אם לא יהיה במשרד השיכון שר עם מטפחת על עיניו – וטובת הציבור היא שתהיה לנגד עיניו, סביר שהחלטת מועצת מקרקעי ישראל על קרקעות משלימות כסיוע לפרויקטים של 'פינוי בינוי' – תיוותר על כנה גם בממשלה הבאה שתושבע (לכאורה) היום אחה"צ • שר השיכון הנכנס, יחד עם שר האוצר הבא, צפויים אם כן לאשר החלטה של מועצת רמ"י בראשות יעקב ליצמן, שאישרה מודל כלכלי חדש לקידום מיזמי התחדשות עירונית באמצעות קרקע משלימה במכרזים שייצאו לדרך מכאן ואילך – לטובת פרויקטים של התחדשות עירונית
חיים שיף 13.06.2021
פרויקט מאוכלס | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90 אם תמיד אומרים שהתחדשות עירונית היא הפתרון שיכול לסייע גם לערים החרדיות להתחדש, מסתבר שיש עוד דרך לעשות זאת בצורה נכונה – עם 'קרקע משלימה'. במה דברים אמורים? במסגרת התחדשות עירונית, לא תמיד אפשרי להקים תוספת של מבני ציבור, גינות ירוקות ועוד – באופן שמספר הדירות שייבנה על השטח המקורי – יספק את הרווחיות המתאימה.
וכאן נכנס לתמונה רכיב הקרקע המשלימה.
תוספת יחידות דיור ושיפור משמעותי באיכות החיים של תושבי השכונה, תוך שימוש ב'קרקע משלימה' בהליך של בינוי-פינוי-בינוי בהיקף משמעותי, יכול לקדם תכניות מעין אלה.
לצורך כך יש לגייס הסכמה הן מהרשות המקומית והן מרשות מקרקעי ישראל כדי שזו תקצה קרקע משלימה לביצוע התכנית, בסמיכות לפרויקט ההתחדשות או בשכונות חדשות אחרות באותה עיר.
ולא רמ"י בלבד, גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עם משרד הבינוי והשיכון והוועדה המחוזית נדרשים לשלב ידיים כדי להביא להצלחת המהלך.
בדרך כלל מדובר על שטחים שעליהם קיימות אלפי יח"ד מוזנחות ובמצב תחזוקתי ירוד וע"י ההתדשות ניתן להגיע להכפלת מספר היח"ד החדשות – תוך שהקרקע המשלימה מאפשרת תוספת ושדרוג השטחים הציבוריים המבונים והפתוחים, לצד שדרוג תשתיות.
האם המכרזים הבאים למגורים של רשות מקרקעי ישראל יכללו את הפתרון, שיכול להתרחש גם בשכונות צפופות בערים החרדיות שהמדינה, הרשות המקומית ועוד גורמים יצרפו אליהן שטחים ויאפשרו להן פינוי-בינוי והתחדשות עירונית מלאה? אם לשפוט לפי החלטת רמ"י – הסבירות היא שהדבר אכן עשוי לקרות: מועצת מקרקעי ישראל אישרה לפני מעט יותר משבוע את הצעת רמ"י, משרד הבינוי והשיכון והרשות להתחדשות עירונית, לקידום מיזמי התחדשות עירונית באזורים ללא התכנות כלכלית באמצעות הכנסות מקרקע משלימה.
על פי ההחלטה, הפרויקטים יקודמו ע"י הפניית תקבולים פיננסיים שמקורם בשיווק קרקע משלימה למיזמים באזורים אלו
ההחלטה נועדה להגביר את הכדאיות הכלכלית של מיזמים להתחדשות עירונית באזורים בהם הרווחיות הכלכלית עבור היזמים נמוכה.
על פי ההצעה שאושרה, בנוסף לתמריץ הקיים למיזמי התחדשות עירונית, מגרשי השלמה לבניית מגורים, ישווקו במכרז לשוק החופשי ובמנותק ממיזמי ההתחדשות הקיימים, כאשר ההכנסות משיווקן, יוקצו לטובת מיזמי ההתחדשות העירונית.
החלטה זאת תאפשר מימושן של אלפי יחידות דיור באופן מידי כאשר אלה ישווקו לשוק החופשי.
יוצאים למתכונת הרצה
ההחלטה שאושרה לפני כשבועיים, כאמור, תקודם בתיאום עם רשויות מקומיות, ותחל בשלב ראשון במתכונת הרצה בחמישה מתחמי דיור, כאשר כלל ההכנסות מהשיווקים יועברו לטובת פרויקטים ברשות המקומית בה שווקו הקרקעות המשלימות.
באופן זה התקצוב הנוסף יעלה את רווחיות הפרויקטים, באזורים בהם נחוצים מיזמי התחדשות עירונית, אך חוסר יכולת להוסיף יחידות דיור על הכמות שהייתה קיימת מלכתחילה מהווה חסם להצלחת המכרזים.
יאיר פינס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אמר כי "ההחלטה שאושרה היום מהווה פריצת דרך משמעותית, המאפשרת הפעלת מודל כלכלי אפקטיבי לקידום מתחמי התחדשות עירונית. הדחיפות בהגדלת היצע הדירות בישראל מצריכה יצירתיות ופתרונות חדשניים, ואין ספק כי המודל הכלכלי בהחלטה יהווה כלי משמעותי בהגדלת היצע הדירות בשנים הקרובות".
יעקב קוינט מנהל רשות מקרקעי ישראל, בירך על ההחלטה, ואמר, כי היא "תסיר חסמים מפרויקטים של התחדשות עירונית ותאפשר העברת הסכומים במקום המגרשים תשחרר מגרשים לאלפי יחידות דיור ותתרום להאצת הליכי התחדשות עירונית".
עו"ד אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "ההחלטה שהתקבלה הינה פורצת דרך, ותביא ליישום מהיר של מנגנון הקרקע המשלימה. הכסף שיתקבל ינוצל באופן יעיל להאצת פרויקטי התחדשות עירונית שמתעכבים אך ורק בשל חסם כלכלי, ובכך יונחו התשתיות לעוד ועוד פרויקטי התחדשות עירונית ברחבי המדינה".
חשוב להדגיש כי ההחלטה טעונה חתימת שר הבינוי והשיכון ושר האוצר – ויותר מסביר להניח שההחלטה תמתין לפתחם של השרים הבאים במשרדי השיכון (אם טרם נחתמה) והאוצר (שבו בוודאי טרם נחתמה). האם הממשלה החדשה שתקום תאשר את ההחלטה המהפכנית – שכמותה בוצעה עד כה רק בראשון לציון, במקרה יחידני של שכונה בת אלפי יח"ד?
אם יורשה לנו להעריך, סביר מאוד שכן, בכל הרכב של ממשלה – ההתחדשות העירונית היא קריטית להתפתחותן של הערים הוותיקות, ורק באופן הזה של הכנסות ממכרזי קרקע משלימה, תהיה דרך לבצעה.
