פינוי בינוי: האם נכון להקטין את התמורה לדייר?

בשנים האחרונות שטח התמורה לדייר ירד דרמטית, ישנן רשויות שעדיין מאפשרות להביא בחשבון בתקן 21 תוספת של 25 מ”ר לדייר אך רוב הרשויות מאשרות תוספת שלא תעלה על 12 מ”ר ובדירות קיימות גדולות, אף פחות מכך | גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה את עמדתה לפיה התמורה הראויה הינה תוספת של 12 מ”ר (למעט דירות קיימות קטנות במיוחד) | אך למה, בעצם? | האם הרשויות צודקות כשהן מבקשות להקטין את התמורה לדייר בפרויקטים של פינוי בינוי? | עופר חופי, סמנכ”ל ‘התחדשות’ במאמר מיוחד

פרויקט פינוי בינוי, בשכונה חרדית בירושלים | צילום: באדיבות המצלם

כדאיות כלכלית לפרויקט פינוי בינוי נבחנת על פי תחשיב בפורמט תקן שמאי 21 ומוגשת לוועדה המקומית והמחוזית עם הנחות רבות למחירי מכירה וסעיפי עלויות רבים ושונים ובניהם גם הנחה לשטח התמורה שיקבל כל בעל דירה קיים ולרווחיות סבירה לפרויקט שעומדת לרוב על  שיעור של כ – 20% רווח לעלות.

בעבר, על מנת לזכות בפרויקט, יזמים רבים היו מפריזים בתמורות לדיירים והיינו עדים לתמורות של 40 ו- 50 מ”ר תוספת על שטח הדירה הקיים. כאשר ההנחה הייתה שיאושרו זכויות מספיקות בתב”ע שיאפשרו להם לתת את התמורה הנ”ל.

הדבר הביא לכך שבהליך קידום התב”ע נתבקש היקף זכויות נרחב שהעמיס בצורה בלתי רצויה על התשתיות הציבוריות, תחבורה, מבני ציבור ושטחי ציבור פתוחים. 

מצב זה יצר בעיה נוספת בכך שהוא העשיר מאוד מספר תושבים מצומצם יחסית וגרם לחלוקה לא שוויונית של העושר בין כלל הציבור, בייחוד לאור העבודה שבפרויקטים כאלה יש לא מעט פעמים 30%-40% משקיעים.

בשנים האחרונות שטח התמורה לדייר ירד דרמטית, ישנן רשויות שעדיין מאפשרות להביא בחשבון בתקן 21 תוספת של 25 מ”ר לדייר אך רוב הרשויות מאשרות תוספת שלא תעלה על 12 מ”ר ובדירות קיימות גדולות, אף פחות מכך. גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה את עמדתה לפיה התמורה הראויה הינה תוספת של 12 מ”ר (למעט דירות קיימות קטנות במיוחד)

אך למה, בעצם? 

הרציונל ברור, חסכון בעלויות יביא לרווחיות גבוהה יותר, כך שניתן יהיה להסתפק בהיקף זכויות נמוך יותר שיעמיס פחות על התשתיות הציבוריות אך עדיין נגיע לכדאיות כלכלית סבירה, בלעדיה לא יהיה פרויקט. 

לדעתי, החשבון של מקבלי ההחלטות הינו שחסכון של 13 מ”ר (ההפרש בין 25 ל -12 מ”ר) הוא בשווי המכירה שלהם, בעוד הדבר הנכון להביא בחשבון הוא רק את עלות הבניה שלהם ואז בעלות נמוכה יחסית ניתן לתת רווחה גדולה מאוד לדיירים הקיימים.

צריך לקחת בחשבון שדירות קיימות בשטח 50-70 מ”ר שמקבלות תוספת של 12 מ”ר נשארות דירות קטנות של 2.5-3 חדרים ומבחינה פונקציונאלית הדייר לא משנה את מצבו בהרבה. למרות שכמובן דירה חדשה עם חניה ,מרפסת ומחסן שווה הרבה יותר.

אם נבחן לעומק, עלות הבניה של המ”ר השולי בדירה הוא נמוך יחסית לאחר שכבר הושקעו העלויות הקבועות בדירה שכוללות את עלות הפיתוח הממוצעת המושתת על הדירה, עלות בניית חניה תת קרקעית, עלות בניית השטחים המשותפים (לובי הבניין, הגרעין הקומתי, החדרים הטכניים וכו’) , עלות חדרים רטובים ועלות בניית ממ”ד, מטבח וכו’ שנבנים בין כה  בדירה ולא משנה מה גודלה.

