2021 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על 39,600 דירות לעומת  40,100 דירות בסוף דצמבר 2020.

התחלות וגמר בנייה – 2020

בשנת 2020, החלה בנייתן של כ-51,600 דירות ירידה של 3.5% בהשוואה לשנת 2019. כ- 35.6% מהדירות בבניינים חדשים שהחלו בניה נבנות במגדלים בני 10 קומות ויותר, 15.3% בבניינים  בני 1-2 דירות.

כ- 29.9% מהדירות שהחלה בנייתן (כ-15,440) היו במסגרת מחיר למשתכן, עלייה של 3.3% בהשוואה לשנת 2019. הערים המובילות בשנת 2020 בהתחלות הבנייה הן: תל-אביב, ראשון-לציון, אשקלון, רמת-גן וירושלים.

בשנת 2020, החלה בנייתן של כ- 6,760 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-60.5% מהן תמ"א 38/2.  על כל דירה שנהרסה נבנו בממוצע כ- 3 דירות (בפועל נהרסו כ-2,180 דירות). כ-7.0% מהדירות (כ-3,600) שהחלה בנייתן בשנת 2020 נבנו כתוספות בנייה לבניינים קיימים, יותר ממחצית במסגרת תמ"א 38.  

גמר בנייה: הסתיימה בנייתן של כ-47,920 דירות, ירידה של כ- 8.0% בהשוואה לשנת 2019 (כ-52,060).

בנייה פעילה: בסוף שנת 2020 נמצאו כ-126.8 דירות בתהליכי בנייה פעילה, עלייה של 3.3% בהשוואה לכ-122.8 דירות בסוף שנת 2019

מגבלות בענף הבינוי – סקר הערכת מגמות בעסקים: בשנת 2020, כ-31.1% מהמנהלים בענף הבינוי הגדירו, "עיכובים בקבלת היתרים/ אישורים", כמגבלה חמורה בפעילות החברה. 

היתרי הבנייה

בשנת 2020 מספר הדירות שהונפקו בהיתרי בנייה הוא כ- 51,660, ירידה של 7.8% לעומת שנת  2019. כ-48.1% מסך הדירות בהיתרים שהונפקו בשנת 2020 היו במחוזות המרכז תל-אביב (25.8% ו-22.3% בהתאמה), במחוז המרכז עלייה של כ-1.6% לעומת שנת 2019 ובמחוז תל-אביב ירידה של כ-16.2% לעומת שנת 2019. עלייה במספר הדירות בהיתרים שהונפקו נצפתה גם במחוזות ירושלים (11.4%) ובמחוז צפון (10.5%).

בשנת 2020 כ-2.0% מהדירות בהיתרים הן  למטרת  הסדרת בנייה בלתי חוקית – היתרי לגיטימציה (אינן נכללות בסך כל הדירות בהיתרים ויתר סדרות הבנייה). 

התחלות הבנייה 

בשנת 2020 הוחל בבנייתן של כ-51,600 דירות, נתון נמוך ב-3.5% מהנתון שנרשם בשנת 2019. 

בניכוי עונתיות הנתונים מצביעים על ירידה של 0.4% בלבד משנה קודמת. כרבע מכלל הדירות שהחלה בנייתן בשנת 2020 היה במחוז המרכז (25.4%) ובמחוז ירושלים – 8.0% בלבד. 

דירות שהוחל בבנייתן לפי מחוז – שנת 2020

מתוך כלל הדירות בבניינים החדשים שהחלה בנייתן בשנת 2020, כ-15.3% נבנו בבניינים בני 2-1 דירות (בתים בודדים ובתים דו-משפחתיים), ירידה של כ- 4.7% לעומת 2019. כ-35.6% נבנו בבניינים בני 10 קומות ויותר, עלייה של 3.8% בהשוואה לשנה קודמת. עלייה גבוהה במיוחד באחוז הדירות הנבנות בבניינים חדשים בני 10 קומות ויותר נרשמה במחוז המרכז – כ-16.3% ובמחוז חיפה –כ- 10.9%, בהשוואה לשנה קודמת.

