קרקע חקלאית: ההפקעה, השקרים וכללי הזהב

הטרנד וההתפכחות שבדרך. קרקעות חקלאיות | צילום: shutterstock

את הפרק הזה נפתח בנתונים. כיוון שהם רשמיים, הם נוטים להיות באיחור אופנתי. אבל גם כך הם מרשימים, ויש לשער שמאז הזמן שחלף מפרסומם – הם אף זינקו. הנה הם: בין השנים 2011-2009 חל זינוק של 50% במספר העסקאות לרכישת קרקעות חקלאיות. בעשור האחרון השקיעו אזרחי ישראל כ-4.5 מיליארד שקלים בקרקעות חקלאיות והנתונים רק מוסיפים לעלות ככל שחולפות השנים.

"הבעיה הגדולה בקרקעות אלו, או יותר נכון בפרסומים על הקרקעות הללו", אומר גורם בכיר בענף ל'ביזנעס', "היא העלמת מידע באופן מכוון מהצרכנים. לצורך העניין, אדם שנתקל בפרסומת על רכישת קרקע חקלאית בהרצליה בסכום של 200 אלף שקל, בדרך כלל עושה חשבון פשוט שהוא יוכל לבנות על השטח את הדירה העתידית שלו שתהיה שווה, לפי מה שפורסם, לפחות מיליון וחצי שקל אם לא יותר. הבעיה היא שהוא לא לוקח בחשבון את עלויות הבנייה העתידיות שיגבו ממנו מאות אלפי שקלים, את היטלי הפיתוח, היטל ההשבחה, דמי ההיתר, מס רכישה (6% לקרקעות חקלאיות), שכר טרחת יועצים, אגרות, עלויות תכנון וארגון, עלויות נוספות בקשר לניקוי זיהומי קרקע וכדומה".

לצד העלויות שנמנו קיימת עלות נוספת ומשמעותית שחברות השיווק נמנעות מלפרסם או להציג אותה – היטל השבחה. לפי החוק שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע זמינה לבנייה כרוך בתשלום היטל השבחה בשיעור של 50% משיעור ההשבחה.

בשורה התחתונה, רכישת קרקע חקלאית בסכום של 200 אלף שקל, במידה והקרקע אכן תופשר לאחר מספר שנים, תסתיים בסופו של דבר בעלויות של מאות אלפי שקלים נוספים. "העלויות שצוינו מוצנעות בדרך כלל ע"י חברות השיווק והן חייבות להילקח בחשבון בטרם ניגשים לרכישת קרקע חקלאית", הוא מסכם.

הופ, הפתעה: הפקעה

מעבר לעלויות המוצנעות בדרך כלל, רכישת קרקעות חקלאיות צפויות להיקלע לקשיים רבים כשהמצויה ביותר והשכיחה מתוכם היא הפקעת חלק מהקרקעות לצרכים ציבוריים. בחלק גדול מהמקרים, מציינים המומחים עמם שוחחנו, כ-40% מכלל הקרקע שתופשר יופקעו מהבעלים לטובת שטחים ציבוריים כמו בתי כנסיות, בתי ספר, בתי חולים ומבנים ציבוריים שונים. בחלק מהמקרים מדובר אף בחלקים גדולים יותר מהקרקע והם עשויים להגיע ל-60-50% ויותר משטח הקרקע.

כך, כעשור לאחר ששווקה, בתחילת השנה הנוכחית הופשרה לבנייה אחת הקרקעות החמות בחוף התכלת שבהרצליה. שמחתם של בעלי הקרקעות הושבתה באחת עם היוודע הבשורה שכ-68% מהקרקע, לפי החלטת הוועדה המחוזית, הופקעה לטובת מבני ציבור. מדובר בקרקע שהרוכשים המתינו להפשרתה יותר מעשור, אולם בסופו של דבר הם נותרו עם 32% בלבד מהקרקע. גם במקרה הזה היו תקדימים רבים ועיריית הרצליה פרסמה אזהרות לרוכשים כי היא אינה עומדת מאחורי שיווק הקרקעות בחוף התכלת. האזהרות הנחרצות והתקדימים הרבים לא מנעו מעשרות הרוכשים לפזר את כספי החסכונות שלהם על ההשקעה המפוקפקת.

"מקרים של הפקעת שטחים", אומר ל'ביזנעס' אחד ממשווקי הקרקעות במגזר הכללי, "הם מקרים שכיחים שנובעים משיקולים של שטחי ציבור. כל אדם שרוכש קרקע צריך לקחת בחשבון את האפשרות שחלק ממנה יופקע לטובת בית כנסת או מתנ"ס שכונתי. כל הפשרת קרקע מלווה בייעוד קרקע למבני ציבור, שטחי ניקוז, תשתיות חשמל ודברים נוספים ש'אוכלים' חלקים מהשטח הנרכש. בעת חתימת החוזה, בהתאם לתקן 22, אנו פורשים בפני הלקוח את הסיכונים הרבים שטמונים בהשקעה מהסוג הזה ומתריעים בפניו על האפשרות שחלקים מהקרקע עלולים להילקח ממנו בהפקעה".

הבעיה, לדבריו, מתחילה בחברות שלא מציינות את הבעיות שעלולות לצוץ במהלך תהליך ההפשרה. לאור ההתנהלות הבעייתית שלהן עם החוק ניתן להבין מדוע בוחרות החברות שלא להציג את הבעיות שמלוות כל פרויקט נדל"ן.

