רגע לפני העלייה הגדולה

יעקב ליצמן ואריה דרעי | צילום: אפי שריר, פלאש 90

בימים האחרונים אנו עדים להערכות רבות בנושא מחירי הנדל״ן בשנת 2020 ומה צופן העתיד בהקשר לשוק הנדל״ן בישראל. מסתמן כי,  נגמרה הקורונה ומחירי הדירות יעלו בקצב של 10 אחוז בשנה.

לפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות השלימו עלייה של 4 אחוז בממוצע שנתי בשנה החולפת. אולם אם מביאים בחשבון את אותם הנתונים על פי הפעילות ברבעון שחלף, קצב ההתייקרויות עומד על 8 אחוז בשנה. 

בנוסף לכך על פי נתוני הלמ"ס ב-15 החודשים האחרונים קיימת ירידה משמעותית במלאי הדירות למכירה (ירידה של כ-12.5%) ובהתאמה לכך גם ירידה משמעותית בחודשי ההיצע (ירידה של כ-23%).

מהצד השני אפשר לראות על פי הפרסומים כי קיימת ירידה של 11.4 אחוז בכמות הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של שנת 2020 וזאת לעומת השנה החולפת, מדובר בירידה דרמטית.

איך אפשר לחבר את הנתונים ה'סותרים', וכיצד אפשר להעריך את הפעילות בענף זה בתקופה הקרובה?

כדי לקבל תמונה כוללת, יש להביט בכמה נתונים נוספים ולנתח גם אותם:

1. שאלת ההיצע והביקוש – ישראל ממוקמת במקום ראשון במדינות ה OECD בכמות הילדים. במדינה בה נולדים כ-200 אלף תינוקות בשנה ונפטריםכ-50 אלף אנשים בשנה, קצב הבנייה בישראל עומד כל קרוב ל – 50 אלף התחלות בנייה, כלומר ישראל בונה לפי כמות המתים ולא על פי כמות הנולדים.

2. שר האוצר הפורש מר כחלון שם לנגד עיניו את הורדת מחירי הדירות, כשם שעשה את המהפכה הסלולרית בעבר, אולם ציפיות לחוד ומציאות לחוד. במקום ירידה מיועדת של 20 אחוז במחירי הדירות קיבלנו עלייה של כ – 17 אחוז במחירי הדירות במהלך תקופת כהונתו. הפרויקטים של מחיר למשתכן עזרו לצעירים רבים לרכוש דירה במחיר מוזל, אולם לא פתרה לצערי את העלייה במחירי הדירות. 

3. לאחר הקמת הממשלה, שני הגורמים הדומיננטיים החדשים בשוק הדיור הם השרים החרדים מר ליצמן ומר דרעי. מניסיון העבר אפשר להניח כי תיבנה לפחות עיר חדשה נוספת למגזר החרדי וכן תוספות בנייה הכרחיות לציבור זה בדמות דיור מוזל, מענקי זכאות ומיקום אשר יחליפו את תוכנית מחיר למשתכן הגוססת. אפשר להניח גם כי הרצון לחזק את קופת המדינה יביא להחזרת המכרזים לכל המרבה במחיר, חיזוק הדיור הציבורי וביטול תוכנית מחיר למשתכן. כמו כן הורדה משמעותית של אחוזי מס הרכישה עקב העובדה שהמשקיעים עברו להשקיע בחו"ל וכן ביטול מס השכירות כדי לעודד מחדש משקיעים לרכוש דירות להשקעה וכן עידוד מסיבי של התחדשות עירונית בדגש על פינוי בינוי.