תתפלאו אבל יש עדיין בעלי הון רבים שמוכנים לשלם על דירות יוקרה – או יוקרה-על – מיליונים רבים • מה קורה בשוק דירות היוקרה בישראל? • מהפרויקט החדש שנבנה 50 מטר מקו החוף של תל אביב ועד הדירה שנמכרה בח"י מיליון שקלים במתחם 'שנלר' בירושלים • מדוע יש ירידה בביקוש לאחרונה, ואיך מצליחים למצוא קונה לדירה של 50 מיליון ש"ח • "כסף הוא לא שם המשחק" • סקירה מיוחדת
יוני קדם 15.02.2019
פרויקט היוקרה העתידי port-tlv על קו הים בתל אביב | הדמיה: יח"צ מצוקת הדיור היא אחת הבעיות הקשות בכלכלה הישראלית, זוגות רבים לא מצליחים לראות את עצמם קונים דירה ללא עזרה משמעותית מההורים, בתוספת משכנתה לכמה עשרות שנים.
'ביזנעס' מתרחב בניו-מדיה: מהיום, כל העדכונים – גם בוואטסאפ!
גם דירות 'מחיר למשתכן' הרבות שהושקו בשנים האחרונות לא ממש פותרות את הבעיה, הן מחמת ליקויים רבים בדירות עצמן, כמו גם מיקומן הלא רלוונטי ברוב המקרים. זאת בנוסף לעניין המרכזי: עבור המון זוגות צעירים אין ממש הבדל בין לרכוש דירה עם משכנתה של 20 שנה או משכנתה של 25 ו-30 שנה.
יש מתווכים לא מועטים שעבודתם היא להתאים דירות עבור המשפחות השונות, כאשר הם מנסים להביא ללקוחותיהם את הדירה המתאימה להם ביותר שעונה על צרכי המשפחה הספציפית. המתווכים אף גוזרים קופון נאה על כל דירה שהם מצליחים למכור, והשוק בישראל די פורח, למרות משבר הדיור הקיים.
אך מלבד שוק הדירות הרגילות, שממשיך לתפקד ולפרוח למרות מצוקת הדיור, קיים שוק נוסף, של דירות היוקרה, אפילו דירות 'יוקרה-על'. וכאשר דירה סטנדרטית בירושלים יכולה להגיע למחיר של 2 מיליון שקלים או שלשה, הרי שדירת יוקרה מתחילה במחיר של 8 מיליון שקלים. ותתפלאו, יש לא מעט לקוחות בשוק דירות היוקרה.
לאחרונה בדק אחד מאתרי הנדל"ן המובילים את ההיצע והביקוש בשוק דירות היוקרה, ומהניתוח עלה כי בארבע השנים האחרונות חלה ירידה משמעותית במספר העסקאות של דירות היוקרה. עד כמה משמעותית הירידה? מדובר בירידה בשיעור של 80% שמהווה צניחה של ממש.
למרות זאת, בשבוע שעבר נערכה השקה יוקרתית לאחד הפרויקטים היוקרתיים ביותר שנראו בישראל. מדובר על פרויקט port-tlv שממש לאחרונה החלו בבנייתו. הפרויקט ממוקם על קו המים של נמל תל אביב, ומדובר באחד הפרויקטים הבודדים שנמצא על קו המים של חוף תל אביב. באופן כללי כמעט ולא נותנים אישורים לבניה על קו חוף הים, זאת עקב התנגדותם של ארגוני סביבה וחקיקה שיש בנושא. אך הוא אושר, מאחר ובמקום היה כבר בניין שכעת נהרס ונבנה מחדש.
הפרויקט עצמו אמור לכלול מגדל מגורים מהיוקרתיים שנראו בישראל, בנוסף לבית מלון בוטיק וקומת מסחר יוקרתית. האדריכל שהופקד על הפרויקט הוא אילן פיבקו, שתכנן ועיצב בין היתר את מגדל היוקרה "מגדל הגן" ברמת גן, הכולל 20 דירות יוקרה המשתרעות על פני 16 קומות.