מכירת חיסול

מנגד, ארגוני הירוקים למיניהם מציגים תמונה 'מדאיגה' ולפיה המדינה "מחסלת" שטחים ירוקים ומייעדת אותם לבנייה. למרות שרוב השטחים נמצאים בעיקר בשלב התכנונים או בשלבים מוקדמים יותר, פעילי איכות הסביבה מודאגים ממדיניות הממשלה להפשרת קרקעות חקלאיות לצורך מגורים. אין ספק שרוכשי הקרקעות יוכלו להתעודד מהנתונים שהם מציגים מעת לעת בפורומים שונים.

בין הטענות שלהם מונים פעילי הסביבה את גבעת הצבעונים שבגני תקווה, את שדות פרחי הבר של נחלת עדה בהרצליה ואת אזורי החולות של חולון כ'מאוימים' על ידי המדינה. "האזורים הללו", הם מתריעים, "עלולים להפוך לאתרי בנייה בחסות המדינה בדומה למה שאירע עם השטחים הירוקים שהיו במודיעין, בעמק גלילות, במערב ירושלים, בגבעת שמואל ובקריית אונו".

לפי דו"ח ארגון world watch Israel הנקרא "מדיניות וכלים לשמירה על שטחים פתוחים", עד שנת 2020 צפויה דרישה לתוספת שטחים בנויים בשיעור של פי שניים ויותר מהקיים היום. "השטחים הפתוחים ילכו וייעלמו", הם מציינים בדו"ח.

"הנתונים שמציגים הארגונים הירוקים", אומר משווק המעדיף שלא להתפרסם בשמו, "עומדים בקנה אחד עם מה שאנו מציעים. נכון שלא כל הקרקעות מופשרות בסופו של דבר, נכון גם שלחלקן לוקח שנים רבות עד שזה קורה ונכון שקיימות הוצאות רבות שלא נלקחות בחשבון, אבל בשורה האחרונה המדינה הוכיחה שהיא בעד הפשרת קרקעות לצרכי בינוי. המשקיעים שפועלים בחכמה ויודעים להתנהל היטב יוכלו בסופו של דבר להגשים את חלומם ולהיות בעלים על קרקע שתניב להם רווחים. מהמקום שבו אני נמצא, אני בהחלט יכול להצביע על אנשים שהצליחו להרוויח מרכישת קרקעות חקלאיות שאגב, לא בהכרח נתונות לחסדי הוועדות השונות. ניתן גם למכור אותן כעבור שנים ספורות ולהישאר עם רווחים כתוצאה מעליית ערך ריאלית".

יש שיאמרו כי טענותיהם של פעילי הסביבה רק מעידים על הקושי ההולך וגובר בהפשרת קרקעות. "הפעילים הללו ממתינים להגשת ההתנגדויות בוועדה המחוזית", אומר אחד המשקיעים, "כשמגיע השלב הזה הם הוכיחו שהם יודעים לטרפד או במקרה הטוב להאריך בכמה שנים את הפשרת הקרקע. ההצהרות שלהם על מדיניות הממשלה להפשרת שטחים רק מעידה על הנחישות שלהם במאבק מול הגופים הבירוקרטיים. הם לא עומדים להיעלם בשנים הקרובות ולכן לא צפויים חיים קלים למשווקי הקרקעות ולרוכשיהן".

האמת, כנהוג לומר, נמצאת היכנשהו באמצע.

מסלול ההשקעה הנבונה

אם בכל אופן החלטתם להמר ולקחת בחשבון את הסיכונים הרבים שמציעות העסקאות הללו, הנה המסלול שתצטרכו לעבור בדרך להפשרת הקרקע:

 קרקע חקלאית היא קרקע שבהגדרתה (תב"ע 35) מיועדת לפעילות חקלאית כמו גידולי שדה, שטחי מרעה, מטעי פירות, חממות, גידול פרחים, פרדסים וכדומה.

כל שינוי של קרקע כזאת מחקלאית למגורים מחייב לעבור אישור של וועדה מקומית, וועדה מחוזית ומתן תוקף לתוכנית. בשלב הראשון נדרש היזם לגבש תוכנית מסודרת עם אדריכל ולהגיש אותה לוועדה המקומית לצורך דיון.

הדיון במקרים רבים יכול להימשך שנים ארוכות וכפוף לבירוקרטיה סבוכה.

בשלב השני, עם הינתן האישור מהוועדה המקומית, התוכנית מוגשת לפתחה של הוועדה המחוזית לצורך דיון בבקשה. גם במקרה הזה, כמו בוועדה המקומית ואף יותר מכך, הדיון וההכרעה עשויים להימשך שנים רבות כשבדרך יש זמן מיוחד להגשת התנגדויות.

בשלב ההתנגדויות עלולים להופיע ארגונים ירוקים ופעילי איכות הסביבה, פרטיים שלא מעוניינים בבנייה באזור מגוריהם ואף גופים ממשלתיים שונים.

לאחר ששלב זה הוכתר בהצלחה, מגיע שלב האישור הסופי שהעומדים בו יכולים לנשום לרווחה. לאחר שיתקבלו גם אישור הולק"ח, אישור הרשות המקומית, אישור וועדה מחוזית, אישור רמ"י (מנהל מקרקעי ישראל), אישור משרד הפנים, אישור משרד השיכון ומתן תוקף – יוכלו הרוכשים להתחיל להגיש היתרי בנייה כדי לבנות בשטח.

בשלב הזה, שגם הוא יכול להימשך שנים, נפתח למעשה השלב האחרון בדרך לתחילת הליך בניית הדירה.