פס”ד בירן: ‘עסק’ להשכרת דירות לפי כמות או צורה?

פסק הדין של ביהמ”ש העליון מכריע בסוגייה האם יסווגו השכרת דירות כהכנסות פסיביות שהמס עליהן מופחת או כהכנסות אקטיביות. האם אדם שמשכיר חמש ושש דירות חשוף כעת לתביעה של רשות המיסים להגיד את הדירות שלו כעסק?

דירות להשכרה שאטרסטוק

בית המשפט העליון קבע בשבוע שעבר שהשכרת כמות גדולה של דירות תמוסה כעסק. פסק הדין התקבל בעניינו של שרגא בירן, איש עסקים, שמשכיר 25 דירות ברחבי הארץ.  בירן, לשעבר בעלי רבוע כחול, ומבעלי השליטה במגה הכניס 3.5 מיליון שקל בשנתיים על השכרת דירותיו הרבות.

לטענת רשות המיסים מדובר בעסק לכל דבר שכן בירן הפעיל לדבריה מנגנון לתחזוקת והשכר הדירות, בין היתר אף שילם שכר חודשי לקרוב משפחות שיטפל בהן. משכך יש לראות את מכלול הדירות כעסק לכל דבר למרות שבירן לא עשה כל פעולה על מנת להשביח את דירותיו לא פיתח או שיפץ אותן.

roga-250

נציין כי פסק הדין התקבל לאחר ערעור של רשות המיסים על פסק דין קודם של השופט דורות מבית משפט המחוזי בירושלים. השופט דורות קבע כי בירן ישלם מס מופחת על השכרת הדירות שבבעלותו מכיוון שזו הכנסה פסיבית בפסיקה שהפתיעה רבים. “מדובר בהשקעה פסיבית ושימור ההון המשפחתי” ,טען אז בירן. לדבריו “התשואה השנתית הנובעת מדמי השכירות בגין הדירות, נמוכה במידה שאינה משתלמת לתפעל עסק לשם אחזקתן”.

כאמור ביהמ”ש העליון הפך את הפסיקה כשקבע כי “השכרתן של דירות בודדות יכול שתיעשה ‘אגב אורחא’ ומבלי שייפגע זרם ההכנסות הצפוי מהן, אך לא כך הם פני הדברים בהשכרת ריבוי של דירות ברמה המערכתית”.

השופט דוד מינץ מתאר בפסק הדין את המנגנון אותן הפעילו שליחיו של בירן. “ההכנסות הופקו באמצעות מנגנון של ממש במסגרתו התבצעה פעילות קבועה, נמשכת ושיטתית, תוך השקעת הון אנושי מצד שלוחיו של בירן. מנגנון זה כלל העסקה על בסיס קבוע של עובדים וספקי שירותי ניהול אשר היו אחראים על קבלת הדירות מהקבלן, טיפול שוטף בהשכרת הדירות, התקשרויות עם מתווכים, איתור שוכרים אפשריים, הצגת הנכסים וחתימה על חוזי שכירות, פעולות גבייה לרבות מעקב אחר פירעון ההמחאות שהתקבלו מריבוי השוכרים. כשהתעורר צורך בפינוי דייר או במתן מענה משפטי לקשיים שהתעוררו עם שוכרים, שירותים אלה ניתנו על ידי עורכי דין ממשרדו של בירן. אנשי מקצוע, לצורך טיפול בתקלות שאירעו בדירות מעת לעת, גם אם תדירותן לא הייתה גבוהה באופן מיוחד לאור העובדה שחלקן היו חדשות.

מן המקובץ עולה אפוא, כי כאשר פעולות אלו מתבצעות ביחס ל-21- 25 נכסים, כמות גדולה יותר של שוכרים והעסקת עובדים ונותני שירותים, נגלית לפנינו תמונה של רמת פעילות העולה כדי עסק של השכרה”.

“כל מסקנה אחרת”, כתב מינץ, “יהיה בה כדי לשים לאל את עיקרון התוכן הכלכלי ואף לפעוֹר פתח למניפולציות מצד נישומים המבקשים להימנע מתשלום מס ועל כן אינה רצויה מבחינת שיקולי המדיניות של גביית מס אמת”.

הכנסה פסיבית או אקטיבית?

פסק הדין של ביהמ”ש העליון מכריע בסוגייה חשובה הנוגעת לפתחן של בעלי כמה דירות. האם יסווגו כהכנסות פסיביות שהמס עליהן מופחת או כהכנסות אקטיביות- עסקיות ולכן ימוסו בשיעור מס שולי?

שאלת הסיווג היא כאמור, בעלת משמעות רבה מבחינת חישוב המס. הכנסה אקטיבית מחויבת במס בהתאם לסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, כהכנסה מעסק. במקרה זה המס יחושב בהתאם למדרגות המס, והוא עשוי אף להגיע לשיעור המס המקסימלי (במקרה של יחיד). לעומת זאת, במקרה של הכנסה פסיבית בהתאם לסעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה, ניתן לבחור בתשלום מס מופחת בשיעור של 10%.

מבחנים רבים מאפשרים לקבוע אם מדובר בהכנסה אקטיבית או פסיבית. כך למשל, נקבע כי הכנסה אקטיבית נובעת מפעילות ממשית, מתמשכת ושיטתית, וכן נדרשת יגיעה אישית מצד בעל העסק, עובדיו או שלוחיו להפקתה. לעומתה, הכנסה פסיבית מהווה תשואה על ההון המושקע ולא נדרשת כל יגיעה אישית להפקתה.

האם אדם שמשכיר חמש ושש דירות חשוף כעת לתביעה של רשות המיסים להגיד את הדירות שלו כעסק?

כדאי לעיין בדברי השופט מינץ בפסה”ד: “שותף אני לעמדה העקרונית שלפיה מספר הנכסים כשלעצמו אינו מכריע לבדו את תוצאת הסיווג. אך כפי שפורט בהרחבה לעיל, השכרת מספר כה רב של נכסים והפקת הכנסה בהיקף משמעותי במקרה זה, בהחלט משפיעות על סיווג ההכנסה. זאת, מפני שקיים יחס ישיר בין כמות נכסי המקרקעין המוחזקים לבין ההון האנושי הכרוך בהפקת ההכנסה מהשכרתם”.

הדברים אינם מעריכים את השאלה אולם נראה כי על רשות המיסים לעמול כדי להוכיח שאדם המשכיר באופן אישי כמה דירות ולא הקים מנגנון מסודר להשכרתן יחשב שבעל עסק. המנגנון שהעסיק בירן הוא זה שעמד לו לרועץ.

apps-side
ono-inner

תגובה אחת ל: "פס”ד בירן: ‘עסק’ להשכרת דירות לפי כמות או צורה?"

  1. שוב פעם רוצים להפיל על השוכרים האומללים הוצאות נספות שכמובן ייפול עליהם!!!

    מדינת חלם- אם נדון אותם לכף זכות,

    או ש…

כתיבת תגובה