מגדל המגורים המתוכנן להיבנות בכניסה לנמל תל אביב, אמור לכלול 7 קומות מגורים שבהן 30 דירות יוקרה, סוויטות מפוארות ופנטהאוזים עם חללים גבוהים ותקרות גבוהות, כמיטב המסורת של החברה העליונה בישראל.
בשתי הקומות הראשונות של port-tlv צפוי לשכון מלון בוטיק יוקרתי ברמת חמשה כוכבים שימנה 44 חדרים, הקומה הראשונה צפויה להיות קומת מסחר. מלבד זאת, במגדל המתוכנן יהיה חניון, לובי מפואר וכן בית כנסת מהודר עבור התושבים הדתיים שירכשו דירה בפרויקט, ומבדיקת 'ביזנעס' עולה כי לא מעט אילי הון דתיים ידועים כבר בדקו את השטח והביעו התעניינות בפרויקט
בנוסף לכך, בפרויקט המתוכנן שולבו אלמנטים ייחודיים של אלומיניום וזכוכית, כמו גם חשיבה תכנונית פנימית וחיצונית. בין האלמנטים המדוברים בפרויקט, נוצרו במיוחד סככות ייחודיות, שניתן לשנות את הכיוון שלהן, כך שהן יתנו צל לדירות, אך מבלי לאבד את האפקט הייחודי שיוצר הנוף אל חופי הים התיכון. הדירות משופעות גם במרפסות פתוחות, שיאפשרו מרפסות סוכה לרוכשים הדתיים.
ומתי הפרויקט אמור להסתיים? לפי דיווחי אנשי השיווק של הפרויקט, העבודה השוטפת במתחם אמורה להתחיל בתקופה הקרובה, והמגדל היוקרתי צפוי להיות מושלם בתוך פחות מ-30 חודשים.
כך משווקים יוקרה
מי שמשווקת את port-tlv היא לי זיו, ששיווקה בעבר כמה פרויקטים יוקרתיים בארץ, ביניהם מגדל מאייר היוקרתי בשדרות רוטשילד בתל אביב, שהוגדר כ'בניין המגורים היקר בישראל' ובו נמכרה אחת הדירות במחיר של 200 מיליון ש"ח. זיו אומרת על הפרויקט החדש כי הוא עומד להיות "האייקון של תל אביב ולא רק בזכות הלוקיישן הפסטורלי שלו, בנמל תל אביב המחודש". זיו מזכירה גם את המפרט היוקרתי של הדירות שתוכנן ברמה גבוהה עד הפרטים הקטנים ביותר, ואת הנוף של הים התיכון הנשקף מכל הדירות.
למעשה, קהל היעד של דירות היוקרה הם בעיקר יהודים אמידים מחו"ל, שלא לומר אמידים מאוד. ההגעה לקהל היעד אינה כה פשוטה מאחר ומדובר בדירות שהמחיר המשוער שלהם מתחיל בעשרה מיליון ש"ח. במגדל החדש שכרו לצורך זה את סוכנות הנדל"ן The Agency של מאוריציו אומנסקי, יהודי בעצמו ואחד מכרישי הנדל"ן העולמיים שעם לקוחותיו נמנים לא מעט ידוענים עולמיים. זה למעשה הפרויקט הראשון שאומנסקי קשור אליו בארץ, והדבר אמור להביא את קהל היעד הרלוונטי, לו שיווק אומנסקי דירות בלוס אנג'לס, מאליבו ומקומות נוספים.