התחלות בנייה במסגרת מחיר למשתכן

בשנת 2020, כ-29.9% מהדירות שהחלה בנייתן (כ-15,440) היו במסגרת מחיר למשתכן, עלייה של 3.3% בהשוואה לשנת 2019.

בשנת 2020, מספר הדירות הגדול ביותר במסגרת מחיר למשתכן היה במחוז הדרום, כ-4,850 דירות, שהן 31.4% מכלל הדירות הנבנות במסגרת זו, לעומת 26.6% בשנת 2019. גם במחוז תל אביב עלה חלקן של הדירות הנבנות במסגרת מחיר למשתכן מ 9.1% מכלל הדירות הנבנות במסגרת זו בשנת 2019 ל- 14.8% בשנת 2020. ביתר המחוזות נרשמה ירידה (לוח 6 ותרשים 3).

התחלות בנייה של דירות לפי יישוב

• מעל 2,000 דירות החלו בניה במהלך 2020 בישובים תל-אביב (3,497), ראשון-לציון (2,807), אשקלון (2,796), רמת-גן (2,670) וירושלים (2,463) 
• היישובים שבהם המשיכה העלייה בהתחלות הבנייה בשנת 2020, לאחר עלייה שנרשמה גם בשנת 2019: נתניה, הוד השרון, באר יעקב, אשדוד ובית שמש. 
• מבין היישובים שבהם נרשמה עלייה ניכרת במספר הדירות שהחלה בנייתן בשנת 2020, לאחר ירידות שנרשמו בשנת  2019: קריית שמונה, פרדס חנה-כרכור, רמלה, מודיעין, ראשון-לציון, אשקלון וחולון (לוח ב). 

התחדשות עירונית

בשנת 2020, החלה בנייתן של כ- 6,760 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, ירידה של כ-6.5% לעומת שנת 2019. בשנת 2020 מתוך דירות אלה, כ-57.6% נבנו במחוז תל אביב, וכ-22.6% – במחוז המרכז.

מתוך הדירות שהחלה בנייתן, כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-4,090 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38/2, עלייה של כ-12.7% בהשוואה לשנת 2019 . 

כמות הדירות שהחלה בניתן לאחר הריסה הייתה גבוהה פי 3 מהדירות שנהרסו בפועל (כ-2,180 דירות).

בשנת 2020, החלה בנייתן של כ-3,600 דירות, כתוספות בנייה לבניינים קיימים, ירידה של 3.7% בהשוואה לשנת 2019. מתוך דירות אלה, כ33.4% נבנו במחוז תל אביב, כ-20.4% – במחוז דרום.

במחוזות המרכז והצפון  נבנו כ-14.5% ו-14.2% בהתאמה.

מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-2,010 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38, ירידה של כ-13.7% לעומת שנת 2019. 

גמר בנייה 

בשנת 2020 הסתיימה בנייתן של כ-47,920 דירות, ירידה של כ- 8.0% לעומת שנת 2019. בנתונים מנוכי עונתיות, בשנת 2020  נרשמה ירידה של כ-10.5%, בהשוואה לשנה קודמת

גמר בנייה לפי מחוז

המספר הגדול ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה בשנת 2020, היה במחוז המרכז – כ-28.1% מכלל הדירות, ואילו במחוז ירושלים – כ-6.3% בלבד. 

דירות שהסתיימה בנייתן, לפי מחוז, שנת 2020

דירות בבנייה פעילה

בסוף שנת 2020 הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-126.8 אלף דירות, לעומת כ-122.8 אלף דירות בסוף שנת 2019.

שטח הבנייה לפי ייעודים

בשנת 2020 הסתכם שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים ב-13.3 מיליון מ"ר, לעומת 14.1 מיליון מ"ר בשנת  2019  -ירידה של כ-5.6%. מכלל שטח התחלות הבנייה בשנת 2020, כ-73.3% נועדו לבנייה למגורים וכ-26.7% נועד לבנייה שלא למגורים. בהשוואה לשנת 2019, שטח הבנייה למגורים ירד ב-2.5% ושטח הבנייה שלא למגורים ירד בכ-13.1%).