Inner article

ועל כן, עלות בנייה של 13 מ”ר שוליים בדירה תהיה כ- 50 א’ ₪  (בהנחה של 4 א’ ₪ למ”ר שולי כולל עלויות עקיפות) 

אם נניח פרויקט במיקום בו קרקע ליח”ד שווה כ- 1,000 א’ ₪ (מכפיל 3 בערך) זאת אומרת שכל קרקע ליח”ד משרתת עלות בניה שולית של 20 יח”ד דיירים קיימים.

בדוגמא של פרויקט של 100 יח”ד קיימות ו- 200 יח”ד תוספתיות, העלות מבחינת עומס צפיפות נוסף יהיה 5 יח”ד נוספות בלבד שהם תוספת של 2.5% בלבד לדירות החדשות.

לסיכום, במחיר של תוספת עומס צפיפות זניחה יחסית ניתן לשפר משמעותית את רווחת בעלי הדירות הקיימים כך שיוכלו לקבל תוספת 25 מ”ר במקום 12 מ”ר. 

האמור לעיל אינו מתייחס להיטל השבחה, אך גם אם נתחשב בכך, המסקנה תישאר זהה.

הכותב הוא סמנכ”ל פיתוח עסקי בחברת ‘התחדשות’

מומלץ עבורך

12 תגובות ל: "פינוי בינוי: האם נכון להקטין את התמורה לדייר?"

  1. קראתי את המאמר בעיון אני מאוד מקווה שהכותב
    לא באמת עושה את החישוב בחברתו שכן אם יעשה זאת סיכוי סביר שהחברה לא תשרוד הרבה זמן .

  2. כתבה שמתעלמת מערך ונותנת תמורה שווה לדירה בשכונה בבני ברק. לדירה בצפון תל אביב. עלויות הבניה בבני ברק ובצפון ת”א זהות הרווחים הנאים עוברים לקבלן.

  3. חוצפה. דייר יוצא מביתו, כל הריהוט שבביתו לא יתאים לדירה שיקבל בתמורה. הדייר שילם על דירה כשקנה אותה את כל המיסוי הכבד שהמדינה הטילה. המשיך לשלם את המיסוי העירוני. והיום כשינה שעת כושר להשתדרג הוא צריך לכווץ את גודל דירתו בעקבות כל מיני חוקים מניפולטיביים שייטיבו רק עם הקבלן ואחר כך העיריה שתעשוק אותו בארנונה חדשה כולל מרפסת, שתחשב לו לשטח מקורה ואיזור חדש בארנונה. על פיו דרישה גבוה הרבה יותר בש”ח לפי “הגודל החדש”. ואיפה הממ”ד
    שהוא חייב לקבל כתמורה של 25 מ”ר, לא!!! יהיו רק 12 מ”ר ואם הקבלן גם יזייף בחומרים הרי שהממ”ד לא יספק את התמורה בעת מלחמה. שהממסד לא יפתה אזרחים לביצוע התמ”א לא 1 ובטח לא 2 .זו הונאה בחסות חוקים ותקנות שמשתנים חדשות לבקרים.

  4. צרות עין של הוועדות
    טיפשי חגמרי

  5. זה מה שקורה בחברה כוחנית כמו שלנו, מנהלי הפרוייקט רוצים הכל לעצמם על גב בעלי הדירות. משנה לשנה ערך התמורות יורד לעומת הרווח הכלכלי של היזם שעולה. התשובה היא לא לתת להם להרוויח. הדיירים יהיו היזמים של עצמם ובא גואל לישראל.

  6. איזו חזירות ייזמית, נמאס מהגישה הרווחת והמוטעת שהדייר הוא הצד החלש בעסקה, הדיירים הם הבעלים של הקרקעות ושל הדירות והם בסיכון הכי גבוהה הייזם לא מסכן כלום ומרוויח מליונים, הקבלן מקבל דירות חדשות, וכל הזמן מנסים לדחוק את הדיירים לתנאים רעים יותר
    קבלנים כדאי שתפנימו רוצים בפרוייקט תכנסו כשותפים. יש בעלים אחד לפרוייקט פינוי בינוי וזה בעלי הקרקע כל השאר בעלי מקצוע!