אגב, אחד הדברים הטרנדיים ביותר בשוק דירות היוקרה בארה"ב, הוא גנרטור אישי לדירות היוקרה. הדבר קרה לאחר מספר אסונות טבע או סתם הפסקות חשמל שפקדו אזורי יוקרה שונים, וגרמו לאנשים העשירים בעולם שישבו בבתים שעולים מאות מיליונים, לשבת בחושך כמו אמא פולניה מהמאה ה-18. הפסקת חשמל יכולה גם לגרום נזק בלתי הפיך לחלק מהחפצים שנמצאים בבתים של אנשים מהמעמד העליון, כמו לדוגמה אוסף יין משובח ויקר להחריד שאם לא יהיה בטמפרטורה הנכונה במשך זמן מה, יכול לגרום לנזק כספי של מיליוני דולרים.
הדבר גרם ללא מעט מאנשי המעמד העליון להתקין בביתם גנרטור שיכול לעלות גם כ-100,000 דולר, למרות שלא בטוח שישתמשו בו יותר מכמה פעמים בחייהם, אך ההשקעה בנושא שווה, מאחר והנזק במקרה שאין גנרטור, יכול להגיע להרבה יותר ממחיר העלות שלו.
יתרון נוסף בגנרטור, הוא ה'חשמל הכשר' שהוא מייצר, שנוצר ללא אף חשש של חילול שבת. עם זאת, מבדיקת 'ביזנעס' עולה כי בפרויקטים החדשים לא דאגו (נכון לעכשיו) לגנרטורים לחשמל חילופי ומסתמכים על יכולותיה המופלאות של חברת החשמל הישראלית הזכורה לטוב. מה שמוכיח לנו כי לפעמים יש דברים שבהם דירה ברחוב משך חכמה בקריית ספר, עדיפה עשרת מונים על דירה יוקרתית שנבנית כמה מטרים מימה של תל אביב.
דירה בח"י מיליון
ומה קורה בירושלים הבירה? בעיר שאוחדה לה יחדיו לא היו כל כך הרבה דירות יוקרה עד לשנים האחרונות, אז החלו להיבנות ברחוב הנביאים מספר פרויקטים יוקרתיים במיוחד שהקומות העליונות שבהן נמכרו במחיר גבוה במיוחד, זאת לאחר שעשירי עמך ישראל קנו את רוב הדירות ברחביה וטלביה, וכעת נקרית בפניהם הזדמנות להביט על נוף הרבה יותר יפה מחוף הים של תל אביב – העיר העתיקה והחדשה של ירושלים.
מלבד זאת, במתחם 'שנלר' הידוע בירושלים נבנו (ונבנים) לאחרונה מספר פרויקטים יוקרתיים, על חורבותיו של המחנה הצבאי שקשה להאמין שניצב בלב השכונות החרדיות, מטרים ספורים מהמרכז העולמי של חסידות גור, וממש על רחוב 'מלכי ישראל', השדרה החמישית של הציבור החרדי.
המתחם עצמו, הוקם בשנת 1860 והוא שימש בית יתומים לילדים מלבנון. במלחמת העולם השניה בית היתומים נהפך למחנה המרכזי של הצבא הבריטי בירושלים, ועם קום המדינה המתחם עבר לכוחותינו. עד שנת תשס"ח המתחם שימש כבסיס של חיל הרפואה ופיקוד העורף.
מאחר והמקום הפך ללא כל כך רלוונטי עבור הצבא, בנוסף להיותו בלב ירושלים ובלב השכונות החרדיות הוחלט להפוך אותו למתחם דירות יוקרתי. הקרקע יצאה למכרז של מנהל מקרקעי ישראל ותוצאות המכרז פורסמו בסוף 2010. מכיוון שבמתחם יש כמה מבנים היסטוריים, הוחלט לשמר אותם על מנת לשמור על הצביון ההיסטורי של המקום. במהלך העבודות אף התגלתה גת עתיקה שבה ייצרו יין בימי קדם, מה שרק מוסיף לאווירה ההיסטורית של המתחם.