בשנת 2020, הסתכם שטח גמר הבנייה לכל הייעודים ב-11.5 מיליון מ"ר, לעומת 11.7 מיליון מ"ר בשנת 2019 – ירידה של כ-1.6%. מכלל שטח גמר הבנייה בשנת 2020, כ-76.1% נועד לבנייה למגורים וכ-23.9% נועד לבנייה שלא למגורים. בהשוואה לשנת 2019, שטח הבנייה למגורים ירד בכ-2.9% ושטח הבנייה שלא למגורים עלה בכ-2.7%.

 * ההודעה הבאה על "התחלות וגמר בנייה בתקופה ינואר 2021-מרץ 2021" תפורסם ב-18 ביוני 2021.

הגדרות והסברים 

התחלת בנייה – התחלת חפירת היסודות של בניין. מועד התחלת הבנייה של דירה הוא מועד התחלת הבנייה של הבניין שבו היא ממוקמת.

גמר בנייה – השלמת הבנייה של בניין או תחילת השימוש במחצית שטחו לפחות (המוקדמת מהן). הסטטיסטיקה של גמר בנייה מתייחסת למספר הדירות או הבניינים שבנייתם הושלמה. גמר בנייה של דירה הוא גמר הבנייה של הבניין שבו היא ממוקמת. לעומת זאת בנתונים שמקורם במשרד הבינוי והשיכון (נתונים על בנייה ביוזמה ציבורית) נכללות במניין הדירות הגמורות כל הדירות שבנייתן הסתיימה, גם אם עדיין לא הסתיימה בנייתן של לפחות 50% מהדירות בבניין.

בניין/דירה בבנייה פעילה – בניין בתהליך בנייה פעיל או דירה בבניין שנמצא בתהליך בנייה פעיל, לא כולל בניינים שבנייתם הופסקה. בנתוני משרד הבינוי והשיכון נכללים גם בניינים שבנייתם הופסקה.

תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית המיועדת לחיזוק בניינים מפני רעידת אדמה.

תמ"א 38/2 – מסלול מיוחד במסגרת תוכנית תמ"א 38 (ראו הגדרה לעיל), המאפשרת הריסה של בניין ובנייתו מחדש.

היתרי לגיטימציה– היתרים לאישור בנייה קיימת שנבנתה בעבר ללא היתר בנייה.

הריסה ובינוי בפ"ת

אתמול (ב') החלו עבודות ההריסה ל-2 מבנים ישנים ברחוב אורלוב 4-6 אשר במקומם ייבנו 2 מבנים חדישים. מדובר בפרוייקט פינוי בינוי, בסמוך לקו הרכבת הקלה שתחל לפעול בקרוב ובמסגרתו ייבנו 88 יחידות דיור. בשונה מרוב הפרוייקטים להתחדשות אשר מקבלים תוקף ע"י הועדה המקומית בלבד, הפרויקט המדובר אושר לביצוע גם ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. זאת בשל העובדה כי מדובר בפרוייקט משמעותי אשר עתיד להשפיע על האזור כולו וכן על מרכז העיר פתח תקוה המתחדש. את הפרויקט מובילה חברת קטה יזמות בשיתוף מנהלת כרמים להתחדשות עירונית בפתח תקוה.

ראש העירייה רמי גרינברג אמר, כי "במסגרת הליך ההתחדשות שאנחנו מקדמים בכל רחבי העיר ברובדים שונים, הבוקר יוצא לפועל פרוייקט פינוי בינוי משמעותי אשר ינצל, בין היתר, את המשאב התחבורתי עם תחילת הפעילות של הרכבת הקלה בקרוב. כפי שניתן להבין ההתחדשות בפ"ת יוצאת לפועל הלכה למעשה, ולא בסיפורי מעשיות. הפרוייקט הזה כמו רבים אחרים שאנחנו מקדמים בנושא, מוכיחים את פעילותה של המינהלת להתחדשות עירונית "כרמים". הליווי והמעורבות של הגורם המקצועי מטעמנו, משרה בקרב התושבים תחושת ביטחון ומאפשרת להם לקדם את המהלך ללא חשש. ההתחדשות טובה לעיר ובעיקר לתושבים אשר משדרגים את איכות חייהם".

