קונים דירה? כך תשביחו את שוויה בעשרות אחוזים

מדור הדעות באתר 'ביזנעס' מתחדש בשורה של אושיות מפורסמות וטורים חדשים, ביניהם גם איש העשייה מכיכר ספרא, פיני עזרא שעובר אחת לשבוע מהשטח לעולם הדיגיטלי • טור ראשון בסדרה

הריסת מבנים לפינוי בינוי בקטמונים | צילום: ששון תירם

כמי שנוטל חלק באופן קבוע בדיוני וועדות העירייה השונות, ובראשן וועדת התכנון והבניה, השימור והתכנון העירוני, אני מקבל פניות רבות מתושבים במגוון נושאים שהמכנה המשותף לכולם הוא "משבר הדיור".

לצד האברכים התוהים לגבי גורל העתיד, ישנם גם כאלה המחליטים לעשות מעשה ולרכוש דירה, מחשש שהמחירים ימשיכו לעלות. אלא שיש גם כאלה החושבים בחכמה ומחפשים נכס שיבטיח את השבחתו ואת שוויו תוך פרק זמן קצר, כתוצאה משורה של התפתחויות מניבות ובראשן פינוי-בינוי ו/או תמא 38. שכן ברגע שלנכס פוטנציאל להרחבה כמעט מיידית – שוויו יעלה בעשרות אחוזים.

box

אז מה זה התחדשות עירונית? כשהתחלתי לכתוב את הטור חשבתי לספק הסבר מורחב על כל הנושא, אך עד מהרה גיליתי כי הוא מורכב מדי בשביל להעלותו על יריעה אחת.

בקצרה: עם התיישנות מבנים רבים במדינה והחשש מפני התמוטטות מבנים על יושביהם, מה שיביא לסיכון חיים מיידי, הגתה המדינה רעיון, שכתוצאה מכך מתאפשר לאזרח הפשוט להנות מהשבחת הנכס בעלות מינימלית תוך מתן פטור מתשלום היטל השבחה.

תכניות פינוי-בינוי ותמא 38 יוצאות לפועל בעיקר לאחר התאגדות תושבים ו/או יזם המאגד את התושבים לקידום הפרויקט. היזם מגיש את תכניות הבינוי לוועדת המשנה לתכנון ובנייה ברשות המקומית ולאחר מעבר על שורה של מכשולים בירוקרטיים וסחבת המתפרסת על תקופה שבין שנה וחצי (במקרה של תמא 38, הדורש היתר בנייה בלבד) לכ-3 שנים (כשמדובר בפינוי-בינוי, הדורש גם אישור תב"ע וכפוף לוועדה המחוזית).

הרווח של היזם בפרויקט מסוג זה, הן כשמדובר בהרחבת המבנה וחיזוק היסודות והן כשמדובר בהריסת המבנה לחלוטין ובניית מבנה חדש במקומו, נעוץ ביחידות הדיור המתווספות למבנה – אותו הוא מוכר לדיירים חדשים. למדיניות ההתחדשות העירונית שורה של תנאים, הן לעמידה בתנאי הסף וזכאות המבנה לקדם פרויקט מסוג זה והן לדרישות הסף מהיזם והקבלן המבצע. בשל מורכבות הנושא, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע, שכן כל פרויקט לגופו כולל שורה של מרכיבים משתנים.

כשמגיע אליי תושב לשאול איפה הפוטנציאל לפינוי-בינוי גבוה, אני נדרש להסביר כל פעם מחדש שזה תלוי בעיקר בתושבים. אנחנו, נציגי העירייה, בעיקר יכולים להיות לעזר מהצד, אך העיקר תלוי בדיירי הבניין. עם זאת, מה שאני כן יכול להמליץ לתושבים, זה לא להסתמך על הבטחות סרק המתבססות על "פוטנציאל" כזה או אחר ואם השיקול ברכישת הנכס מותנה בהשבחתו, עדיף לבחור רק בנכס שתכניות הפינוי-בינוי שלו כבר מקודמים.

פיני עזרא הוא חבר מועצת העיר ירושלים מטעם סיעת ש"ס. תוכן הטור מסתמך על שורה של דיונים ויוזמות עירוניות שהוביל, ואין לראות באמור תחליף לייעוץ מקצועי בנושא.

Noam1 – Inner

כתיבת תגובה