היזמים שזכו במכרז שילמו עבור הקרקע סכום בלתי נתפס של 161 מיליון ש"ח לפני מע"מ והוצאות הפיתוח, השימור והבניה של המתחם. מה שמשקף עלות בסיסית של 858 אלף ש"ח לכל יחידת קרקע, וזה עוד לפני הוצאות ולפני הרווח של היזמים.
הפרויקט עצמו נבנה בסטנדרטים יוקרתיים במיוחד, הכוללים חלונות גדולים, תקרות גבוהות, והכל במעטה של אבן ירושלמית מסורתית ומהודרת, שמוסיפה נופך ייחודי ואותנטי למתחם ההיסטורי. רק חבל שבמתחם יש אנטנה סלולרית שלא ממש מוסיפה לבריאותם של הרוכשים האמידים.
הדירות במתחם יועדו לבני המגזר החרדי המתגוררים בחו"ל, כאשר גם הדירות ה'פשוטות' במתחם נמכרו במחירים יקרים, זאת כאמור עקב העלות הגבוהה מאוד של הקרקע. כעת אתם בוודאי שואלים את עצמכם בכמה נמכרה הדירה היקרה ביותר במתחם, אז ככה:
ממידע שהגיע ל'ביזנעס' עולה כי הדירה היקרה ביותר במתחם נמכרה לגביר חרדי ידוע המתגורר בארה"ב (השם המלא שמור במערכת) שרכש את הדירה לא למטרת מגורים אלא למטרת נופש.
העסקה עצמה גרמה לרעידת אדמה לא פשוטה בשוק הנדל"ן החרדי, לאחר שהגביר שילם ח"י מיליון שקלים עבור הדירה שמשתרעת על פני 390 מ"ר. מחישוב פשוט עולה שהמחיר למ"ר עומד על למעלה מ-46 אלף דולרים.
כאמור, הרוכש מתגורר בחו"ל והוא רכש את הדירה למטרות נופש, יש ייתרון קל בעניין שהרוכש הוא מחו"ל, מאחר ומדובר בכסף מחו"ל שנכנס למעגל הישראלי ומעשיר את קופת רשות המסים בעוד כמה מיליונים. מצד שני, בניית דירות כאלה בוודאי שלא מורידה את ערך הדירות בשוק, מה שרק מוכיח את הטענה כי למרות המדדים שמראים על ירידה של 2% בערך במחירי הדירות בשנה האחרונה, עדיין מחירי הדירות הריאליים עולים כל הזמן, ורק דירות "מחיר למשתכן" הזולות שנוספו לשוק הדירות, גורמות לממוצע הדירות לרדת במעט. זאת למרות העליה התמידית במחירי הדירות בירושלים, תל אביב, חיפה ורוב אזורי הארץ.
מי שטיפל ברכישת הדירה האמורה לעיל ועמד בקשר מול המשווקים ומול הגביר שרכש את הדירה המפוארת לבסוף, הוא עורך הדין יצחק שטיינברג, שאומר ל'ביזנעס' כי: "כסף הוא לא שם המשחק העיקרי בעסקאות מהסוג הזה, מדובר ברוכשים אמידים שקודם כל מחליטים את המיקום הספציפי שהם רוצים ורק לאחר מכן מתעניינים במחיר". שטיינברג מסביר כי זו גם הסיבה שעסקאות כאלה נסגרות די מהר, יחסית לעסקאות רגילות בשוק הנדל"ן שיכולות לקחת זמן רב מאוד.
למעשה, מחמת מיעוט הפרויקטים של דירות היוקרה בירושלים, נוצר מצב של חוסר היצע ועודף ביקוש, עקב רצונם העז של עשירי עמך ישראל לרכוש דירה בעיר הקודש ולהגשים את רצון אבותיהם לארוך הדורות שרצו ורצו אך לא זכו לכך. לעומת זאת, תל אביב נחשבת מעט פחות רלוונטית זאת למרות קו החוף היפה שלה, כי קוי חוף יש כמעט בכל מדינה בעולם, אבל ירושלים – יש רק אחת.