רכש ב-45 מיליון

רחוב השלושה בשיכון עמידר בבת ים עומד לקראת מהלך של התחדשות עירונית, במסגרתו, חברת אמפא ישראל רכשה את הקרקע מחברת הנדל"ן השלושה בניה וייזום בע"מ. כחלק מהעסקה, תקבל אמפא 2 חטיבות קרקע שבכל אחת מהן יש זכויות בנייה שונות. הקרקע הראשונה עם 2.7 דונמים עלייה יבנו 3 בניינים עם 100 יחידות דיור בבנייה רוויה ועירוב שימושים שיכלול מסחר ומבני ציבור. תמהיל הדירות יכלול 3-4-5 חדרים, פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים. חטיבת הקרקע השנייה עם 3 דונמים תהיה עם 40 יחידות דיור המוגדרות כדירות מיוחדות – דירות בוטיק עם גן, דופלקסים, דירות גג ועוד.

דירות ה-3 חדרים מתוכננות להיות בגודל של כ-75 מ"ר בממוצע, 4 חדרים -95 מ"ר בממוצע ו-5 חדרים עם 125 מ"ר בממוצע. הבניינים החדשים יתאפיינו בסטנדרט בנייה חדשני עם איכות חומרים גבוהה ויוקרתית. הבניינים יכללו גם תכנון מיוחד למטלות הציבוריות הנדרשות מצד העירייה. 25 מהדירות בחטיבת הקרקע הראשונה מיועדות למתפנים שכל אחד נמדד על סמך טבלת ניקוד וזכויות אישית.

תכנון הפרויקט כולו הופקד בידי האדריכלים ערן לשם וערן שקד ממשרד אדריכלים Citybee.

שיכון עמידר ממוקם בצפון מזרח בת ים עם גישה מהירה לכביש 20 (כביש איילון). בעתיד, לאור הקירבה לתוואי הרכבת הקלה ולתחנות הממוקמות בסמיכות לשכונה ברחובות רוטשילד והעצמאות, צפויים מחירי הדירות באזור לעלות בעשרות אחוזים.

אלי אגם מנכ"ל אמפא ישראל מציין כי: חברת אמפא ישראל שמחה על ההזדמנות אשר נפלה בחלקה להוציא אל הפועל פרויקט של התחדשות עירונית, בלב ליבה הוותיק של העיר בת ים, אשר אין ספק, שבשל מגוון השימושים הכלולים בו, מגורים מסוג רוויה ודופלקסי גן וגג, מסחר ומבני ציבור, יהווה אבן שואבת לאוכלוסייה מגוונת, וישתלב היטב עם חזון העירייה לשיפור פני העיר והתחדשותה, כחלק מתוכנית הרבעים החדשה.

האדריכלים ערן לשם וערן שקד, בעלי משרד האדריכלים CityBee האחראים על התכנון האדריכלי של הפרויקט ברחוב השלושה מציינים: "מדובר בפרויקט התחדשות עירונית משמעותי באזור המשווע לכך. מעבר להיותו מיטיב עם הדיירים בבניינים המתחדשים, הוא מיטיב עם כל השכונה באמצעות הסדרת ההמשך הטבעי של רחוב השלושה ושיפור הקישוריות של תנועת הולכי הרגל וכלי הרכב לכל תושבי השכונה, הוותיקים והחדשים. הפרויקט תוכנן כקומפלקס המשלב מגורים מגוונים, מסחר ומבנה ציבור, ואת כל השימושים מאפיינת שפה אדריכלית אחת ליצירת זהות ייחודית".