צניחה חדה של 31% בעסקאות – המשקיעים בורחים מהשוק?

דירות בבנייה | צילום: נתי שוחט, פלאש 90

בחודש אפריל 2026 רשם שוק הנדל"ן למגורים בישראל ירידה חדה במיוחד. על פי סקירת ענף הנדל"ן שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר , בחודש אפריל 26' נרכשו 5,081 דירות, יד שניה וחדשות, ירידה של 19% בהשוואה לאפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם מדובר בצניחה חופשית עוד יותר, המהווה ירידה של 31%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש אפריל הסתכם ב-4,340 דירות בלבד – ירידה של 20% בהשוואה לאפריל 25' וירידה של 36% בהשוואה לחודש הקודם.

באוצר מדגישים כי מדובר ברמה נמוכה במיוחד גם בהשוואה היסטורית, וכי בעוד שבחודש מרץ, שהתנהל כולו בצל המלחמה, הירידה במספר העסקאות היתה מתונה יחסית, הרי שמספר העסקאות באפריל 26' נמוך במיוחד, גם בהשוואה היסטורית. המשמעות הכלכלית משתקפת היטב במצבם של הקבלנים: מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ב-1,366 דירות, ירידה של 12% בהשוואה לאפריל אשתקד וירידה חדה של 37% בהשוואה לחודש הקודם. יתרה מכך, בניבוי תשומות עמד תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים בחודש אפריל 26' על 200- מלש"ח, דהיינו תזרים שלילי. נזכיר בי תזרים זה אינו כולל הוצאות מימון.

המגמה השלילית הכתה בעוצמה רבה גם בפלח השוק של דירות יד שנייה, שבו נרשם שפל היסטורי עם סך מכירות של 2,974 דירות – ירידה של 24% בהשוואה לאפריל 25' וירידה חדה של 35% בהשוואה לחודש הקודם. בך, לראשונה מזה תקופה ארוכה נרשמת ירידה חדה יותר בפלח השוק של דירות יד שניה בהשוואה לזו של הדירות החדשות. מוקד הקריסה המרכזי הוא אזור תל אביב, שם נרשמו שיעורי הירידה החדים ביותר בהשוואה ארצית. הירידה ברכישות יד שניה בולטת במיוחד באזור ת"א, ובפרט בעיר ת"א עצמה, כאשר בחודש אפריל 26' נרכשו רק 86 דירות יד שניה בעיר, ירידה חדה של 59% בהשוואה לאפריל אשתקד.

ניתוח של מאפייני הרוכשים בעיר חושף שינוי דרמטי בפרופיל הכלכלי, ובפרט ירידה חדה בשכיחות המועסקים מענף ההייטק, משיעור של 26% באפריל אשתקד לשיעור של 11% בלבד באפריל השנה. לצד זאת נמצא כי רמות השבר של הרוכשים באפריל אשתקד נמוכות מאלו שרכשו באפריל השנה (540 אלף ₪, לעומת 900 אלף, בהתאמה, במונחים שנתיים). באוצר מציינים בהקשר הביטחוני ומבצע "שאגת הארי" כי שיעור הדירות עם ממ"ד שנרכשו ביד שנייה נותר גבוה ברמה הארצית , אך באזור ת"א נרשמה ירידה בשכיחות זו, המרמזת כי הירידה החדה במכירות יד שניה באזור זה אינה מוסברת, לפחות לא במידה רבה, בהעדפה גוברת לדירות עם ממ"ד.

בסגמנט המשקיעים נרשמה בלימה כמעט מוחלטת של פעילות בחודש אפריל. רכישות המשקיעים הסתכמו ב-751 דירות בלבד – ירידה של 12% בהשוואה לאפריל 25' וירידה חדה של 43% בהשוואה לחודש הקודם. משקלם של המשקיעים מהשוק כולו עמד על 15%, כאשר במקביל הם מכרו 922 דירות , מה שהוביל לכך ש"מלאי" הדירות שבידיהם הצטמצם ב-170 דירות. רכישות הדירה הראשונה (בשוק החופשי ובסבסוד) ירדו ב-12% לעומת אפריל אשתקד והסתכמו ב-3,064 דירות , ואילו רכישות משחלפי הדיור (משפרי הדיור) רשמו את הצניחה החדה ביותר עם 1,266 דירות – ירידה חדה של 34%% בהשוואה לאפריל אשתקד, וירידה של 44% בהשוואה לחודש הקודם.

בשוק החופשי, שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" עמד על 59%, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם. בנוסף, חלה ירידה חדה בשכיחות מתן הטבות המימון מצד קבלנים, שעמדה על 21% מסך המכירות בשוק החופשי בחמשת האזורים שנבחנו – ירידה חדה של 17 נקודות אחוז בהשוואה לאפריל 25'. באוצר מסבירים כי ייתכן והדבר נובע מכך שלאחרונה החלו הקבלנים להציע הטבות בספיות שאינן מסוג 10/90 ובדומה, כמו למשל סבסוד של ריבית המשכנתא, אופציה להנחה משמעותית במחיר אם פריסת התשלומים תהיה פחות ארוכה וכו'.