  7. מישהו שכח בדרך שבעלי הדירות לפינוי בינוי הם בעלי הקרקע שהשתבחה מאוד. אף אחד לא נותן מתנה לדיירים. משלמים להם בסחורה על הקרקע שאם היו במקרה גם בעלי ממון היו יכולים לממש את שווי הקרקע עם פחות טפילים כל גבם. העובדה שלרו ב אינם בעלי ממון אין סיבההשכל המערכת כולל הרשות המקומית הקבלן והיזם יחגגו על גבם ולהם בעלי הקרקע ישאירו פירורים. בעקר מגיע לבעלי הדירות המפונות פיצוי מוגדל באזורי ביקוש וכאשר המגרש שבבעלותם גדות במיוחד. מדוע מתיחסים רק לדירות ?? הרי אם הדירות הישנות בנויות על מגרש גדול יותר הרי מגיעה לבעלי הדירות תמורה גדולה יותר מאשר לאותן דירות הבנויות על מגרש קטן יותר. הנטיה”לשכח” מרכיב זה רחוקה מלהיעשות בתום לב!

  8. “מקבלי ההחלטות” להלן העירייה, שלה יש אינטרס ברור להרחיב את כמות הבניינים על השטח ולהגביה כמה שניתן כדי לגבות עוד ארנונה מהתושב.
    לכן על העירייה לכוון את היזם והקבלן לכיוון הנ”ל ולא שהם יהיו המורווחים העיקריים.
    התושב ראוי למרחב לאחר שהתגורר בדירה ובבניין לא ראויים למגורים ומסכני חיים במשך שנים! בחסות העירייה! כעת הזמן לגבות את התשלום.
    תושבים יקרים ! כנסו לעובי הקורה ואל תוותרו!!!!

  9. בועה בהתהוותה. אישים מתעשרים על הנייר ומבזבזים את מה שאין להם. כמובן שהכל מכוון מלמעלה

  10. טעות,
    אם אתה נותן תוספת של 12 מטר 1.אתה משלם על כל מטר 5000 אלף לפחות אין פחות המחירים עלו (גם לשיטתך 52000)
    2.על כל מטר שאתה נותן אתה צריך לבנות עוד 2 אז זה לא 5000 למטר זה 15000 .
    3.ברוב העיריות יש הגבלה על שטח הדירות חוץ מהעניין של צפיפות.
    4.ברגע שאתה נותן יותר אתה צריך לבנות יותר לגובה שאז העלויות קופצות (לדוגמא בבניין מעל 14 קומות חייב שתי חדרי מדרגות ו-4 מעליות חדר מכונות גנרטור
    ועוד ועוד ועוד

  11. לכל הדיירים הנכבדים
    רובכם לא נטלתם סיכון רציני בחייכם וככל הנראה לא התחייבתם בסכומים גדולים מעבר למשכנתא שאולי לקחתם ברכישת הדירה.
    מגיע פה יזם שאתם מדמיינים שהוא לא משקיע כלום (אבל זו טעות גדולה) מציע לכם פיס, מעבר דירה על חשבונו שכירות דירה למשך תקופת הבנייה על חשבונו מעבר דירה חזרה גם על חשבונו והגדלת הדירה גם על חשבונו וזה עוד לא כולל החלפת הדירה הישנה בחדשה חדרי המדרגות החניות המעלית וכו’
    אם תתחילו לבדוק ולחשב כמה היזם מרוויח ולמה הוא מרוויח כל כך הרבה וגם אתם רוצים להתחלק איתו ברווחים פשוט תשארו עם הדירה הישנה והקטנה שלכם לעוד עשר או עשרים שנה,
    אם אתם מוכנים לשלם את המחיר הזה תמשיכו כך
    אם לא פשוט תעצרו ותחליטו שאתם מוכנים להרוויח את מה שמציעים לכם
    הנוסחה תישאר אותו דבר ולא משנה איזה יזם יבוא
    יזם לוקח סיכונים, עושה עבודה שאתם לא יודעים או לא יכולים לעשות ולכן הוא מרוויח על זה
    תתפלאו לשמוע שיש גם הרבה יזמים שפושטים רגל

    בהצלחה לכולם

  12. איך סלון קצת יותר גדול יעמיס על תשתיות התחבורה ומבני הציבור?
    סתם צרות עין, לא לחתום לא על 12 ולא על 25 אל תוותרו על הבית שלכם כדי שאיזה קבלן יתעשר ויתן לכם דירה כמעט באותו גודל בעוד 15 שנה של סבל!

כתיבת תגובה